Recherche d'infos en vue d'achat

Bonjour à Tous,

Nous avons trouvé avec ma compagne une très chouette maison dans la région de Mons où nous nous voyons bien y faire notre nid.   
MAIS et oui, il y a un mais, cette maison est en vente via agence, et j'ai quelques doutes sur la marche à suivre dans cet achat car l'agent immobilier ne me paraît pas des plus clairs.
Je m'explique:
1) J'aimerai savoir si 'lun d'entre vous a déjà eu à faire à une agence et si oui, quelle est la commission que cette agence a pris sur le montant de la maison ?
Ici, l'agent me parle d'un montant entre 5 et 3% du prix total de la maison.
2) Cette maison n'est pas libre de suite, pas avant la fin de l'année 2005 voire même le début de 2006, ce que l'agent n'a bien entendu pas dit lors de nos deux visites.
Qu'en est-il si je fais une promesse d'achat pour un montant x mais que la propriétaire actuelle ne veut pas me payer un loyer pour son occupation durant les mois où mon prêt va déjà courrir?? Ai-je le droit de mettre une clause à ce sujet dans la promesse d'achat ??
3) Comme cette maison n'est pas libre de suite, suis-je dans l'obligation de payer les frais de "négociation" de l'agence immobilière dès le compromis de vente ??

Je crois que si vous pouviez déjà m'aider sur ces trois questions, je pourrais déjà y voir un peu plus clair car ici je suis assez angoissé de me faire avoir par l'agent faute de renseignements et de connaissances dans ce domaine.

Je vous remercie d'avance

Nico