Indemnités de rupture et de relocation

Bonjour,

- Je cherche à savoir quelles sont les indemnités maximales légalement exigibles par un propriétaire en cas de rupture de bail;
- D'autre part je serais curieuse de savoir ce que l'on peut attendre d'un juge de paix tant par rapport au maximum exigible légalement que par rapport à ce que l'on aurait exige conventionellement.

En d'autres termes, je cherche une réponse qui soit exacte au niveau légal et qui soit ensuite tempérée si besoin est par la jurisprudenc et/ou l'expérience de manière à pouvoir intégrer des paramètres / exigences qui tiennent la route dans l'élaboration de mes baux.

Pour faciliter toute réponse j'ai décrit ce que j'en ai compris ci-dessous:

Bail de 9 ans

- Scénario 1: En cas de résiliation du bail par le preneur avant l’échéance les préavis et indemnités de rupture sont prévus par la loi. C'est-à-dire trois mois de préavis et 3 mois, 2 mois, ou 1 mois d'indemnité de rupture selon que l'on se trouve dans la 1 ère, 2ième ou 3ième année de bail.
- Scénario 2: Au cas où le preneur ne respecterait PAS les préavis prévus par la loi, l’indemnité de rupture sera de XXX?? mois (Que prévoit la loi? Peut-on prévoir trois mois même si le preneur en est à sa 2ième ou 3ième année?). Logiquement le preneur devrait - dans le pire des cas - l'indemnité de rupture légale + les mois de préavis non presté dès lors maximum 3 mois +3 mois = 6 mois.  Est-ce correcte?
- Est-ce que le bailleur pourra, en outre, réclamer une indemnité de relocation sur base des Scénarios 1 et 2 ou bien est-ce uniquement pour résiliation du bail pour faute du preneur (scénarios 3 & 4) qu'une indemnité de relocation pourra être exigée? D'après ce que je comprends cette indemnité de relocation est conventionnelle (et pallie le manque à gagner en cas de non location pendant un certain temps) et peut venir en complément de l'indemnité de rupture qui elle répare la faute contractuelle. Peut-elle être appliquée même si le locataire respecte le préavis et paie l'indemnité de rupture? Combien de mois peuvent être prévus dans cette indemnité de relocation? Cette dernière question fait appel à la pratique/expérience. Combien de mois d'indemnité de relocation un Juge de Paix accepterait-il?
- Scénario 3: Si le bailleur doit résilier le bail pour faute du preneur, je comprends que ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à XXX?? mois de loyer (est-ce prévu par la loi???), les frais de remise en état ainsi que les loyers échus et les honoraires de l'agent  immobilier éventuel.
- Scénario 4: L'indemnité de rupture sera portée à XXX?? mois (prévu par la loi???) dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a quitté les lieux loués sans avertissement et cessé d'accomplir ses obligations dérivant de la convention.
- Est-ce que le bailleur pourra, en outre, réclamer une indemnité de relocation sur base des Scénarios 3 et 4? D'après ce que je comprends cette indemnité de relocation est conventionnelle et peut venir en complément de l'indemnité de rupture (qu'en est-il exactement). Cette dernière question fait appel à la pratique/expérience. Combien de mois d'indemnité de relocation un juge accepterait-il?

Bail à court terme
- D'après ce que je comprends le preneur qui résilie son bail avant terme doit payer jusqu'à la fin du terme. Théoriquement si un preneur rompt un bail de deux ans au bout de 2 mois il devrait verser une indemnité de rupture de 22 mois au bailleur. Je suppose que cela aurait du mal à passer devant un juge de paix, dès lors j'aimerais savoir quel est le maximum qu'un bailleur peut raisonnablement espérer obtenir. Faut-il opter dans le bail pour le maximum exigible ou faut-il mieux prévoir ce qui est généralement accepté par un juge de paix?

Merci d'avance pour vos réponses!

Katia