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rendement brut et net

Sebastien
Pimonaute assidu
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Messages : 91

rendement brut et net

Bonjour, une petite question concernant les rendements bruts et rendements nets dans la location .
Voici un exemple:
J'achètes 2 appartements en RW pour 120.000 euros en vue de les louer
Je fais un prêt de 120.000 euros à 4.5% pendant 20 ans, donc je paie environs 770 euros par mois.
Je loue les appart 2x500 euros/mois plus les charges
revenu cadastral 1000 euros pour les deux.

Quel est le rendement brut? Me manque t'il des données?
Et à partir de la, comment connaître mon rendement net?
Je suppose qu'à cela, il me faut ajouter d'autres données (assurance, etc)
Est ce qu'il y a des livres ou autres sur le sujets?

Merci d'avance, C'est un exemple un peu théorique, mais j'espère que ça pourra un peu m'éclairer sur le mécanisme.
J'hésitais entre 2 catégories de forums, je l'ai mis dans celui ci, j'espère que c'est le bon..;-)

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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Re : rendement brut et net

Sebastien a écrit :

Bonjour, une petite question concernant les rendements bruts et rendements nets dans la location .
Voici un exemple:
J'achètes 2 appartements en RW pour 120.000 euros en vue de les louer
Je fais un prêt de 120.000 euros à 4.5% pendant 20 ans, donc je paie environs 770 euros par mois.
Je loue les appart 2x500 euros/mois plus les charges
revenu cadastral 1000 euros pour les deux.

Quel est le rendement brut? Me manque t'il des données?
Et à partir de la, comment connaître mon rendement net?
Je suppose qu'à cela, il me faut ajouter d'autres données (assurance, etc)
Est ce qu'il y a des livres ou autres sur le sujets?

Merci d'avance, C'est un exemple un peu théorique, mais j'espère que ça pourra un peu m'éclairer sur le mécanisme.
J'hésitais entre 2 catégories de forums, je l'ai mis dans celui ci, j'espère que c'est le bon..;-)

Voir la discussion sur PIM:Mon lien il y a quelques suggestions.

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Sebastien
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
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Re : rendement brut et net

Merci, j'ai lu le sujet avec intérêt, mais le rendement brut est assez bizarre, par exemple si on prend un achat de 75000 euros.
On le lour à 400 euros/mois ce qui fait un rendement de (400*12)/75000=6.4%, ce qui est "acceptable", et pourtant avec un emprunt à 4.5% sur 20 ans, on paie 480 euros/mois, donc on "perd", ce qui peut paraitre étonnant au premier abord.. hmm

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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Re : rendement brut et net

Sebastien a écrit :

Merci, j'ai lu le sujet avec intérêt, mais le rendement brut est assez bizarre, par exemple si on prend un achat de 75000 euros.
On le lour à 400 euros/mois ce qui fait un rendement de (400*12)/75000=6.4%, ce qui est "acceptable", et pourtant avec un emprunt à 4.5% sur 20 ans, on paie 480 euros/mois, donc on "perd", ce qui peut paraitre étonnant au premier abord..

Voila ce que vous avez oublié:

- Dans l'umprunt vous allez rembourser le capital et de ce fait la mensualité est plus elevé du loyer;
- Le loyer doit etre net;
- Le capitale investi dans l'immeuble a un rendemment % loyer brut-depenses-impots-etc./(investissement plus sa revalorisation). Donc si d'un coté vous comparez les taux maintenant il faudra faire aussi une effort d'immagination dans le futur: evolution marché immobilier, loyer, entretien/depense immeubles et taux sur l'emprunt.

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grmff
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Re : rendement brut et net

Mon rendement net hors PH:

Au numérateur:
Somme des loyers annuels
-assurance propriétaire (1.2% de la valeur de l'immeuble, ou 0.8% du cout de reconstruction)
-Précompte immobilier (et non revenu cadastral)
-20% des loyers commerciaux
+précompte immobilier sur partie commerciale
-50% de (Revenu cadastral non indexé x 1.35 x 1.40 - 4% de l'emprunt qui correspond à l'immeuble)
-0.5% du prix d'achat de l'immeuble

Au dénominateur:
Le prix d'achat + frais de notaire calculés sur Pim.be

Mais il existe 1000 façons de calculer...

Nota: un rendement brut de 6.5% ne suffit pas pour couvrir les mensualités d'un prêt hypothécaire. En effet, dans les mensualités du PH, il y a du remboursement du capital...


