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prouver que le bail n'est pas valable

krichna
Pimonaute
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prouver que le bail n'est pas valable

J'ai un bail de sous-location d'un an que je voudrais casser.
Je sais que les baux de courte durée ne peuvent être cassé.
J'ai trouvé une loi qui prouve la non-validité du contrat de bail, pouvez-vous me confirmer que cet article de loi est recevable et annule la validité du bail que j'ai signé.
Il s'agit de la loi du 20/02/91 (reprise dans le code civil, livre III, Titre VIII, Chap.II, section 2.Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principal du preneur) article 4 : cession et sous-location.

"Le preneur qui a pris à bail un logement qu'il affecte à sa résidence principale ne peut donner la totalité du bien en sous-location.  Il peut sous-louer une partie de ce bien avec l'accord du bailleur et à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa résidence principale."

Le locataire principal et son mandataire avec qui j'ai signé le bail de sous-location ne sont  ni l'un ni l'autre domicilié au bien loué.
Moi je suis domicilié au bien loué.

Merci d'avance, j'attends rapidement de vos nouvelles.

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SNPC
Pimonaute intarissable
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

C'est plus compliqué que cela! wink

D'une part, résidence principale ne veut pas dire domiciliation! Ce sont deux notions bien distinctes. Donc la question est: le locataire principal occupe-t-il encore une partie du bien? Si oui, la sous-location est en tout cas valable!  hmm

Dans le cas contraire, la loi ne précise pas quelle est la sanction de l'obligation concernée. (?)
Si la sanction est la nullité, celle-ci est nécessairement relative, c'est à dire qu'elle ne peut être invoquée que par la personne que la loi a entendu protéger.
D'une façon générale, c'est entendu, la loi veut protéger les locataires, - et par la même occasion, c'est sûr, les sous-locataires. Dont vous.

Le problème se corse un peut lorsqu'on se demande, en l'occurence, en quoi cette sous-location vous porterait un préjudice, ce qui serait la justification que vous en demandiez l'annulation... En fait vous cherchez à profiter d'une disposition qui ne vous est en rien préjudiciable pour déroger à un engagement que vous avez consenti en toute connaissance de cause. C'est en tout cas un peu spécieux. cool 

Je vous avoue que je n'ai pas connaissance de la moindre jurisprudence concernant le cas que vous posez. Donc je ne dis pas que vous n'obtiendriez pas l'annulation. Mais la disposition en cause est généralement ignorée de tout le monde et il y a très peu de procès de principe en matière de bail de résidence principale. yikes

Le mieux, à mon avis, est toutefois, comme souvent, de tenter de négocier une solution aussi raisonnable que possible pour tout le monde. Tâtez le terrain et voyez où cela vous mène! Eventuellement, agitez l'idée de cette nullité. Mais je ne suis pas sûre à 100% de pouvoir vous conseiller de tenter l'épreuve judiciaire: n'oubliez pas que votre bailleur est lui-même un locataire...
smile

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krichna
Pimonaute
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

le locataire principal habite à Paris et est domicilié à Paris (ila acheté un appartement) mais c'est vrai qu'il est revenu 1 fois dormir à la maison et qu'il a laissé des affaires qu'il doit démmenager très prochainement. Ma question est : est-ce que le fait d'avoir encore des affaires dans la maison et le fait de revenir 1 fois maximum par mois dormir une nuit prouve qu'il a sa résidence principale. Il m'a dit par ailleurs qu'il ne viendrait plus dormir et qu'il ne comptait plus du tout revenir dans la maison. Le mandataire (celui avec qui j'ai signé le bail) lui par contre habite dans la maison et va sans doute devenir le locataire principal.
Ce sont pour des raisons personnelles que je souhaite mettre un terme à cette colocation.
pouvez-vous répondre à ma question?
merci d'avance

