Rénovation ascenseur et quotité

Moi aussi je suis pour la pratique, vous pouvez en etre rassuré.

- Rien de grave si un coproprietere d'un garage n'est pas proprietaire aussi d'un appartement dans la meme ACP. Quoique la situation ne soit pas ideal ne change rien à la repartition des charges. Ce cas se passe dans mon ACP. Il ne demande pas une nouvelle repartition des charges.
- A mon avis aussi est normal de continuer à payer les charges de renovation mais certains ont une interpretation du concept d'utilité un petit peu large....
- Pour l'ascenseur, comme par example pour le chauffage, le critere de l'utilité ou le mixte valeur (qutites)/utilité comme le prevoit le Code devrait etre d'application. Mais il pourrait avoir un logique dans un immeuble où il y a que 3 etagés et les garages sont "rattaché" initialmment au moins aux appartements. Il ne faut pas oublier que qui achete un garage seul doit connaitre l'acte de base et il sera difficile après en avoir accepté le conditions demander une changement de la repartition des charges communes.
- Dans les status il n'est pas evident de separer les charges afferentes aux garages de celles des appartement. Immaginez l'eclairage: geralment il à un compteur pour les parties communes; pour le nettoyage il y a un entreprise, il faudra lui dire de ne pas nettoyer devant les garages ou leur cour; etc. Il faut pas oublier que normallment la valeur relative des parties privatives garages, qui dépende de la valeur de l’immeuble, prime sur le degré d'utilité offert à chaque garage par les services (collectifs) et biens communs.
- Une demande en rectification du mode de répartition des charges Code Civil Art. 577-9 §6 2° doit etre justifiée et démontrér le préjudice propre du proprietaire du garage. On ne pourra pas appliquer le critère de l'utilité si avant on n'a pas démontré le préjudice. Procéder à l'inverse risque de rendre la demande irrecevable sur le fond. Il faut demontrer aussi que le système de répartition était particulièrement injuste ou est devenu inexact à la suite d'une modification de l'immeuble touchant à leurs biens.
Il faut pas oublier non plus que les statuts de l'immeuble sont le résultat d'un subtil équilibre qu'il convient de ne pas rompre de manière intempestive et continue.

Au moins que les garage soient separés dans un ACP à part n'est pas ni si simple, equitable ou souhaitable.
Pour le chauffage il y a déjà souvant un cles de repartition utilisation/quotites.
Pour l'entretien des communes il faudra s'assurer que ces communes n'ont pas d'utilité par rapport aux biens et services communs donnant lieu aux charges en question.

Mais en principe si vous arrivez à avoir l'accord à la majorité requise dans votre ACP il n'y aurait pas de probleme, sauf après la decision verifier le recours en justice de ceux qui n'etait pas d'accord...

Il faut faire attention à la definition et interpretation "d'utilité objective qu'un propriétaire retire de tel ou tel poste du décompte" car le Code envisage que les charges  communes qui peuvent être réparties en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif soient «notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection... ». La renovation (d'ascensceur) entendus comme gros travaux serait normallment repartis par quotités. De plus l'utilité est par rapport aux biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les charges sont dues dès lors que les lots bénéficient, même partiellement, des services ou équipements donnant lieu à charges. La reference n'est pas aux postes de decompte comme à dire si l'electricité ou nettoyage de l'escalier ne sert pas aux garages n'est pas necessairment et seulment pour ça qu'un coproprietaire du seul garage peut demander de ne pas la payer...

Pour un coproprietaire de garage etre libéré des toutes charges relatives aux parties communes ce n'est pas une application du critère d’utilité dans le sens de l’article du code civil (577-2 §9 ).  Le même article du code civil stipule que les charges  communes qui peuvent être réparties en proportion de  l'utilité pour chaque bien privatif soient «notamment de réfection, d'entretien et de réparation... ».

Le code prévoit que le critère d’utilité s’applique seulement à des services collectifs d’entretien, réfection et réparation sans doute pas les travaux pour la conservation et administration de l’immeuble. Le coût des travaux de réparation et d’entretien de l’immeuble sont toujours compris dans les charges communes réparties entre tous les copropriétaires.

Il serait impossible de faire une distinction entre parties communes des garages et des appartement car les garages font normallment partie intégrante de l’immeuble, et donc de sa valeur car ils se trouvent à l’intérieur.

L’entrée aux garages, la façade, l’éclairage commun, le nettoyage, etc. présentent une utilité indissociable à l'égard de chaque lot garage et appartement. Il n’existe pas un bien ou un service commun qui normallment n’est pas utile aux garages.

Je ne sais pas si le notaire a été negligent il a simplement appliqué un des deux criteres prevus par le Code etant donné que le crietere de l'utilité n'est pas exactement ce que vous enoncez au moins que vous arrivez à separer les garages de l'ACP et en effet creez un autre ACP seulment garages.
Quant à l'ascenseur je crois qu'il n'a pas utilisé le critere de l'utilité car on a seulment 3 etages.

Si l'acte de base ne précise pas la manière de répartir les charges communes, c'est un manquement grave qu'il faudrait réparer au plus tôt.
Il est évident que les garages privatifs n'ont rien à voir avec certaines parties communes de l'immeuble et il n'y a pas que l'ascenseur.
Il y a aussi les frais d'entretien du hall d'entrée, de la cage d'escalier, les frais d'éclairage de ces lieux....

Il faut donc définir les parties communes générale à l'ensemble de l'immeuble (toiture, égouts, façade...) et les parties communes spéciales aux appartements (porte d'entrée, boites aux lettres, sonnettes, parlophones, hall, escalier, chaufferie (si elle est commune
et que les garages ne sont pas chauffés, etc...)

S'il y a des parties communes aux garages il faut également les préciser et pour les deux groupes, préciser la façon de repartir les charges y afférentes.

Le notaire qui a rédigé cet acte de base a été très négligent.

En principe, la répartition des charges se fait selon les modalités prévues dans l'acte de base. S'il n'y a rien dans l'acte de base, il faut se référer exclusivement aux quotités.

Il est toutefois possible de modifier l'acte de base et de décider un autre mode de répartition des charges, qui tienne compte par exemple de l'utilité objective qu'un propriétaire retire de tel ou tel poste du décompte. Il y a des copropriétés où les propriétaires des lots situés au rez-de-chaussée ne paient pas pour l'entretien, voire pour la rénovation de l'ascenseur...

La décision de modification de l'acte de base sur ce point doit être prise à la une majorité de 4/5 des voix présentes ou représentées à l'assemblée générale. En outre, la modification doit être constatée par acte notarié.