Acte de base

Pour compléter mon message précédent je dois ajouter que le calcul des quotités est généralement fait par le notaire qui dresse l'acte de base.
La date de la rédaction de cet acte de base est importante dans la mesure où, s'il a été dressé après l'entrée en vigueur de la loi (août 1995) le notaire aurait dû appliquer l'article 577-4 § 1 qui précise que:

" L'acte de base doit comprendre le description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci".

La date de la rédaction de votre acte de base est donc importante, car s'il a été dressé avant l'entrée en vigueur de la loi, cette disposition n'était pas contraignante.

La modification des quotités figurant dans l'acte de base ne serait possible que si le propriétaire de l'autre lot l'accepte puisque, pour ce faire, il faut l'unanimité.

Cependant, il vous est possible d'invoquer l'article 577-9 § 6. 1° qui permet de demander au juge de rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes si cette réparttion a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble...

Pour le surplus, le notaire auteur de l'acte de base pourra certainement vous expliquer ses motivations.

Bien à vous,

<table border="0" align="center" width="95%" cellpadding="3" cellspacing="1"><tr><td class="cadre">bagi a écrit :</td></tr><tr><td class="quote">Merci pour votre rapide réponse,

L'immeuble concerné vient d'être divisé en 2 lots. L'acte de base n'a pas encore été rédigé, il le sera juste avant ou en même temps que la signature de l'acte authentique d'acquisition de notre lot.

La structure de l'immeuble est la suivante le lot 1 = sous-sol et le rez-de-chaussée et le lot 2 = le premier étage, deuxième étage et les combles.

Le notaire qui intervient dans le dossier d'acquisition m'a informé qu'au niveau du calcul des millièmes je devais négocier ça avec le vendeur. Le seules surfaces qui "valent" moins sont m'a-'il dit les terrasses. Je suis étonnée que des règles de principe pour ce calcul n'existe pas.

A la lecture de votre réponse, il serait donc possible de justifier que la surface des combles vaut moins de millièmes que les autres surfaces? Ai-je bien compris?

Merci

Merci d'avance,</td>
Je rejoins tout à fait colet pour l'importance de la chronologie. S'il n'existe aucune règle légale et impérative pour déterminer la valeur des biens immobiliers (terrasses, balcons, etc.), s'il n'existe aucune disposition concrètre pour attribuer des millièmes, il existe quand même des professionnels pour le faire : les géomètres immobiliers. Je ne puis que vous conseiller de faire appel à un géomètre désigné de commun accord entre les parties pour disposer d'un procès-verbal contradictoire qui tienne suffisamment la route pour éviter tout problème ultérieur. C'est une dépense peu importante en regard des soucis ultérieurs potentiels (changement de l'acte, litiges, etc..). Du reste, la grande majorité des actes de base ont en annexe ce type de PV, ce qui rassure autant cet officier public que l'administration du Cadastre qui devra muter cette division sur base de l'acte.

</tr></table>

En principe les quotités doivent être réparties en fonction de la valeur des différentes entités privatives.  J’effectue généralement le calcul sur base des surfaces privatives en les pondérant suivant leur valeur vénale respective.  Un m² de cave, de garage n’a pas la même valeur qu’un m² d’appartement, ni de commerce …etc.
Les zones sous toiture, de faibles hauteurs ou défavorisées sont également pondérées.  Toute répartition de quotité est question de mesure et de bon sens mais comme pour une évaluation il n’y a pas vérification absolue.
Dans le cas d’un petit immeuble tel celui de bagi, si les superficies et les valeurs sont sensiblement les mêmes ( 5% de différence) je serai tenter de conseiller de répartir en 50/50.  Cela pour ne pas donner l’impression à l’un d’être inférieur et à l’autre d’être supérieur. Mais tout est question de point de vue et comme toujours dans les copropriétés ( et autre part) c’est quant il s’agit de payer que les discussions commencent.

Généralement, les notaires se déchargent du problème de cette répartition sur les géomètres qui effectuent le mesurage de l’immeuble, calculent les superficies et répartissent les quotités.

En principe la répartition des quotités est établie avant la signature du compromis...