Achat d'une partie de bâtiment

Bonjour, je me suis décidé il y a quelques mois à acheter un bien en vue de louer. Apres avoir regardé pas mal d’annonce, j’ai trouvé une annonce qui correspond à ce que je recherche, il s’agit du 1 er et 2 eme étage d’un bâtiment, ces 2 étages sont encore à l’état de gros œuvre, et il y a une commerce au rez.

Comme je suis novice dans ce domaine,je vais me concentrer sur la partie technique et me faire conseillé par une personne s’y connaissant pour la partie « législation ».

Mais avant d’aller plus loin dans les démarches,
-    Comment puis je être sur de pouvoir faire 2 appartements au dessus de ce commerce ?
-    Si le commerçant vend son commerce, qu’est ce que ça change pour moi ?
-    Et à quoi dois je faire attention avant d’acheter en général..

Merci d’avance à tous.