Recherches Hypothecaires

giannigianni a écrit :Dans quelle mesure les recherches hyphotecaires du notaire sont obligatoires selon la loi?
Si par example il y a eu reduction de l'inscription par jugement ou on sait que l'hypotheque sera transferée, pourquoi faire des recherches très couteuses?

Vous mélangez les concepts.
L'inscription hypothécaire est attachée à l'immeuble concerné, pas aux personnes concernées.
Donc, s'il y a, par exemple, transfert d'hypothèque, cela veut dire qu'il y a mainlevée sur l'immeuble 1, puis inscription sur l'immeuble 2

Lors de la vente de l'immeuble 1, celui-ci doit être, au moment de l'acte, libre de toute charge hypothécaire.

Aux Etats-Unis, il est possible de vendre un immeuble avec son prêt.
En Belgique, non. La dette hypothécaire n'est pas transférable à un tiers.

Moralité: les recherches hypothécaires sont indispensables, car l'acquéreur achète l'immeuble sans ses dettes. S'il doit, par exemple, contratcer lui-même un prêt, sa banque devra pouvoir prendre inscription en premier rang (et pas derrière d'autres inscriptions existantes).

giannigianni a écrit :PIM a écrit :Donc, s'il y a, par exemple, transfert d'hypothèque, cela veut dire qu'il y a mainlevée sur l'immeuble 1, puis inscription sur l'immeuble 2

Il ne s'agit pas de la transferer à un tier mais de transferer l'inscription sur un autre bien.
Notaire.be

Relisez ce que j'ai écrit...
transfert = mainlevée/radiation inscription sur immeuble 1 + inscription sur autre immeuble.
je ne parle donc pas de "personnes" ni de "tiers", mais d'immeubles

giannigianni a écrit :
Essayons de faire un example pratique, je sais que vous aimez pas les questions tordues ou entonnoires, mais c'est ne pas vraiment sa que je cherche:
Dans un meme acte de vente je vois qu'il y a une inscription hypotecaire sur deux biens 1 appartement et 1 garage a deux adresses differents.
Je suis interessé par le garage (meme pas par pour le garage mais un quotite que le garage a dans des parties communes - sic).
Est le notaire obligé toujours de faire des recherches hypotecaires?
Pour moi il s'agit soit de faire transferer l'hypotheque sur le seul appartement soit reduire l'hypotheque avec l'accord du creancier.

Ah ! Voilà. Je préfère effectivement une question précise. Et elle l'est.

L'approche doit être, à mon avis, la suivante. Il ne s'agit pas d'un problème de transfert d'hypothèque.
Lors de l'achat par M. X du bien "appartement + garage", la banque a pris inscription sur le tout, à savoir l'appartement situé à l'adresse machin et le garage situé à l'adresse truc.

Monsieur X veut vous vendre le garage (et pas l'appartement), mais évidemment le prix de vente du seul garage ne va pas "purger" son hypothèque totale.

Il n'y a pas lieu de faire un transfert d'hypothèque (elle existe déjà), mais plutôt d'obtenir l'accord du créancier hypothécaire de donner mainlevée de son inscription prise sur le garage, à l'occasion de la vente de celui-ci.

Cette mainlevée ne devrait pas poser de problème si le créancier hypothécaire considère que son inscription existante réduite au seul appartement (sans le garage) le garantit à suffisance dans le cadre du prêt consenti à Monsieur X.

Il faut voir aussi si ledite créancier hypothécaire voudra ou non recevoir le prix intégral du prix de vente du garage (qui viendra alors en réduction du montant total du prêt à rembourser; ne pas oublier dans ce cas que la partie remboursée anticipativement génère une indemnité de réemploi)

Moralité: pour obtenir cette "mainlevée partielle" (uniquement sur le garage) nécessite l'accord du ou des créanciers hypothécaires.

Moralité 2: opération effectivement assez coûteuse en frais et honoraires notariaux...

giannigianni a écrit :

Merci mais la question est toujours la: Est le notaire obligé toujours de faire des recherches hypotecaires? Ce cui coute le plus sont les recerches, le certificat, etc. quand ici on a besoin que d'un tout petit mainlevée...

Ben oui   
Il y va de la sécurité de l'acheteur...

Quid si par exemple il y aurait une inscription en 2e rang pour une autre banque ?, s'il y a des dettes fiscales ?, etc.

Le Notaire a l'obligation d'obtenir TOUTES les mainlevées requises pour que la vente puisse avoir lieu et il n'a donc pas le choix que de faire ces recherches officielles pour avoir un état exact de toutes les inscriptions existantes...

giannigianni a écrit :

Pour les mainlevées je suis d'accord. Je me demande pour l'inscription en 2e rang, si le premier donne son accord. Reste que les recherches hypothecaires ne seraient pas necessaires mais l'accord des creanciers oui. Quant à l'obligation du Notaire, il a bien certe un'obligation envers l'acquereur (peut on le dispenser?) mai je me demande s'il faut faire tout ça quand l'acte de vente a seulment valeur declaratif. J'ajoute qu'il ne s'agit pas de vrais vente mais une serie de cessions de quotites dans le partie communes...

C'était trop beau : pour une fois, cela avait l'air simple. Mais cela n'a pas duré longtemps   
"il ne s'agit pas d'une vraie vente mais une série de cessions de quotités dans les parties communes" ??? : faudra qu'on m'explique...

je vais donc en rester à la question supplémentaire simple: si inscription en 2e rang, faut-il l'accord du premier rang ?
A ma connaissance, non : celui qui a le premier rang est couvert en premier rang (= priorité) à concurrence du montant de son inscription. Cela ne change rien pour lui qu'il y ait 6 inscriptions derrière lui.

Par contre pour un acheteur, s'il y a 7 inscriptions, il faut l'accord de mainlevée des 7.