Faut-il notifier sa candidature à l'avance au syndic sortant ?

Je voulais faire une réponse un peu plus fouillée sur cette situation mais le temps me manque (
Tiens, un resto portugais avec des amis, à Evere justement).
La mention «  co-gérant  «  est un terme que l’on retrouve de temps en temps dans les copropriétés et qui est parfois utilisé très différemment :
-    c’est parfois un cp qui sert plus de concierge qu’autre chose
-    c’est parfois le véritable gestionnaire le l’immeuble, parfois même rémunéré …pas toujours déclaré.
-    C’est parfois le pigeon de service, qui ne sert qu’a avaliser la gestion du syndic.
L’utilisation d’une cogérance m’a toujours dérangé et j’y préfère de loin un conseil de gérance compétent, actif mais aussi restant à sa place .

D’autres points m’interpellent : mais je tenterai de donner mon avis dans les jours qui viennent pour ne pas raconter n’importe quoi.

Tout à fait, tout à fait....

toutefois, avec la législation actuelle, seul le syndic représente la copropriété et est donc responsable...

Oui et non .... cet article refère au syndic adjoint (appellé dans une vie antérieure le co-gérant). C'est une création des promoteurs style Etrimo, ... dans les années 60 pour leur permettre à gérer à bas prix leurs nouveaux complexes (= sans entretien complexe). Comme dans mon complexe (acte de base de 1975).

Le syndic conventionnel (= classique) peut être d'accord que l'AG nomme un syndic adjoint pour certaines missions limité dans le temps. S'il n'est pas d'accord alors cette construction n'est pas possible.

Exemple classique: la double signature  ou la surveillance de la chaufferie (règlage chauffage, ..). Assez souvent ils existent dans des complexes avec concierge et contrôlent ce dernier de fait.

Je suis d'accord avec Serge Winnykamien (président ABSA) et d'autres que cette construction est très dangereux pour l'ACP, mais surtout pour le syndic adjoint lui-même. Et qu'elle est à èviter à tout prix, sauf dans des cas très rares.

En effet ni la caution légale du syndic ni l'assurance RC du syndic doivent intervenir en cas de problèmee puisque le syndic adjoint n'est pas soumis aux mêmes obligations professionelles que le syndic. En plus, étant le plus souvent le président du CG et le président de l'AG, ce syndic adjoint est en fait l'émanation du mandant du syndic. Ce qui le décharge complètement, si le syndic adjoint approuve les dépenses du syndic au moment du paiement. Si le syndic adjoint n'obtient pas décharge, alors il peut être mis responsable pour les dégats ... si l'assurance du syndic n'intervient pas. Mais il demande assez souvent pas la décharge ... d'où un problème réel en cas de pépin.

En plus cette construction permet au syndic d'abaisser sa prime RC et caution, et ainsi réduire ses charges réelles. Ceci fausse la concurrence, s'il répercute cette diminution dans ses honoraires. Il faut donc comparer non seulement les prix, mais surtout les conditions et le contexte. Je préfère payer plus à un syndic avec une bonne assurance et mes charges sous contrôle que moins à un sans assurance et avec des charges qui sont hors contrôle.

Revenant sur mon cas, je suis certain que si le système de cogérance aurait été aboli en 1999, au moment du décès du cogérant en fonction, l'ACP aurait pris le virage normalement et n'aurait pas connu les problèmes actuelles. On a maintenant un comité de plus en plus petit qui exerce la fonction de cogérance en collège ET le contrôle du syndic en même-temps. Avec tous les dérives possibles et classiques du genre.

Francis,

Je crois qu'on y est presque.

Selon moi appartient au sein de l'ACP:
- le pouvoir législatif (= souverain) à l'Assemblée Générale, seulemnt ens ession pendant disons une séance de 4 heures chaque année
- le pouvoir exécutif au syndic
- le pouvoir judiciaire au Juge de Paix

Et on peut comparer le Conseil de Gérance avec une commission parlementaire.

En n'oubliant pas la séparation des pouvoirs.

C'est cette comparaison simplifiée que je voudrais utiliser lors de l'AG prochaine, pour situer le rôle de chacun.

Ce qui fait que dans ma situation il n'y plus eu de contrôle réel depuis 01/09/1999. Avec les excès de plus en plus visible en conséquence.