Modification de 10000es servant à la répartition de frais

joseph · #1 13-12-2005 17:27:17

Bonjour,
L'acte de base d'un immeuble à appartements reprend pour les communs des 10000es terrain,construction et ascenseurs.Le notaire prévoit dans un acte soumis à l'AG de "modifier",uniquement, les 10000es construction et ascenseur pour servir à la répartition de frais.J'en déduit que les 10000es repris à l'acte de base existant pour les communs,construction et ascenseur, sont maintenus et donc je suppose qu'ils sont utile pour d'autres faits? Tout cela est-il bien normal ?
Merci d'avance.Salutations. mad

immorp · #2 13-12-2005 18:06:17

joseph a écrit :

Bonjour,
L'acte de base d'un immeuble à appartements reprend pour les communs des 10000es terrain,construction et ascenseurs.Le notaire prévoit dans un acte soumis à l'AG de "modifier",uniquement, les 10000es construction et ascenseur pour servir à la répartition de frais.J'en déduit que les 10000es repris à l'acte de base existant pour les communs,construction et ascenseur, sont maintenus et donc je suppose qu'ils sont utile pour d'autres faits? Tout cela est-il bien normal ?
Merci d'avance.Salutations.

La fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative tient compte de la valeur respective de celles-ci.

La répartition des charges communes peut se faire suivant d’autres critères que les quote-part de chaque lot dans les parties communes. Toutefois, sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide à la majorité des quatre cinquième des voix de toute modification de la répartition des charges de copropriété.

L’usage le plus courant est de répartir les charges suivant les quotités. Mais tout est possible…surtout depuis que la loi du 30 juin 1994 prévoit que tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble….

giannigianni · #3 13-12-2005 21:32:25

joseph a écrit :

Bonjour,
L'acte de base d'un immeuble à appartements reprend pour les communs des 10000es terrain,construction et ascenseurs.Le notaire prévoit dans un acte soumis à l'AG de "modifier",uniquement, les 10000es construction et ascenseur pour servir à la répartition de frais.J'en déduit que les 10000es repris à l'acte de base existant pour les communs,construction et ascenseur, sont maintenus et donc je suppose qu'ils sont utile pour d'autres faits? Tout cela est-il bien normal ?
Merci d'avance.Salutations.

Je n'ai pas bien compris le probleme ou bien ce que le notaire est en train de faire selon vos termes, toutefois il faut rappeler que selon le Code:
"Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives".

Les charges d'ascenseur sont souvant repartie selon l'utilité, soit rez de chaussée paye moins pour entretien et fonctionnement.

Il faudra aussi noter que le Code prevoit le critere de l"utilité pour "notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection". Il ne me semble pas envisageable que charges concernents travaux ou renovation soient soumises au critere d'utilité.
De plus en justice on pourra demander une rectification de la repartition des charges "si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble".
Donc il y a des limites pour rectifier la repartition des charges communes, mais je repete que je n'ai pas bien saisie le probleme.

immorp · #4 14-12-2005 00:06:54

giannigianni a écrit :

Il faudra aussi noter que le Code prevoit le critere de l"utilité pour "notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection". Il ne me semble pas envisageable que charges concernents travaux ou renovation soient soumises au critere d'utilité.

On l’a déjà vu, notamment dans des décisions de justice……….

giannigianni · #5 14-12-2005 09:43:21

immorp a écrit :

giannigianni a écrit :
Il faudra aussi noter que le Code prevoit le critere de l"utilité pour "notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection". Il ne me semble pas envisageable que charges concernents travaux ou renovation soient soumises au critere d'utilité.
On l’a déjà vu, notamment dans des décisions de justice……….

Avez vous les references des decisions et/ou un extrait des motivations? La loi francaise par example est explicite et plus stricte, mais je vois mal en Belgique des coproprietaires, (ou meme l'acte de base original) qui accepterent que des charges communes comme travaux et renovation soient soumises à un crietere autre que la valeur du bien et ses quotes-parts.

immorp · #6 14-12-2005 10:20:24

giannigianni a écrit :

Avez vous les references des decisions et/ou un extrait des motivations? La loi francaise par example est explicite et plus stricte, mais je vois mal en Belgique des coproprietaires, (ou meme l'acte de base original) qui accepterent que des charges communes comme travaux et renovation soient soumises à un crietere autre que la valeur du bien et ses quotes-parts.

J’ai une décision de justice qui concerne une copropriété dont je suis syndic, mettant à la charge de la moitié des copropriétaires la réparation d’une DEU qui ne dessert que la moitié de l’immeuble…
L’acte de base prévoyait bien entendu une répartition suivant l’ensemble des quotités….

PIM · #7 14-12-2005 10:22:51

immorp a écrit :

giannigianni a écrit :

J’ai une décision de justice qui concerne une copropriété dont je suis syndic, mettant à la charge de la moitié des copropriétaires la réparation d’une DEU qui ne dessert que la moitié de l’immeuble…
L’acte de base prévoyait bien entendu une répartition suivant l’ensemble des quotités….

DEU ????

giannigianni · #8 14-12-2005 10:39:01

immorp a écrit :

giannigianni a écrit :
Avez vous les references des decisions et/ou un extrait des motivations? La loi francaise par example est explicite et plus stricte, mais je vois mal en Belgique des coproprietaires, (ou meme l'acte de base original) qui accepterent que des charges communes comme travaux et renovation soient soumises à un crietere autre que la valeur du bien et ses quotes-parts.
J’ai une décision de justice qui concerne une copropriété dont je suis syndic, mettant à la charge de la moitié des copropriétaires la réparation d’une DEU qui ne dessert que la moitié de l’immeuble…
L’acte de base prévoyait bien entendu une répartition suivant l’ensemble des quotités….