Grmf!
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Ne souhaite pas une bonne journée à tout le monde.
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Sebastien
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Re : rendement brut et net

Merci pour la réponse, cela nécessite bcp de calculs et exige de bien se faire conseiller.
Donc, pour avoir une petite marge de sécurité et en disant que tout se passe bien, il faut un taux brut de +-10% brut pour s'y retrouver, ce qui est assez élevé je trouve. hmm

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grmff
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Re : rendement brut et net

Z-avez tout compris.

Pas oublier toute fois qu'une fois que le prêt est payé, la dette est effacée, et vous êtes plus riche d'autant...

Bref, un investissement à long terme.


Grmf!
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immorp
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Re : rendement brut et net

Grmff a écrit :

Z-avez tout compris.

Pas oublier toute fois qu'une fois que le prêt est payé, la dette est effacée, et vous êtes plus riche d'autant...

Bref, un investissement à long terme.

Acquérir de l’immobilier sans y mettre un franc, c’était possible…
Sans y mettre un euro, ça ne l’est plus….


pfff.gif


www.immorp.com

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grmff
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Re : rendement brut et net

Achete de l'immobilier sans y mettre un sou, c'est difficile sauf si on est déjà blindé. Dans ce cas, l'investisseur n'a pas besoin de nos conseils...

Mais faire un investissement qui se paye tout seul, où les loyers couvrent 100% du PH, c'est tout à fait possible, même avec un hypothétique PH à 80-90-100% voire 100%+travaux. J'en suis la preuve vivante, de manière récurrente.

Bien sûr, cela n'est plus possible à Bruxelles depuis longtemps.


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immorp
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Re : rendement brut et net

Grmff a écrit :

Bien sûr, cela n'est plus possible à Bruxelles depuis longtemps.

Je déménage demain..........
mur.gif


www.immorp.com

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grmff
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Re : rendement brut et net

immorp a écrit :

Je déménage demain..........

Qui parle de déménager?
Y aurait-il une loi que j'ignore qui dit qu'il faut habiter à côté de son investissement?


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Ben1980
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Re : rendement brut et net

Sebastien a écrit :

Merci, j'ai lu le sujet avec intérêt, mais le rendement brut est assez bizarre, par exemple si on prend un achat de 75000 euros.
On le lour à 400 euros/mois ce qui fait un rendement de (400*12)/75000=6.4%, ce qui est "acceptable", et pourtant avec un emprunt à 4.5% sur 20 ans, on paie 480 euros/mois, donc on "perd", ce qui peut paraitre étonnant au premier abord..



c'est plus sympa si vous prenez un achat, un peu plus loin, à 61 000 euros, que vous louez 410 + une chambre à 140 (avec permis de location), vous faites l'emprunt à taux fixe sur 25 ans, sans avoir apporté de fonds propres, ça vous fait une mensualité de 340 euros ... ce qui fait un cash flow positif mensuel de 210 euros, soit +-2500 euros annuels bruts, soit 1700 euros une fois le PI, le RC et les assurances payées ... vous attendez trois ans, et vous recommencez l'opération .. hinhin wink

Et ça c'est l'exemple où on a aucune mise de départ ...  big_smile

Et où on a pas de sous pour épargner un peu en même temps  lol

Ben

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grmff
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Re : rendement brut et net

60.000 euros, c'est cher dans certaines régions. Dans le grand Charleroi, on trouve des choses nettement moins chères.

Il faut voir immoweb tous les jours et téléphoner régulièrement aux agents immobiliers, mais il y a nettement moins cher.


Grmf!
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Sebastien
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Re : rendement brut et net

J'envisage plutôt d'acheter dans le sud de la province de Luxembourg, et la 60.000 pour un appartement 1 chambre de +-60m² c'est un minimum étant donné la proximité du Grand Duché de Luxembourg, mais les demandes sont également assez forte.

J'ai également une autre question qui éloigne un peu du sujet, mais peut être quelqu'un a déjà été dans le cas.
J'ai l'opportunité d'acheter un appartement à l'état de gros oeuvre, le bâtiment à 5 ans, le prix est très raisonnable, mais sa situation géographique n'est pas très favorable (endroit avec peu d'activité économique, proche de la France, pas de voie rapide ni de commerce à proximité), mais il y a très peu de biens en locations dans la région, donc est ce que un tel bien peu se louer "facilement"??
Merci d'avance.

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Ben1980
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Re : rendement brut et net

Sebastien a écrit :

J'envisage plutôt d'acheter dans le sud de la province de Luxembourg, et la 60.000 pour un appartement 1 chambre de +-60m² c'est un minimum étant donné la proximité du Grand Duché de Luxembourg, mais les demandes sont également assez forte.

