ACP citée en Justice de Paix

Possible ?

Oui, mais il faut déposer une demande à la Greffe.

Il y a trois possibiliités:
1. soutien de l'ACP
2. soutien du copropriétaire
3. volonté d'exposer un point de vue différent

Conseil: demandez un avocat à faire ce document. Dans le cas 1 et 2 il est fort probable que la partie concernée veut s'en occuper.

Risques:
La même que les parties en cause. Mais si vous choissez votre camp (cas 1 ou 2), vous augmentez en principe les chances de cette partie à convaincre le Juge. Mais il se peut que le résultat est l'inverse.

Dans mon récent procès un CP m'a rejoint et trois l'ACP. J'ai gagné grâce aux trois.

D'abord il faut bien comprendre que vous ne pouvez pas intervenir soudainement dans le procés. Dans mon cas le CP avec moi s'est fait enrégistrer comme partie le jour avant les débats. Ceci était surtout dû à l'atmosphère d'intimidation qui existe dans mon ACP.

Dans votre cas vous devez déposer une requète avec des mini-conclusions, qui nécessitent de fait la possiblité aux autres partis qu'ils puissent conclure aussi. Une remise de la requète au moins 6 semaines avant la date des débats s'avère nécessaire, si on ne veut pas ralentir la procédure en cours avec 2 à 3 mois. Si vous arrivez plus tard il est fortement conseillé de justifier votre arrivée soudaine dans les débats.

Ce que le CP, membre du conseil de gérance, qui rentrait dans la porcédure un jour avant les débats a su faire (il avait été frappé par le syndic). Conclusion n'étaient pas nécessaire puisqu'il se rangait entièrement derrère les conclusions de mon avocat.

Puis il faut être conscient que l'avocat de l'ACP n'a pas été nommé par l'ACP, mais par le syndic. Il s'agit donc d'une représentation en cascade:
1. le syndic repésente l'ACP
2. l'avocat représenet le syndic

Cela a été confirmé dans ma procédure par le fait que l'avocat a donné son "jugement" écrit sur les jugements récents du Juge à son mandataire, le syndic, et pas à l'ACP ni l'AG.

Ceci se confirme aussi par le fait qu'on ne mentionne pas le numéro BCE de l'ACP mais bien celui du syndic dans la citation et les conclusions.

Vos risques, et celui de l'ACP, sont grandes de "perdre" si le CP qui attaque l'ACP sait prouver que l'ACP applique "par tradition" des règles qui ne sont pas juridiquement conforme aux statuts, même si c'est le cas depuis le début. Dans un autre jugement, obtenu dans mon ACP par un autre ex-membre du conseil de gérance, le Juge a obligé en 2002 mon ACP a appliquer les statuts, même s'ils n'avaient jamais été applique depuis le début (en 1978). Le syndic n'a pas mis l'AG au courant de l'affaire que quand l'affaire avait été jugé.

Mais le syndic a aussi refusé d'aller en appel, sans demander l'avis de l'AG. Ce qu'il a aussi fait dans mon cas avec les deux jugements de 2005. Dans mon cas s'était plus grave, puisque l'AG se réunissait pendant la période d'un mois que l'ACP pouvait aller en appel.

Votre demande n'aura qu'une forte chance de réussir que si une majorité réelle des CP (= plus que 50% des CP et des quotités) demandent au syndic de réunir une AG pour changer les règles de calcul des charges dans le sens de ce qu'on applique en réalité. Un groupe de +20% est le minimum.

Il suffit alors de se presenter avec une requète correcte, avec en annexe une copie de cette demande  des CP, et la preuve de l'envoi au syndic. Dans votre requète vous pourrez alors par exemple demander à suspendre les débats pour une période spécifique enfin de permettre au syndic de convoquer l'AGE pour débatter et voter les points proposé par vous (et les autres CP).

Cette procédure nécessite en fait que vous ètes préalablement en possession d'une liste récente et mis à jour des addresses des CP. Dans mon cas je n'ai pas su appliquer cette procédure, puisque le syndic refuse de me donner la liste des addresses des +260 CP ET refuse que je participe à la délibération (même à l'AG récente du 15/11/2005).

Le plus simple est d'aller à la Greffe et d'y demander accès à ce dossier. En principe vous y allez trouver tous le documents déposés (jugements, conclusions, ...) pour cette affaire.

Le jugement que vous avez obtenu change le calcul des charges. Comment a-t-il été communiqué aux autres CP? Le jugement en parle?

Une de mes premières réalisations en 2000 dans mon ACP est que j'ai forcé le syndic a donner un rapport écrit sur l'année écoulé. Il se limite à une énumération des travaux.

Dans votre cas je mettrais un point à l'ordre du jour de l'AG suivante, qui propose que le syndic envoie avec l'invitation de l'AG annuelle un rapport sur l'année précédente, tant technique (travaux exécutés, mais aussi dégats non-réparés, ...), que  juridique (jugements, mais aussi changements de la loi avec effets sur l'ACP, ...), administratif (nouveaux CP, ..)  et financier (évolution, non-paiement des charges, amortissement, ...).

Cela résoudra ce problème dans le futur, puisqu'il devra mentionner les procédures en cours devant des tribunaux au 31/12, ainsi que les jugements prononcés pendant l'année écoulé. S'il ne mentionne rien il sera alors en tord et sera responsable pour les dégats éventuels.

Une jugement est un acte officiel. Il ne doit pas être transcrit, mais considéré comme un avenant à l'acte de base. Sa diffussion en recommandé est nécessaire pour donner une date certaine à la notification de chaque copropriétaire.

Mais je crois que la notification sur base de l'article 792 CJ informe les parties, mais ne rend pas exécutoire. Il faut signifier!