D'abord on parle de reparation qui à la limite comme l'entretien peut etre soumise au crietere d'utilité. Deuxieme il me semble de comprendre qu'il s'agit d'une decision ponctuelle et pas de modification de la repartition des charges communes dans l'acte de base qui est bien autre chose... Ceci dit si vous avez plus des details sur la base juridique de l'action en Justice et sur les motivations de la decision il serait interessente de les lire

immorp · #9 14-12-2005 11:09:01

PIM a écrit :

DEU ????

DEU: Descente d'eaux usée
DEP: Descente d'eau pluviale

luc · #10 14-12-2005 11:19:13

joseph a écrit :

Bonjour,
L'acte de base d'un immeuble à appartements reprend pour les communs des 10000es terrain,construction et ascenseurs.Le notaire prévoit dans un acte soumis à l'AG de "modifier",uniquement, les 10000es construction et ascenseur pour servir à la répartition de frais.J'en déduit que les 10000es repris à l'acte de base existant pour les communs,construction et ascenseur, sont maintenus et donc je suppose qu'ils sont utile pour d'autres faits? Tout cela est-il bien normal ?
Merci d'avance.Salutations.

Principiellement j'ai quelque chose contre un "Le notaire prévoit dans un acte soumis". Un point à l'ordre du jour ne peut l'être que par un copropriétaire ou par le syndic. Le notaire doit être choisi par l'AG.

Le notaire n'est qu'un exécutant qui fait sur base de la décision de l'AG un acte authentique qui sera un avenant aux statuts (acte de base et/ou Réglement de copropriété). L'acte sera fait par le notaire choisi par l'AG.

Présenter un acte à l'approbation de l'AG revient à dire implicitement que l'AG ne peut rien changer, si non il aura de frais supplémentaires Et limite le pouvoir de décision de l'AG. Le syndic dépasse ainsi son obligation déontologique et légal de neutralité.

Tout cela ne me parait pas très transparent.

giannigianni · #11 14-12-2005 12:42:45

immorp a écrit :

PIM a écrit :
DEU ????
DEU: Descente d'eaux usée
DEP: Descente d'eau pluviale

Lu de quoi il s'agit je voudrais bien lire la decision et les motivations du Juge. Reparer une descente d'eaux usée à la charge des seuls coproprietaires desservis il me semble un decision qui risque de creer un precedent sur tous les travaux et definition parties communes et privatif dont certaines canalisations feraient parties. Toutefois il se peut que dans ce cas le juge a estimé que la dite canalisation DEU devait etre reparée par ceux qui auaraient causée le dommage (par example boucher?) qui est autre chose qu'appliquer le critere d'utilité dans l'acte de base.

immorp · #12 14-12-2005 15:27:38

giannigianni a écrit :

Lu de quoi il s'agit je voudrais bien lire la decision et les motivations du Juge. Reparer une descente d'eaux usée à la charge des seuls coproprietaires desservis il me semble un decision qui risque de creer un precedent sur tous les travaux et definition parties communes et privatif dont certaines canalisations feraient parties. Toutefois il se peut que dans ce cas le juge a estimé que la dite canalisation DEU devait etre reparée par ceux qui auaraient causée le dommage (par example boucher?) qui est autre chose qu'appliquer le critere d'utilité dans l'acte de base.

Il s’agit effectivement du remplacement d’une descente qui se bouchait régulièrement, et la décision ne concerne que ces travaux et non une modification de la répartition des charges dans l’acte de base.
Je pense toutefois que c’est la porte ouverte à d’autres « débordements »…..

giannigianni · #13 14-12-2005 15:52:26

immorp a écrit :

giannigianni a écrit :Lu de quoi il s'agit je voudrais bien lire la decision et les motivations du Juge. Reparer une descente d'eaux usée à la charge des seuls coproprietaires desservis il me semble un decision qui risque de creer un precedent sur tous les travaux et definition parties communes et privatif dont certaines canalisations feraient parties. Toutefois il se peut que dans ce cas le juge a estimé que la dite canalisation DEU devait etre reparée par ceux qui auaraient causée le dommage (par example boucher?) qui est autre chose qu'appliquer le critere d'utilité dans l'acte de base.
Il s’agit effectivement du remplacement d’une descente qui se bouchait régulièrement, et la décision ne concerne que ces travaux et non une modification de la répartition des charges dans l’acte de base.
Je pense toutefois que c’est la porte ouverte à d’autres « débordements »…..

Il n'y aura pas risque de "debordements" si par example la base juridique est l'article 1382-1384 du Code (on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait d'une chose que l'on a sous sa garde)". Si par contre l'article 577.2 §9 est mentionné alors le risque est majeur.
Je suppose que le jugement est publique et rendu devant une Justice de Paix. Pourriez vois copier coller just la decision et/ou motivation?

immorp · #14 14-12-2005 16:31:32

giannigianni a écrit :

Il n'y aura pas risque de "debordements" si par example la base juridique est l'article 1382-1384 du Code (on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait d'une chose que l'on a sous sa garde)". Si par contre l'article 577.2 §9 est mentionné alors le risque est majeur.
Je suppose que le jugement est publique et rendu devant une Justice de Paix. Pourriez vois copier coller just la decision et/ou motivation?

Je préfère ne rien révéler de plus pour l’instant. Désolé…

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