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renon donné par le nouveau propriétaire

Buyle
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 24-12-2004
Messages : 6

renon donné par le nouveau propriétaire

L'acquéreur d'un immeuble, pour pouvoir l'occuper, doit donner le renon au locataire occupant :
3 mois si le bail n'est pas enregistré
6 mois si le bail est enregistré.
Pour quelles raisons, l'enregistrement du bail procure-t-il pareil avantage ?
Merci de me documenter

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 199
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Re : renon donné par le nouveau propriétaire

Buyle a écrit :

L'acquéreur d'un immeuble, pour pouvoir l'occuper, doit donner le renon au locataire occupant :
3 mois si le bail n'est pas enregistré
6 mois si le bail est enregistré.
Pour quelles raisons, l'enregistrement du bail procure-t-il pareil avantage ?
Merci de me documenter

L'enregistrement du bail est obligatoire .
Cela étant dit : un bail enregistré lui donne date certaine et le rend donc opposable aux tiers.

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Buyle
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 24-12-2004
Messages : 6

Re : renon donné par le nouveau propriétaire

Je sais que l'enregistrement du bail est obligatoire, je sais que le bail enregistré est opposable aux tiers. Mais cela ne m'explique pas pourquoi il y a 6 mois de renon au lieu de 3 mois.
C'est une forme de récompense ???

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SNPC
Pimonaute intarissable
Inscription : 07-04-2004
Messages : 848
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Re : renon donné par le nouveau propriétaire

Buyle a écrit :

Je sais que l'enregistrement du bail est obligatoire, je sais que le bail enregistré est opposable aux tiers. Mais cela ne m'explique pas pourquoi il y a 6 mois de renon au lieu de 3 mois.
C'est une forme de récompense ???

La réponse se trouve dans l'article 1743 du code civil qui prévoit que "si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail".
Les règles du bail de résidence principale sont une version "améliorée" (en faveur du locataire) de cette disposition.

Explication: un contrat n'existe qu'entre les parties. Les tiers doivent le respecter comme un fait mais ils ne peuvent être tenus d'obligations positives qu'ils n'ont pas contractées eux-mêmes. (art. 1134 du code civil: les conventions ... tiennent lieu de loi A CEUX QUI LES ONT FAITES: c'est ce qu'on appelle l'effet relatif des conventions). Autrement dit, en principe et à moins que l'acte de vente ne prévoie le contraire, un acquéreur, qui est un tiers par rapport au contrat de bail, ne peut être tenu d'obligations quelconques à l'égard du locataire. Il peut donc signifier au locataire qu'il ne lui reconnait aucun droit d'occuper le bien, qu'il n'y a pas de bail à son égard.
L'article 1743 apporte un tempérament à ce principe en organisant la protection du locataire qui a un bail "dont la date est certaine" (bail enregistré ou dont la substance est constatée dans un acte authentique ou dont l'un des contractants est décédé: voir article 1328 du code civil).

Mais il s'agit d'une exception au principe de la relativité des conventions. Et, comme toute exception, elle doit être interprétée strictement.

Bien entendu, en l'absence de cette disposition, le bailleur-vendeur pourrait être tenu au paiement d'une indemnité vis à vis du locataire évincé car il n'est plus en mesure d'exécuter son obligation.
Il a souvent été jugé que cette indemnité n'est pas due en cas d'éviction rendue possible par le défaut d'enregistrement du bail, car le locataire est, au même titre que le propriétaire, responsable de l'enregistrement. Souvent même, il est chargé par le bail de procéder à la formalité. Il est donc l'artisan de son propre malheure en s'abstenant d'enregistrer le bail.
Actuellement, une certaine tendance de la jurisprudence est de permettre malgré tout l'indemnisation du locataire évince, notamment dans le cadre de baux commerciaux.

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