ou t rouver les droit et devoir du syndics vis a vis des proprietaire?

D'abord un contrat écrit n'est pas obligatoire. Mais alors le syndic doit être identifié complétement dans le PV de l'AG qui l'a élue, son statut spécifié, ainsi que la durée du mandat, mais aussi son honoraire (sinon c'est gratuit ..) et les indemnités éventuelles. En plus il est dans ce cas seulement tenu aux obligations légales d'un syndic (voir le Code Civil).

Mais les mandataires spécifiques, désignés par l'AG pour signer le contrat au nom de l'ACP, sont tenus à communiquer ce contrat à l'AG suivante quand ils présentent leur rapport et demandent décharge. Ce contrat doit donc être joint à l'invitation pour l'AG suivante. Cela est un point de vue strictement juridique. 

Maintenant il est un fait que c'est beaucoup plus souple et transparent que le syndic envoie directement une copie de son contrat dés que c'est signé et qu'il a effectivement repris les archives de l'ACP de l'ancien syndic (ou du promoteur dans le cas d'un nouvelle copropriété).

Dans ce contrat sont assez souvent prévues des clausules très logiques, mais pas repris dans les statuts. 

Je prends un exemple concret et réel:

L'ACP est responsable pour le maintien de la copropriété en état. Le syndic doit donc informer périodiquement d'une façon neutre l'AG des anomalies constatés (infiltrations, usure avancé, ...).

Son contrat peut donc prévoir qu'il doit visiter mensuellement tous les parties communes, prendre les mesures urgentes et qu'il doit faire annuellement un rapport écrit de l'état actuel des parties communes au conseil de gérance.

SI ce contrat n'est pas communiqué et SI l'établissement de ce rapport annuel n'est pas prévue dans le règlement de la copropriété et SI les deux organes n'en parlent pas à l'AG, alors on ne peut constater que le syndic (et le conseil) cachent la situation de la copropriété aux membres de l'AG.

Surtout quand ils en tirent des conclusions pour la proposition du planning réel des travaux. N'oublions pas que les décisions prises par l'AG seront cassables, si les autres organes n'ont pas mis toute l'information à disposition de l'AG.

Il est donc normal que, dans le cadre d'une gestion transparante et neutre, que le syndic communique une copie de son contrat aux membres de l'AG.

Mais une tendance récente veut que le syndic propose la nouvelle version du contrat chaque fois quand il demande à être réélu. Dans ce cas il doit joindre une copie à l'invitation de l'AG. Ou au moins spécifier dans l'invitation (ou une annexe) la partie du contrat initial qu'il propose de changer.