J'ai également une autre question qui éloigne un peu du sujet, mais peut être quelqu'un a déjà été dans le cas.
J'ai l'opportunité d'acheter un appartement à l'état de gros oeuvre, le bâtiment à 5 ans, le prix est très raisonnable, mais sa situation géographique n'est pas très favorable (endroit avec peu d'activité économique, proche de la France, pas de voie rapide ni de commerce à proximité), mais il y a très peu de biens en locations dans la région, donc est ce que un tel bien peu se louer "facilement"??
Merci d'avance.

la meilleure façon de le savoir, c'est de mettre une annonce sur les sites de petites annonces, et de voir ce qui arrive.   Une autre bonne façon, je trouve, que j'aime bien, c'est de compter dans le vlan, ville par ville, commune par commune, le nombre de biens à vendre et le nombre de biens à louer, et de faire vos ptites stat personnelle wink C'est vraiment bête, mais c'est vrai.

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PIM
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Re : rendement brut et net

Vous remarquerez, en passant, que je ne censure même pas toutes ces références à d'autres sites et supports (immoweb, vlan, etc.)  wink

Quelle grandeur d'âme sur ce site immobilier !

fou2.gif


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Francis
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Re : rendement brut et net

pour PIM,
dix.gif


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Sebastien
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Re : rendement brut et net

bonne idée la petite annonce j'y avait pas pensé, pour les stat je regarde un peu, pour le coin ou se trouve l'immeuble comme j'ai dit il n'y a pas beaucoup de bien en location ni en vente, mais si tu as fait des stat sur la province de Luxembourg je suis preneur.. lol

En tout cas merci pour l'idée de l'annonce, si la situation évolue favorablement j'essaye ca..

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Ben1980
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Re : rendement brut et net

Sebastien a écrit :

bonne idée la petite annonce j'y avait pas pensé, pour les stat je regarde un peu, pour le coin ou se trouve l'immeuble comme j'ai dit il n'y a pas beaucoup de bien en location ni en vente, mais si tu as fait des stat sur la province de Luxembourg je suis preneur.. 

En tout cas merci pour l'idée de l'annonce, si la situation évolue favorablement j'essaye ca..


et puis, prendre sa voiture, et aller faire une ptite balade dans les quartiers ou les communes qui nous intéressent, c'est une autre façon de faire pas inefficace.  Et évidemment, d'un autre côté, se constituer sa ptite liste des agences immo de la région, mettre leurs sites dans nos favoris, et prendre une petite demie heure chaque matin pour les consulter à la volée.  Bref, comme dans une recherche d'emploi, toutes les méthodes peuvent être bonnes, pourvu qu'on y mette le temps et qu'on gratte un peu  neutral

Ben

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grmff
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Re : rendement brut et net

Pour calculer le rendement locatif, il faut avoir une bonne idée du marché locatif. Comment connaître le marché? Visiter des apparts en temps que candidat locataire pour des biens du même type que celui que vous visez, faire parler le proprio après s'être présenté/démasqué, visiter des apparts proposés par des agents, interroger les agents,...

Et puis, bien avoir à l'esprit qu'il existe différents type de biens: villa grand standing pour expatrié, villa, maison, maisonette, appartement de standing, appart 1-2-3ch,  studio, chambre pour cpas, meublé, kots, immeuble de rapport, commerce, restaurant, fonds de commerce,...

Chacun de ces biens attirera un public différent, avec un mode de mise en location différent, une durée potentielle différente, une gestion différente, un taux de problème différent,...

Par exemple, un kot d'étudiant dans un quartier d'étudiant aura une rotation rapide (annuelle) mais un taux de perte de loyer faible. Le loyer n'est pas gras non plus, et cela réparti d'autant le risque locatif.

Par contre, un kot de pas étudiant attirera les cpas, étrangers en situation irrégulière, loueur de boîte-à-lettre, des gens qui ne save pas payer, pas se conduire, pas avoir de solution de rechange,...

Une villa de standing à Waterloo attirera des expats, qui payeront bien cher. Pour autant que le marché ne se tasse pas. Pour autant que la villa soit assez luxueuse. Pour autant que vous vous pliiez aux 4 volontés du candidat. Pour autant que vous mettiez l'affaire entre les mains du bon agent. Et pour autant que vous ayez les nerfs assez solides pour changer tous les 2-3 ans avec un risque locatif régulier de plusieurs mois sur un gros loyer...

Une fois que vous savez ce que vous cherchez, la catégorie de risque qui est la vôtre, et que vous avez analysé le marché locatif, visitez beaucoup et souvent. A force, vous connaîtrez le prix au premier abord, et vous pourrez vous décider vite afin que les vraies affaires ne vous passent pas sous le nez, et que vous ne payez pas un prix exhorbitant pour quelque chose de banal.


Grmf!
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