vente d'une maison à bas prix

lf · #1 08-10-2005 21:32:17

Bonjour,

Tout d' abord,je trouve que votre site est très informatif et efficace.
Cela est rare. Merci.
Dans vos infos et réponses, j'ai lu et je cite:
"Ce n'est pas parce qu'il faut payer des droits d'enregistrement calculés sur la valeur réelle marchande, que vous ne pouvez pas vendre ou acheter à une valeur inférieure à celle du marché ! "
ou:" La liberté contractuelle prédomine: les parties conviennent librement entre elles du prix."
Voici ma question( poussée à la limite): wink
Yvon a l' intention de vendre sa maison à Vénus et Mars. La valeur juste et réelle de cette habitation est de 8 millions de FB.
Les droits notariaux et d' enregistrement seront acquittés selon ce montant.
Yvon, qui est désinteressé, estime qu'une somme d'un million lui est suffisante , lors de la vente.
Est-ce qu 'un tel acte de vente peut aboutir?
Sans doute que le fisc ne va pas "digérer" cela et l'assimiler à de la donation camouflée. Non? Qu'en pensez-vous ?
Il y a sans-doute une limite à ne pas dépasser. Si oui, quelle est-elle?

D'avance, merci pour la réponse.

grmff · #2 08-10-2005 21:44:51

Si les droits de mutation sont payés sur la valeur "pro fisco" de 8 millions, pourquoi est-ce que le fisc y verrait à redire?

Excellente question. Le fisc risque en effet de supposer qu'il y a donation entre les parties. Pour une fois, ce sera à juste titre... Et donc les droits de donations seront dûs.

De plus, si Yvon a des héritiers, les héritiers risquent de déclarer la vente comme nulle.
" Code civil, Art. 1108. Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :
Le consentement de la partie qui s'oblige;
Sa capacité de contracter;
Un objet certain qui forme la matière de l'engagement;
Une cause licite dans l'obligation."

A mon avis, la quatrième condition n'est effectivement pas remplie. Les héritiers pourraient l'utiliser en la matière. En ce cas, le fisc risque bien de fourrer son nez dans vos affaires, et cela risuqe de coûter cher à tout le monde...

Je me souviens également d'une règle des 5 ou 7 douzièmes ou dixièmes qui me semblait dangereuse pour ce style de montage. Je gratte et je reviens.

grmff · #3 08-10-2005 22:06:12

Voilà mes sources: le code civil et son article 1674.
" SECTION II. - DE LA RESCISION DE LA VENTE POUR CAUSE DE LESION.

Art. 1674. Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.

Art. 1675. Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

Art. 1676. La demande n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente.
Ce délai court (...) contre les absents, les interdits, et les mineurs venant du chef d'un majeur qui a vendu. <L 2003-02-13/36, art. 18, 007; En vigueur : 01-06-2003>
Ce délai court aussi et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat.

Art. 1677. La preuve de la lésion ne pourra etre admise que par jugement, et dans le cas seulement, où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion."

Donc, s'il y a des héritiers ou si un décès intervient endéans les deux ans, vous risquez des ennuis.

Pour éviter cela, il vaut mieux réaliser un don manuel... ou consulter son notaire ou son banquier d'affaire. Certains sont très créatifs dans les organisations de successions et de donation.

Il faut savoir qu'en règle générale, en cas de décès dans les 3 ans, c'est bernique...

lf · #4 09-10-2005 21:45:48

Merci Grmff,

Cela veut dire que si la maison est estimée à 8 millions( les droits d'enregistrement le prouveraient) , l'acte de vente devrait se porter, au minimum, à 4,7 millions(montant supérieur aux 7 douzièmes) pour être inattaquable de n'importe quelle partie ?

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