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calcul revenu locatif net

nicky250
Pimonaute
Inscription : 18-01-2005
Messages : 16

calcul revenu locatif net

Salut,

J'aurais voulu savoir si vous aviez connaissance du calcul que les banques utilisent pour calculer le revenu locatif net afin de déterminer notre capacité de remboursement.

Après avoir recontacté ma banque, j'ai été étonné de la partie dont ils tennaient compte sur les rentrées locatives.

merci

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : calcul revenu locatif net

Comme répété à de multiple reprises sur ce site, il y a milles façons de calculer la qualité d'un dossier de prêt. Autant que de banques sans doute.

De plus, il y a la manière officielle, et la manière de présenter un dossier.

A ma connaissance, les banques tiennent compte de 80% du loyer net de charges. Elles ne tiennent pas compte de l'IPP ni du précompte immobilier. Elles ne tiennent pas compte d'un certain taux d'inloué.

Le PH ne peut théoriquement dépasser un tier de vos revenus (professionnels + 80% des loyers nets) Ils estiment aussi qu'il vous faut garder 1000 euros pour vivre (couple sans enfant) En pratique, il est bien clair qu'ils dépassent très souvent tous les plafonds!!!


En plus, les banques tiennent compte de votre historique de remboursement, de l'age de vos baux, du nombre de vos baux, de votre historique de remboursement, de votre apport personnel, de votre avoir personnel, de votre profession, de votre qulité d'indépendant ou non, de votre famille, de la région où vous investissez, du cash qui vous reste après l'opération etc.

Bref, la banque tient compte de votre crédibilité. Et la crédibilité, c'est une somme de plein de facteurs tellement variables, palpables ou non, qui font que vous donnez confiance ou non.

Ceci dit, ce forum est comme tous les forum un lieu d'échange d'information: il en pense quoi votre banquier, de vos revenus locatifs?

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nicky250
Pimonaute
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Messages : 16

Re : calcul revenu locatif net

Désolé si je vous fais répéter mais le but de ma question ne concernait pas la qualité d'un dossier.La dessus, il est vrai que j'ai lu certaines interventions qui en faisaient référence.

Ayant effectué mes calculs coûts/bénéfices, j'avais pris une décision sur la durée du prêt. Mon objectif étant de financer le bien dans un minimum de temps ... à condition bien évidemment que cela soit réalste financièrement.

Or, comme vous le dites, la banque ne tient compte que de 80% des rentrées locatives. La différence est de taille avec mes estimations. car sur le dossier que j'avais présenté, le banquier à reçu un résultat négatif de quelques euros
je lui ai demandé de le faire sur une durée plus longue... la suite au prochain épisode.


je vous tiendrais informé sur l'évolution du dossier... en espérant peut-être un jour founir comme vous des conseils aux "petits nouveaux" qui sont perdu.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Messages : 20 687
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Re : calcul revenu locatif net

Concernant la durée, certaines banques m'ont dit ne jamais financer un investissement en plus de 15 ans avec plus de 80% de quotité, en prenant 80% du loyer, et pour lequel les remboursements représentent plus du tiers du revenu.

Puis cette même banque m'a offert un prêt en 20 ans pour 90% du prix d'achat, en prenant compte de 100% de mes loyers charges comprises...

Je dois reconnaître que mon dossier était intrinsèquement valable, que mes arrières étaient assurés, le dossier confortable, l'achat très sous évalué, et l'expérience de la banque avec moi tout à fait concluante sur une longue période. Et surtout, la quotité empruntée est très faible vis-à-vis de mon avoir total réévalué par moi-même à la grosse louche et la banque a trouvé le dossier crédible.

Bonne chance donc.

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nicky250
Pimonaute
Inscription : 18-01-2005
Messages : 16

Re : calcul revenu locatif net

C'est sûr que présenter un bon dossier est fondamental. après, tout dépend du banquier. certains sont très rigides, d'autres se montrent plus souples.

J'ai demandé à mon banquier de réintroduire mon dossier pour en estimer la faisabilité en modifiant quelques peu le taux et en allongeant le nombre d'années. Même si je trouve le taux encore trop élevé. il me le propose à 3.37 en variabilité annuelle pour une quotité basse.  avec les taux que j'ai vu à batibouw, ils sont en dessus de près de .4%

Après la simulation, nous sommes repassés en positif, et selon lui ça pourrait faire "l'affaire. Reste à attendre la décision finale de bruxelles

quant à l'expertise du bien, j'espère qu'elle soit au dessus du prix d'achat. c'est toujours ça de moins à mettre en garantie...

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