Résiliation anticipée d'un bail

Bonjour,

J'ai signé un bail de trois ans qui se terminera le 01/07/2007.
J'ai l'opportunité de louer un autre bien qui me convient mieux et ce à partir du 01/02/2006.
Dans mon bail, il est indiqué la clause suivante  :
"En cas de demande par le preneur de résiliation anticipée, il sera dédié de toutes les obligations résultant de ce bail, à dater de la prise en location du bien par un nv locataire recherché par le preneur et agréé par le bailleur , et à la conditio1n expresse qu'il ait payé :1. tous les loyers, impôts, charges jusqu'à la date de prise d'effet de la nvelle location
         2.  les frais éventuels de remise en état de lieux
         3.  une indemnité de résiliation fixée forfaitairement à 2 X le dernier mois de loyer.
Je voudrais savoir : 1/  dois je avertir le bailleur dans un certain délai de mon désir de départ anticipé ( ex préavis de 3 mois).
                                2/  est il habituel de demander une indemnisation si le bien est reloué et que le propriétaire ne perd aucun mois de loyer. A qu revient cette indeminsation , au proprio je suppose , pas à l agent immobilier ?
                               3/ Le bail n'a jamais été signé par l'épouse du bailleur bien que reprise dans le contrat et le bail n'a jamais été enregistré. Cela a -til une incidence quelconque?
Il faut savoir que le bailleur fait tjs appel au même agent immobilier pour la location de son bien, il ne veut s'occuper de rien et laisse tout ds les mains de cet agent.