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fin de bail commercial 9 ans

jacq
Pimonaute intarissable
Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
Inscription : 21-10-2005
Messages : 1 317

fin de bail commercial 9 ans

Après 2 x 9 ans d'occupation d'un rez commercial, le locataire et moi même nous avons oubliés de reconduire le bail par écrit et j'ai reçu le paiement du loyé du mois qui suit l'expiration du bail. Je souligne que le locataire est sympa et n'a jamais été en retard de paiement du loyer.  Le bail est t'il reconduit pour une nouvelle période de 9 ans(3,6,9) ou bien pour une période limitée, si oui pour qu'elle durée.
Merci de votre réponse.

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : fin de bail commercial 9 ans

C'est au locataire de demander dans les délais le renouvellement du bail.
L'accord de renouvellement peut toutefois être tacite mais il doit être certain. Il doitr être donné au titre du bail et non de simple tolérance.
Il me semble donc que le plus simple est de rédiger une convention entre vous, servant d'avenant au bail, et enregistrée, actant le renouvellement du bail ainsi que les éventuelles conditions.
Attention, les baux commerciaux sont une matière très spéciale pour laquelle il vaut parfois mieux de rechercher l'assistance d'un avocat versé en la matière ( pas le premier jeune stagiaire venu ).

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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Messages : 546

Re : fin de bail commercial 9 ans

jacq a écrit :

Après 2 x 9 ans d'occupation d'un rez commercial, le locataire et moi même nous avons oubliés de reconduire le bail par écrit et j'ai reçu le paiement du loyé du mois qui suit l'expiration du bail. Je souligne que le locataire est sympa et n'a jamais été en retard de paiement du loyer.  Le bail est t'il reconduit pour une nouvelle période de 9 ans(3,6,9) ou bien pour une période limitée, si oui pour qu'elle durée.
Merci de votre réponse.

"Le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique. Votre locataire ne dispose pas à proprement parler d’un droit au renouvellement mais d’une faculté de le solliciter, et ce dans le respect de conditions strictes. Votre locataire dispose du droit de solliciter trois renouvellements. Trois prolongations locatives de chaque fois 9 ans minimum sont possibles. La durée du bail peut donc atteindre au moins 36 ans. Mais si les parties se mettent d'accord, elles peuvent, au moment du renouvellement du contrat, déterminer une durée qui leur convient. Il faut alors notifier ce point dans un acte authentique ou dans une déclaration devant le juge de paix.

A défaut pour votre locataire de respecter les règles relatives à la demande de renouvellement, pour la plupart excessivement voire inutilement formalistes, sa demande sera nulle.

Il s’agit cependant d’une nullité relative dont vous serez libre de vous prévaloir ou non.
Toutefois le preneur qui est laissé dans les lieux après l'expiration du bail peut soutenir qu'une location à durée indéterminée a pris cours en telle sorte que le bailleur ne pourra y mettre fin que moyennant un préavis de 18 mois.

La prolongation tacite de la location pour une durée indéterminée se fait automatiquement à partir du moment où le locataire, à l'issue du contrat de bail commercial, peut rester dans le bien loué sans que le bailleur ne s'y oppose. Dans ce cas toutefois, le bailleur peut, par la suite, mettre fin à tout moment à la location sans avoir à se justifier. Mais il devra alors donner un préavis de dix-huit mois minimum."

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jacq
Pimonaute intarissable
Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
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Messages : 1 317

Re : fin de bail commercial 9 ans

Merci à Giannigianni pour son explication.   Le bail aurait dû faire l'objet d'une demande de renouvellement entre le 18éme et 15 éme mois précédent la fin du bail, mais cette demande n'ayant pas été faite le locataire étant maintenu dans les lieux
il pourrait donc invoquer une reconduction du bail a durée indéterminé suivant vos explications. Peut on assimilé cette période minimum à 18 mois ou à 3 ans. Quel serait le préavis qu'il devrait me donner si il désirait quitter les lieux. Je ne désire pas être compliqué mais il est prudent de connaitre les droits respectifs des 2 parties.
Bien à vous

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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Messages : 546

Re : fin de bail commercial 9 ans

jacq a écrit :

Merci à Giannigianni pour son explication.   Le bail aurait dû faire l'objet d'une demande de renouvellement entre le 18éme et 15 éme mois précédent la fin du bail, mais cette demande n'ayant pas été faite le locataire étant maintenu dans les lieux
il pourrait donc invoquer une reconduction du bail a durée indéterminé suivant vos explications. Peut on assimilé cette période minimum à 18 mois ou à 3 ans. Quel serait le préavis qu'il devrait me donner si il désirait quitter les lieux. Je ne désire pas être compliqué mais il est prudent de connaitre les droits respectifs des 2 parties.
Bien à vous

La loi envisage la situation pour le préavis du bailleur:

"Le bailleur peut mettre fin à ce contrat à tout moment en notifiant par lettre recommandée, un congé à son locataire moyennant un préavis de 18 mois.
Dés la notification de ce congé avec préavis, le locataire retrouve, par application de la loi, une partie des droits qu’il avait perdus en s’abstenant de solliciter le renouvellement de son bail et notamment celui d’introduire pareille demande dans le délai de 3 mois à dater de la notification du congé".

