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Répartition des frais de chauffage et acte de base

immorp
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Répartition des frais de chauffage et acte de base

Dans une copropriété avec chauffage central commun, les radiateurs sont équipés de répartiteurs.
L’acte de base est muet en ce qui concerne la répartition des frais de chauffage. La répartition des charges communes se fait suivant les quotités.
Depuis de nombreuses années, la répartition des frais de chauffage est assurée par une firme spécialisée sur base d’une répartition 50% suivant quotités, 50% suivant relevé des unités des calorimètres. Pas de traces d’une décision de l’AG à ce sujet.
Par précaution, lors de la dernière assemblée, je porte à l’ordre du jour la méthode de calcul de la répartition des frais de chauffage. (J’ai été récemment choisi comme syndic…)
A l’unanimité, les copropriétaires acceptent un calcul sur base d’une répartition 25% suivant quotités, 75% suivant relevé des calorimètres, ce qui est en général préconisé par les firmes spécialisées.
A ma grande surprise, un copropriétaire pose par la suite la question de l’obligation d’authentifier (Il évoque l’art.577-9 §6 du CC ???) la nouvelle règle définie pour la répartition des frais de chauffage….

Qu’en pensent les spécialistes ?

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grmff
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

§6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble

Cela ne parle pas d'obligation d'authentification. Aucun rapport.


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grmff
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

Citation :[/b]Art. 577-4§1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
L'acte de base doit comprendre la description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci.
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
les critères et le mode de calcul de la répartition des charges;
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs et la durée de son mandat.

A la lecture de ceci, je ne sais que penser. Que dit votre acte de base sur la répartition des charges de chauffage?


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grmff
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

A mon sens, je laisserais pisser le mouton. 3 mois, minimum. Comme la répartition doit se faire pour l'année suivante, les 3 mois de délais seront passés et la décision sera inattaquable, même en justice.

Faire changer un acte de base est une folie que je ne conseille à personne d'essayer de faire. Pour rappel, tout le monde doit signer...


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luc
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

Grmff a écrit :

A mon sens, je laisserais pisser le mouton. 3 mois, minimum. Comme la répartition doit se faire pour l'année suivante, les 3 mois de délais seront passés et la décision sera inattaquable, même en justice.

Faire changer un acte de base est une folie que je ne conseille à personne d'essayer de faire. Pour rappel, tout le monde doit signer...

Selon moi pas ... on peut donner mandat au syndic, si cela concerne le règlement de copropriété.

Procédure:
1. le changement du règlement est mis à l'ordre du jour de l'AG et voté avec la majorité requise. Avec la même motion mandat est donné pour passer devant le notaire au syndic (et/ou des copropriétaires nominativement désigné).
2. on mentionne nominativement sur le PV les opposants (ceux qui ont voté non).
3. on envoie le PV en recommandé à ceux qui ont voté non et à ceux qui ont des droits personnels (locataires, usufruitiers, ..).
4. on attend jusqu'à trois mois après l'envoi du PV en recommandé
5. si pas de citation devanty le Juge, on passe devant le notaire. Une copie de l'acte est envoyé à tous les copropriétaires (avant qu'on applique le nouveau système).
6. si citation devant le Juge on comunique ce fait aux copropriétaires après les trois mois et on applique ce qu'on a proposé comme mesure transitoire lors de l'AG.

Le point important dans ce cas-ci sont les locataires. Ils peuvent attaquer la décision jusqu'à trois mois après la signification de la décision à eux.

Oui, oui ... je sais que cette procèdure est lourde, mais selon moi cohérente et 100% défendable en justice. Et beaucoup mpoins lourde si on laisse signer tout le monde.

Mais attention ... si une minorité sait prouver que leurs droits sont fondamentalement lésés  alors je Juge pourra  refuser de valider la décision. Ceux du penthouse et de rez peuvent être les points faibles.


Cordialement,

Luc

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immorp
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

Grmff a écrit :

Que dit votre acte de base sur la répartition des charges de chauffage?