Cette procédure d'information existe pour entre autres permettre aux parties la recherche d'un compromis quand à l'exécution. Dans mon cas j'ai attendu du 22/07/2005 jusqu'au 30/09/2005 pour éviter une AG en plein congfé, mais aussi que les provisiosn deu IV trim puissent êter demandé normalement.

Vous devez selon moi demander à la greffe une expédition sur base de  l'article 791 CJ et le faire signifier à l'ACP par un huissier.

Il est probable qu'une inscriptoin aux hypothèques est néceassaire.

Pour l'information je suis d'accord, mais pas pour l'avocat. Le syndic a le droit de se faire représenter par un avocat. Et je crois même le devoir s'il juge qu'il n'a pas l'expertise et/ou le temps qu'il faut pour pour cela.

L'alinea 2 et 3 de l'article 792 CJ réfèrent à l'alinéa 1 de l'article 704 CJ.

L'alinéa 1 de l'article 704 CJ rèfére aux articles suivants:
508/16 , 580, 2°, 3°, 6°, 7°, 8°, 9°, 10° et 11° , 581, 2°, 582, 1° et 2°, et 583.

Les articles 580 à 582 ont traits aux tribunaux de travail.

L'article 508/16 est en fait une mesure d'exécution de l'article 508/13, qui dit:

La procédure de l'article 792 CJ a donc été appliqué parceque vous avez invoqué l'article 508/16. Je ne trouve pas d'autre possibilité. Correct?

Exemple concret: mon avocat m'a contacté début août  par GSM (je me promenais sur la digue à la côte) pour me signaler qu'elle avait reçu la copie non-signée du jugement du 27.07.2005.  On s'est alors mis d'accord qu'il allait essayer de trouver un compromis d'exécution avec la partie adversaire pour éviter que la signification de ce jugement causait trop de problèmes supplémentaires. On voulait signifier idéalement le jugement le jour de l'AG qui devait être convoqué par le syndic, juste après l'AG.

Comme rien n'avancait on a demandé la copie enrégistré du jugement (= art 791 CJ) vers mi septembre. Le huissier l'a reçu fin septembre et signifié le 30/09/2005.

Je ne peux que vous conseiller de demander un avis d'un juriste (Test-Achats, SNP, ..) pour voir comment vous devez maintenant procéder.

Votre syndic sait probablement tout cela et veut vous faire sentir par les faits, au lieu de polémiser, que l'utilisation d'experts (avocat, ..) est nécessaire.

N'oubliez pas que même pour le juge votre jugement n'est pas encore appliquable ... puisque pas enrégistré.  L'inscription aux hypothèques n'a pas la valeur que vous la donnez.

Pour mes procédures j'avais un avis unanime des gens derrière moi (interne et externe) de procéder sans avocat. Je ne l'ai pas fait. Cela m'a coutè effectivement plus par procédure, mais finalement beaucoup moins parceque je suis, grâce à mon avocat, beaucoup plus loin que j'osais espérer en 2001. Mon avocat s'occupe d'abord de la technique judiciare. Mais la valeur ajouté réside surtout dans le fait qu'il me donne des avis objectifs, réalistes et surtout non-émotionnel. Il ne vit pas dans la résidence ... . C'est pour ce dernier motif qu'un avis d'un juriste qui est coproprétaire, relaté avec une des parties (épouse, famille, copain, ..) n'est pas apte à être votre avocat selon la déontologie européenne des avocats.

Notre copropriété est maintenant dans un marasme surtout parceque notre conseiller juridique est l'épouse du gérant de notre syndic et de notre courtier d'assurances. Elle donnait des avis au consiel de gérance. C'était moins cher ... c'est un fait. Mais un conseiller neutre n'aurait jamais laisser pourrir la situation. Elle était aussi un associé de notre syndic et de notre courtier. Et eux deux sont aussi copropriétaires de différents lots.

Le noeud du problème dans la copropriété tant du coté du syndic que du conseil de gérance et des copropriétaires sont les confilts d'intérêts. Déminez ou neutralisez ses conflits et vous avez éléminé 90% des problèmes.

Aucun syndic professionnel peut prétendre à connaitre toutes les ficelles de son métier. C'est trop complexe. L'agent immobilier qui le prétend est pour moi incompétent. Là je crois que même Grmpff est d'accord avec moi.

Il peut donc faire appel à des experts. Naturellement moyennant l'accord de l'AG et moyennant une demande préalable de budget, sauf urgence.

D'ailleurs son code de déontologie actuelle le prévoit expressément:

C'est à l'AG de mettre dans le "Réglement du syndic" tous ce qu'il doit faire en cas de travaux ou autre chose urgente. Et de mettre dans le contrat du syndic qu'il doit appliquer ce règlement.

Non. Formellement le jugement n'est valable que si le jugement a été signifié valablement aux parties. Votre jugement est probablement déja enrégistré à la Greffe. Avez vous payé les frais d'enregistrement ? Il ne vous reste alors dans ce cas de faire signifier cet exemplaire enrégistré au représentant de l'ACP dasn cette affaire. Probablement un avocat désigné par le syndic, représentant de l'ACP.

Le reste n'est pour moi que de l'information. Sa publicité est assuré s'est un fait. Mais vous n'avez pas encore la preuve que la partie adversaire a reçu par la voie d'un huissier ou par lettre judiciaire (dans le cas de pro deo) le jugement. Le jugement n'est donc pas exécutable, sauf les parties le font de leur propre volonté.

Cette date de signification fait démarrer la période de 30 jours pendant laquelle l'ACP peut faire appel. En toute logique le syndic devrait convoquer une AG extraordinaire pendant cette période. Certainement si d'autres procédures sont en cours dans le même contexte.