Toutefois elle dit rien pour le préavis du preneur, donc on applique les regles standard:

Bail commercial à durée indéterminée: résiliation

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 357

Re : fin de bail commercial 9 ans

Pour le plaisir d'une bonne lecture saine, je vous envoye un lien vers le texte du code civil en la matière:

Code civil sur les baux commerciaux

Je vous copie-colle également le §7 qui concerne le renouvellement au bail.
-----------------------------------------§ 7. Du droit au renouvellement du bail.

  Art. 13. (Le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements.) < L 27-03-1970, art. 1>
  Toutefois, si le bailleur ou l'un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu'à sa majorité.

  Art. 14. Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'(huissier de justice) ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. <L 05-07-1963, art. 48>
  (A défaut d'accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue de sauvegarder ses droits à l'égard du bailleur, comme prévu à l'article 11, II, alinéa 2, lui a dénoncé sa demande, cite le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative recue de l'un d'entre eux, ou si l'un ou l'autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l'expiration du délai de trois mois. Le bailleur qui n'a pas pris attitude à l'égard du sous-locataire peut, en cours d'instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l'expiration du bail, laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau bail d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement.
  Dès le début du dix-huitième mois qui précède l'expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages.
--------------------------------------------------------
En espérant que ce retour aux sources (du droit...) vous aura rafraichi la journée. wink

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jacq
Pimonaute intarissable
Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
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Re : fin de bail commercial 9 ans

Si j'ai bien compris vos explications, si je veux récupérer les locaux je dois notifier un préavis de 18 mois et seulement dès notification du préavis, le locataire peut introduire une nouvelle demande de reconduction du bail ?
D'accord sur le principe mais quel est la durée du bail ( a durée indéterminée) si je ne notifie pas le préavis de 18 mois,on peut donc supposer que le locataire reste 3 ans et pourrait me notifier un préavis de 6 mois avant l'échéance.
Indépendamment ce que ne dit pas la loi, à votre avis quel pourrait être le préavis que le locataire devrait me notifier pour être libérer du bail avant les 3 ans
Bien à vous

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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Re : fin de bail commercial 9 ans

jacq a écrit :

Si j'ai bien compris vos explications, si je veux récupérer les locaux je dois notifier un préavis de 18 mois et seulement dès notification du préavis, le locataire peut introduire une nouvelle demande de reconduction du bail ?
D'accord sur le principe mais quel est la durée du bail ( a durée indéterminée) si je ne notifie pas le préavis de 18 mois,on peut donc supposer que le locataire reste 3 ans et pourrait me notifier un préavis de 6 mois avant l'échéance.
Indépendamment ce que ne dit pas la loi, à votre avis quel pourrait être le préavis que le locataire devrait me notifier pour être libérer du bail avant les 3 ans
Bien à vous

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : fin de bail commercial 9 ans

Attention, la législation sur les baux commerciaux est très particulière et procédurière. Une phrase de trop dans une lettre de renon ou de refus de renouvellement peut avoir de lourdes conséquences. S'il y a bien un domaine du droit immobilier dans lequel j'invite à la plus grande prudence c'est bien celui-ci, entre autre vu la durée des périodes du bail.

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PIM
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Re : fin de bail commercial 9 ans

Francis a écrit :

Attention, la législation sur les baux commerciaux est très particulière et procédurière. Une phrase de trop dans une lettre de renon ou de refus de renouvellement peut avoir de lourdes conséquences. S'il y a bien un domaine du droit immobilier dans lequel j'invite à la plus grande prudence c'est bien celui-ci, entre autre vu la durée des périodes du bail.

Sage conseil !
En matière de bail commercial, les honoraires que l'on verse à un avocat spécialisé (ou équivalent) sont rarement perdus...

Alors le forum de Pimekke, c'est bien.  yikes  Mais consulter un spécialiste, avec le dossier précis, c'est encore mieux...

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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Re : fin de bail commercial 9 ans

PIM a écrit :

Francis a écrit :Attention, la législation sur les baux commerciaux est très particulière et procédurière. Une phrase de trop dans une lettre de renon ou de refus de renouvellement peut avoir de lourdes conséquences. S'il y a bien un domaine du droit immobilier dans lequel j'invite à la plus grande prudence c'est bien celui-ci, entre autre vu la durée des périodes du bail.

Sage conseil !
En matière de bail commercial, les honoraires que l'on verse à un avocat spécialisé (ou équivalent) sont rarement perdus...

Alors le forum de Pimekke, c'est bien.    Mais consulter un spécialiste, avec le dossier précis, c'est encore mieux...

Oui mais à la fois on demande un avis à cinq avocats on aura cinq avis differents alors que un peu de recherche et une lecture de la loi peut etre suffisante, surtout si on a pas un contentieux ou un litige. L'effort aussi supplementaire que fait ce forum est de debattre eventuellment les differents interpretations. Si ces ci sont convergents et on le partage je ne vois pas puorquoi on doit payer un avocat. Je vois que trop souvant on s'appuis à des avocats....juste pour rediger une lettre. Moi je le fais principelment pour corriger mon francais...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : fin de bail commercial 9 ans

Pour garder la forme? L'avocat vous prête sa salle de sport? lol

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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Re : fin de bail commercial 9 ans

Grmff a écrit :

Pour garder la forme? L'avocat vous prête sa salle de sport?

Oui, à des centaines d'euro l'heure.... smile

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