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SNPC
Pimonaute intarissable
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

krichna a écrit :

le locataire principal habite à Paris et est domicilié à Paris (ila acheté un appartement) mais c'est vrai qu'il est revenu 1 fois dormir à la maison et qu'il a laissé des affaires qu'il doit démmenager très prochainement. Ma question est : est-ce que le fait d'avoir encore des affaires dans la maison et le fait de revenir 1 fois maximum par mois dormir une nuit prouve qu'il a sa résidence principale. Il m'a dit par ailleurs qu'il ne viendrait plus dormir et qu'il ne comptait plus du tout revenir dans la maison. Le mandataire (celui avec qui j'ai signé le bail) lui par contre habite dans la maison et va sans doute devenir le locataire principal.
Ce sont pour des raisons personnelles que je souhaite mettre un terme à cette colocation.
pouvez-vous répondre à ma question?
merci d'avance

Tout se complique!
Il faut voir quel était l'arrangement précis que vous avez conclu. Vous parlez d'une co-location, c'est tout autre chose qu'une sous-location...
Je puis difficilement vous aider sur base des renseignements que vous donnez!
En outre, celui que vous appelez "le mandataire", n'est-il pas déjà un locataire d'une partie de la maison, auquel cas vous avez bien une sous-location partielle!

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krichna
Pimonaute
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

Le mandataire est la personne qui représente le locataire principal sur la signature du bail de sous-location.
Effectivement, la maison est louée à plusieurs personnes, nous sommes 4.
Le locataire principal a signé le bail avec la propriétaire.
Celui-ci sous-loue les autres chambres de la maison aux autres occupants. Je suppose que chacun signe un bail de sous-location avec le locataire principal.
Moi, j'ai signé un bail de sous-location avec le locataire principal pour ma partie de la maison (les pièces sont précisées sur le contrat de bail). Je n'ai pas vu le bail principal et n'ai jamais eu de contact avec la propriétaire. Je n'ai pas d'accord signée de la propriétaire mais je suis quasi sûre qu'elle a donné son accord oral. Sur mon contrat de sous-location il est noté que pour l'article concernant la sous-location, cession et résolution de bail : "le preneur ne pourra céder ses droits au bail ni sous-louer en tout ou en partie sauf accord préalable et par écrit du bailleur. Dans ce dernier cas, un avenant, qui sera enregistré, précisera les conditions de la cession ou de la sous-location." Il est possible que cet avenant n'existe pas mais je ne peux le garantir.
Je paie mon loyer au mandataire et non pas au locataire principal.
Le mandataire a sa résidence principal dans la maison mais est domicilié ailleurs. Le locataire principal avait sa résidence principale dans la maison au moment où il a signé le bail principal. Par contre au moment où j'ai signé le bail de sous-location il n'avait plus sa résidence principale dans la maison.
Avant de négocier un arrangement comme proposer au mandataire de trouver  une autre personne pour reprendre mon bail je voudrais d'abord vérifier qu'il n'y a pas une faille dans le contrat de sous-location qui me permettrait de le rompre.
Je pense effectivement que je devrais trouver un arrangement à l'amiable mais pouvez-vous me dire si avec les éléments que je vous donne vous voyez quelque chose d'incorrect dans ce contrat.
merci d'avance

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PIM
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

krichna a écrit :

Le mandataire est la personne qui représente le locataire principal sur la signature du bail de sous-location.
Effectivement, la maison est louée à plusieurs personnes, nous sommes 4.
Le locataire principal a signé le bail avec la propriétaire.
Celui-ci sous-loue les autres chambres de la maison aux autres occupants. Je suppose que chacun signe un bail de sous-location avec le locataire principal.
Moi, j'ai signé un bail de sous-location avec le locataire principal pour ma partie de la maison (les pièces sont précisées sur le contrat de bail). Je n'ai pas vu le bail principal et n'ai jamais eu de contact avec la propriétaire. Je n'ai pas d'accord signée de la propriétaire mais je suis quasi sûre qu'elle a donné son accord oral. Sur mon contrat de sous-location il est noté que pour l'article concernant la sous-location, cession et résolution de bail : "le preneur ne pourra céder ses droits au bail ni sous-louer en tout ou en partie sauf accord préalable et par écrit du bailleur. Dans ce dernier cas, un avenant, qui sera enregistré, précisera les conditions de la cession ou de la sous-location." Il est possible que cet avenant n'existe pas mais je ne peux le garantir.
Je paie mon loyer au mandataire et non pas au locataire principal.
Le mandataire a sa résidence principal dans la maison mais est domicilié ailleurs. Le locataire principal avait sa résidence principale dans la maison au moment où il a signé le bail principal. Par contre au moment où j'ai signé le bail de sous-location il n'avait plus sa résidence principale dans la maison.
Avant de négocier un arrangement comme proposer au mandataire de trouver  une autre personne pour reprendre mon bail je voudrais d'abord vérifier qu'il n'y a pas une faille dans le contrat de sous-location qui me permettrait de le rompre.
Je pense effectivement que je devrais trouver un arrangement à l'amiable mais pouvez-vous me dire si avec les éléments que je vous donne vous voyez quelque chose d'incorrect dans ce contrat.
merci d'avance