Rien…
Ou presque comme la plupart des actes de base « bâclés » lors de la division d’un immeuble.
Il reprend juste la chaufferie dans la description des parties communes et stipule que les charges des parties communes sont réparties entre les copropriétaires suivant les quotités…

En ce qui concerne l’article du CC invoqué, je pense qu’il y a eu confusion, et qu’il faut en effet se référer au 577-4§1….


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immorp
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

Luc a sans doute raison, mais c’est quand même des frais démesurés et inutiles pour une petite copropriété… En plus, il existait déjà « de fait » une répartition des frais de chauffage tenant compte des répartiteurs depuis une dizaine d’année…


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giannigianni
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

Grmff a écrit :

A mon sens, je laisserais pisser le mouton. 3 mois, minimum. Comme la répartition doit se faire pour l'année suivante, les 3 mois de délais seront passés et la décision sera inattaquable, même en justice.

Faire changer un acte de base est une folie que je ne conseille à personne d'essayer de faire. Pour rappel, tout le monde doit signer...

No, il signera seulment le Syndic dans l'acte de base et après sera transcrit. Dans l'acte il faudra faire reference à la decision d'AG.

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giannigianni
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

immorp a écrit :

Luc a sans doute raison, mais c’est quand même des frais démesurés et inutiles pour une petite copropriété… En plus, il existait déjà « de fait » une répartition des frais de chauffage tenant compte des répartiteurs depuis une dizaine d’année…

Ca coute quelques centaines d'euro!

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immorp
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

giannigianni a écrit :

Ca coute quelques centaines d'euro!

Frais d'une AG (Quelques centaines d'euros) + honoraires notaire + frais de transcription, on est surement à plus de 1000 euros !


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luc
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

immorp a écrit :

giannigianni a écrit :
Ca coute quelques centaines d'euro!
Frais d'une AG (Quelques centaines d'euros) + honoraires notaire + frais de transcription, on est surement à plus de 1000 euros !

Honoraires notaire & transcription: pas plus que 500 euros. Les frais d'AG ne comptent pas, puisqu'on peut prendre la décision lors d'une AG annuelle.

Honoraires avocat & frais de justice (si on perd): plus que 1.000 euros.

Exemple concret:

Les frais de la procédure  "honoraire parkings" dans mon ACP a couté à l'ACP plus que 1500 euros (avocat & frais jugement)? Frais qui sont les mêmes n'importe le nombre de CP. En plus un envoi d'un jugement de 8 feuilles à tous les copropriétaires (260 selon moi et 326 selon le syndic). 

On discutait de moins que 5 euros/mois/lot. Le contestant refusait de payer ce montant.

Dans ce cas il ne fallait pas d'acte notarié si on acceptait directement le point de vue du contestant, au lieu de passer par le Juge. Le syndic toucherait alors seulement un honoraire pour 218 lots au lieu de 256 emplacements. Honortaire qu'il pouvait facilement augmenter à son élection suivante, comme il l'a déja fait les années précédentes pour les appartements.

Pourquoi pas pour les parkings ? Ca c'est une autre histoire.


Cordialement,

Luc

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Saxo
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

A une conférence hier organisée par le SNP, le juge de paix a rappelé qu'il fallait toujours se référer aux statuts et que le syndic devait les appliquer.

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immorp
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Re : Répartition des frais de chauffage et acte de base

Saxo a écrit :

A une conférence hier organisée par le SNP, le juge de paix a rappelé qu'il fallait toujours se référer aux statuts et que le syndic devait les appliquer.

Si je dois appliquer à la lettre l’acte de base, les frais de chauffage sont à répartir suivant les quotités.
Comme je l’ai dit, aussi loin que remontent les archives de la copropriété en ma possession, un décompte annuel est effectué par la firme C……
Je préfère ne pas penser à la tête des copropriétaires si j’applique le règlement et jette les calorimètres à la poubelle…. (Enfin, il y en a sans doute un ou deux qui seraient heureux…)


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