Revision des loyers après l'acquisition d'un immeuble à appartements

jeanluc · #1 07-02-2006 20:07:22

Nous venons d'acquérir un immeuble composé de six appartements.
Deux de ceux-ci sont loués à des prix qui reflètent le marché actuel ( 370 €).
Les quatre autres sont loués à des prix anormalement bas.
Environ 330 € pour des appart deux ch avec chauffage central, chassis double vitrage, cuisine semi équipée,hall, salle de bain, deux caves, le tout en bon état.
Nous sommes prêts à effectuer des travaux d'amélioration dans un avenir proche ( 6 mois).
Pourrions-nous envisager une révision des loyers avant les travaux?
Comment s'y prendre, quel pourcentage pouvons-nous demander.
A titre d'info les locations aux alentours sont de 400€ pour un appart une CH
Les baux furent conclus en juillet 1987 par écrit, type ( 3, 6, 9) entre l'ancien propriétaire et les bailleurs, pouvons imposer de conclure de nouveaux contrats et dans quelles conditions.
Merci pour toutes info à ce sujet.

Francis · #2 07-02-2006 21:18:50

Sans aborder le côté légal d'une hausse des loyers, perso, avec des locataires dans les lieux depuis 1987, s'ils paient régulièrement leur loyer, j'hésiterait à deux fois à chercher les ennuis pour 40€ par mois en plus.
Si ce loyer vous semble vraiment trop bas, proposez, gentillement à vos locataires de le revoir à la hausse, même en plusieurs étapes.
Ne perdez pas de vue qu'il vous faudra presque 10mois de location au nouveau loyer pour récupérer le manque à gagner d'un appartement vide 1 mois.
Si votre investissement est à la corde presque raide, soyez prudent et attendez l'opportunité.

grmff · #3 07-02-2006 22:26:31

Bienvenue à Jean-Luc sur le forum.

Vous nous poser une question, déjà abordée de nombreuses fois de savoir si c'est autorisé d'augmenter les loyers en temps que nouveau proprio.

La réponse: non, vous ne pouvez pas augmenter les loyers en temps que nouveau proprio.

Revenons au code civil qui règle cette matière:

Le bon vieux code civil a écrit :

Art. 7. Révision du loyer et des charges.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.). <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Le juge statue en équité.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.

Est-ce assez clair?

Francis · #4 07-02-2006 23:22:05

L'obtention en Justice de Paix d'une hausse de loyer suivant la possibilité donnée par le CC est malgré tout réalissable mais pas garantie. Les circonstances nouvelles peuvent être une hausse des loyers dues à des motifs extérieurs au bâtiment, tel que nouvelle route, proximité de nv commerces, industries etc... mais la décision du juge est dificille à obtenir et il se fait généralement aider par l'avis d'un expert judiciaire .
Les honoraîres de cet expert et de votre avocat diminueraient fortement votre gain.

Pesez bien le pour et le contre, et surtout ne lachez pas la proie pour l'ombre.

Estragon-1467 · #5 17-02-2006 18:50:41

Bonjour,

J'ai +/- le même problème pour différents locataires, mais j'en ai un qui est un peu plus... "exagéré"...

J'achète un petit immeuble, vide. Sauf le 2ème étage, un appartement 1 chambre.

Pas de bail.
La locataire est là depuis 1985
Personne (ni elle ni les ex-proprios) ne se souviennent si elle a versé une caution locative, ni combien, ni quand, ni rien...

Elle paie.... : 149 EUROS de loyer... ! ! !

L'appartement fait, quand même, plus de 50 m2 , sur un coin, très lumineux, etc... bref ça vaut, ici, au minimum 300 Euros.

Questions :

Vu que personne ne sait plus rien, comment compte t'on les triennats, en cas de "au revoir madame, merci pour tout", et, partant de là, les indemnités d'éviction ?

9 ans ? : ça ferait 85 / 94 / 2003 / 2012

Oui, mais.. quel mois...?

Question : je voudrais soit lui dire au revoir, soit lui remettre le loyer au goût du jour.

Ok, je sais (ou, plus exactement, je crois savoir... : conciliation, juge de paix, etc...).

L'un d'entre vous a t'il un conseil à me donner.....?
(Je fais référence au calcul de Francis : ici, la différence entre le prix payé et le prixc "marché" n'est pas seulement de 40 Euros...)

Merci à toutes Zé tous.

grmff · #6 17-02-2006 22:09:35

J'ai eu un cas similaire. J'ai exigé un bail écrit, elle pensait que je pouvais la mettre dehors sans autre forme de procès, et elle se sentait très mal à l'aise avec un bail écrit (quelle erreur...)

Bref, cela l'a tellement traumatisé que je lui propose un bail écrit, qu'elle s'est barrée. Ou alors, elle me cachait quelque chose. Mais ce n'est certainement pas moi qui aurai été démentir quoi que ce soit avec quelqu'un de mauvaise foi...

Le loyer est donc passé de 250 à 340€.

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