L'un des jeux préférés des enfants lorsqu'il y a un potage, c'est d'y retrouver les boulettes  smile

La piste juridique dans cet embrouillamini risque d'être longue et coûteuse. Rien de tel qu'une solution négociée avec les parties concernées....

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krichna
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

je pense aussi qu'il vaut mieux négocier avec le mandataire que je lui trouve quelqu'un pour reprendre mon bail.
J'ai encore une question : est-ce que je peux moi-même sous-louer ma chambre à quelqu'un d'autre, ou vaut-il mieux que je trouve une autre personne qui resigne un nouveau contrat avec le locataire principal et donc qu'on annule mon contrat.

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grmff
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

Sous-louer votre sous-location en accord avec le mandataire du locataire principal qui est en train de céder son bail?

Vous êtes sûr que votre sous-locataire ne peut pas se faire représenter aussi par un porte-fort, en présence d'un témoin mandaté par le repreneur du bail?

Bon week-end, vous m'avez donné mal à la tête...

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PIM
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

Grmff a écrit :

Sous-louer votre sous-location en accord avec le mandataire du locataire principal qui est en train de céder son bail?

Vous êtes sûr que votre sous-locataire ne peut pas se faire représenter aussi par un porte-fort, en présence d'un témoin mandaté par le repreneur du bail?

Bon week-end, vous m'avez donné mal à la tête...

Et si on y ajoutait une petite élection de command  wink

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essence
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

Merci aux deux derniers intervenants, vous m'avez fait rire, j'en avait besoin
Bonne journée à vous !

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jacq
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

Le principe de sous location n'est pas autorisé dans un bail a usage de résidence principal.
Dans de nombreux baux cette clause est interdite,supposont que le locataire principal résilie sont bail vous êtes tenue de déménager en même temps que lui, essayez de contacter le propriétaire un simple écrit suffit pour prouver votre bonne foi.
Bien à vous

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grmff
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

Revenons au code civil pour ne pas racconter de bêtises:
Dans la loi qui concerne le bail de résidence principale

Art. 4. Cession et sous-location.
  § 1. La cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.
  § 2. Le preneur qui a pris à bail un logement qu'il affecte à sa résidence principale ne peut donner la totalité du bien en sous-location.
  Il peut sous-louer une partie de ce bien avec l'accord du bailleur et à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa résidence principale. Si le bien sous-loué est destiné à servir de résidence principale au sous-locataire, les droits et obligations du preneur et du sous-locataire sont, dans leurs rapports respectifs, déterminés par la présente section, sous réserve des dispositions suivantes du présent paragraphe.
  La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir.
  Le preneur doit préalablement informer le sous-locataire de sa qualité et de l'étendue de ses droits.
  Lorsque le bailleur met fin au <bail> principal, le preneur est tenu de notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le <bail> principal.
  Lorsque le preneur met fin anticipativement au <bail> principal, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de trois mois au moins, accompagné d'une copie du congé qu'il donne au bailleur et de payer au sous-locataire une indemnité équivalente à trois mois de loyer.

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jacq
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Re : prouver que le bail n'est pas valable

Le commissaire Maigret se gratte les cheveux,pourquoi ne vous êtes vous pas inquietée avant de signer le bail et ensuite vous posez des questions qui probablement resteront sans réponses.
la meilleur solution est une résiliation à l'amiable et verifier si le mandataire a bien une procuration pour agire en lieu et place du locataire principal,  et si il devient comme vous l'expliquez le locataire principal, demandez lui la copie de la cession du droit au bail,contre signé par le bailleur, affaire à suivre avec prudence.
Bien à vous

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