Achat immeuble : Pb av Loyers "charges comprises"

J'ai 47 ans et suis situé près de Liège.

Liège étant une ville universitaire, on y trouve un grand nombre de "kots" ou de studios.

Ces biens sont, la plupart du temps, loués pour des sommes minimes (250 ou 300 Euros par mois), et sont loués "toutes charges comprises".

OR, dans ces "charges comprises" figure souvent... le chauffage... ! ! !

OR, ce chauffage n'est pas toujours électrique  (pas souvent, même !) ,

ET, lorsqu'il est au gaz ou au mazout, se pose alors le problème de l'existence ou non de compteurs séparés : souvent il n'existe qu'un seul circuit de chauffage central, une chaudière qui produit également l'eau chaude ou un gros boiler électrique commun pour tout le circuit, etc...

BREF , on se retrouve avec des biens qui , lorsque le mazout ou le gaz étaient à des niveaux "abordables" , dégageaient une certaine rentabilité, mais qui , aujourd'hui , ne dégagent quasiment plus RIEN comme rentabilité à cause de la hausse vertigineuse des produits de chauffage.

Je viens d'acheter un petit bloc de 4 "studios-appartements" de 40 m2 chacun où c'est, précisément, le cas.

Comme cela arrive souvent, le propriétaire ayant des rentrées "nettes" parce que son emprunt est payé depuis longtemps, a laissé aller les choses, et, en tant que nouvel acquéreur, j'hérite d'un.... Bo...désordre au niveau des baux, de qui paie combien, de qui paie quoi, comment, quelles charges sont comprises où, etc... : une vraie bouteille à encre , et l'ancien propriétaire , qui n'était déjà pas très "doué" , maintenant qu'il a vendu son bien il se fiche pas mal du reste, et, de toutes façons, il ne s'y retrouve dans aucun de ses papiers...

Me voilà donc avec un immeuble et 4 locataires , qui , pour certains , "ne savent pas trop" non plus...

Je SAIS que j'ai une possibilité de remettre de l'ordre dans tout cela, notamment en faisant jouer la clause de résiliation de bail maximum 3 mois après la signature de l'acte.

Je SAIS , aussi , qu'il est possible de demander une révision du loyer si différence de +/- 20 % avec la "moyenne habituelle pour ce genre de bien(s)"

MAIS , ce que je ne trouve NULLE PART , c'est un texte CLAIR qui dit si , OUI ou NON , héritant d'une situation telle que celle-là , je peux écrire à chacun des locataires que , compte tenu de la hausse drastique des frais de chauffage, je n'entends plus supporter la facture de gaz , et qu'elle sera répartie entre les locataires.

D'une part, je ne SAIS PAS si j'ai la possibilité, le droit, de le faire , et , d'autre part , il est clair que je vais recevoir en retour des "oui mais moi je ne suis là que le soir alors que les voisins du dessous ils sont toute la journée dans leur appartement".

A cela, je peux répondre par la pose de calorimètres.

Mais cela ne m'éclaire pas sur mon DROIT à modifier les "loyers charges comprises" en "loyers + charges"...

Il y a, dans cet immeuble, UN SEUL compteur de GAZ , mais des compteurs électriques séparés.

Le prix de l'électricité n'ayant pas suivi le doublement / triplement des prix du gaz et du mazout , je pourrais peut-être dire "Bonjour, je vous annonce que compte tenu de l'évolution des prix des différentes énergies  (électricité, mazout, propane, butane), cet immeuble sera désormais chauffé à l'électricité, voilà les nouveaux radiateurs, je coupe le gaz".

Outre le fait qu'il faudra AUSSI gérer le problème de l'eau chaude , soit en mettant un boiler commun dans la cave, soit en mettant de petits boilers séparés dans chaque appartement, se posent malgré tout deux problèmes :

1.- Ais-je le DROIT de faire cela, puisque , ce faisant , je fais un transfert de charges sur les locataires

2.- Cela suppose , évidemment , des frais et des investissements...

Pour rappel : ceci se passe dans des univers de kots et de petits appartements 1 chambre, dont le prix de location moyen est situé dans une fourchette de 200/225 à 300 Euros MAXIMUM...!

Question : Quelles sont les diverses possibilités de rétablir un juste équilibre des choses, puisque c'est le propriétaire qui , dans ce cas-ci , a supporté sans broncher la totalité de la hausse des prix de l'énergie...???

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J'ajouterai que ce problème peut, aussi, se poser à un propriétaire qui a son immeuble depuis longtemps, qui n'est pas vendeur, etc...

Il a rédigé des baux de 9 ans pour des appartements 1 chambre  (étudiants faisant de longues études, personnes célibataires, etc..., etc... ), et a déterminé un loyer "toutes charges comprises" lorsqu'il a établi les baux, parce que s'il a divisé son gros immeuble il n'a pas investi dans une division des "circuits de distribution" eau, gaz, électricité, mazout, etc...

Peut-il , a t'il LE DROIT , de demander quelque chose comme une "cotisation spéciale hausse des énergies" de , disons , 20 , 30 ou 40 Euros par mois......?????

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Merci , d'avance , pour vos réponses éclairées...