Indivision "fabriquée" et réajustement du taux d'enregistrement

Lorenzo · #1 25-02-2006 17:28:13

Bonjour,

Il y a un an et demi, j'ai acquis un terrain familial appartenant à mon père et à ma tante (ils étaient en indivision à 50/50).
Mon père avait l'intention de me faire une donation pour sa moitié de terrain. Quant à ma tante, elle était disposée à me vendre sa part.

Mon notaire m'a conseillé l'opération suivante: d'abord une donation de la part de mon père en ma faveur, afin que je rentre en indivision avec ma tante, puis une sortie d'indivision avec ma tante par un rachat de sa part.
La provision des frais a donc été basée sur une donation en ligne directe pour la moitié du terrain (reçue de mon père) ainsi que de 1% de la totalité du terrain pour la sortie en indivision (entre ma tante et moi).

Quelle ne fut pas ma surprise en apprenant récemment que le receveur a considéré que cette indivision entre ma tante et moi avait été "fabriquée" (afin de payer moins de droits) et que dès lors, le receveur a imposé l'achat à 12,5% au lieu de 1%. Par rapport à la provision payée à l'époque, la différence est conséquente (plusieurs milliers d'euros)!

Ayant effectué cette opération de bonne foi, sur les conseils de mon notaire (qui a rédigé les actes en conséquence), et n'ayant jamais été prévenu du risque que le receveur puisse ne pas être d'accord, je voudrais savoir:
- le receveur a-t-il le droit d'interpréter cette indivision comme étant "fabriquée" et de m'imposer à 12,5% ?
- le notaire n'a-t-il pas commis une erreur professionnelle en me conseillant cet ordre d'opérations, sans m'avertir que le receveur pourrait ne pas être d'accord? N'est-ce pas justement son rôle de savoir ce qui est ou non autorisé?

Si j'avais eu le moindre doute quant à la faisabilité de cette opération, j'aurais très certainement demandé une alternative.

Merci.

PIM · #2 27-02-2006 17:01:04

Lorenzo a écrit :

Ayant effectué cette opération de bonne foi, sur les conseils de mon notaire (qui a rédigé les actes en conséquence), et n'ayant jamais été prévenu du risque que le receveur puisse ne pas être d'accord, je voudrais savoir:
- le receveur a-t-il le droit d'interpréter cette indivision comme étant "fabriquée" et de m'imposer à 12,5% ?
- le notaire n'a-t-il pas commis une erreur professionnelle en me conseillant cet ordre d'opérations, sans m'avertir que le receveur pourrait ne pas être d'accord? N'est-ce pas justement son rôle de savoir ce qui est ou non autorisé?
Si j'avais eu le moindre doute quant à la faisabilité de cette opération, j'aurais très certainement demandé une alternative.
Merci.

- le receveur dispose du droit d'interpréter autrement : la fiscalité n'est pas une science exacte... Mais vous disposez aussi du droit de ne pas être d'accord et d'aller en justice.

Evidemment, c'est un peu le pot de terre contre le pot de fer.

- Votre bonne foi n'est pas mise en cause: cela ne change malheureusement rien à l'affaire

- Avez-vous pris contact avec le notaire concerné pour lui indiquer le problème et quelle est sa réaction ?

- Dans mon souvenir (mai je n'ai pas les textes sous les yeux), le droit réduit de 1 % pour sortie d'indivision, ne fonctionne qu'entre indivis originaires.

Il faudrait voir ce qu'eût donné l'opération alternative suivante :
- votre père rachète (à du 1 %) les 50 % de sa soeur (votre tante) et puis vous fait une donation du tout.

Lorenzo · #3 27-02-2006 18:34:44

PIM a écrit :

- Avez-vous pris contact avec le notaire concerné pour lui indiquer le problème et quelle est sa réaction ?
- Dans mon souvenir (mai je n'ai pas les textes sous les yeux), le droit réduit de 1 % pour sortie d'indivision, ne fonctionne qu'entre indivis originaires.
Il faudrait voir ce qu'eût donné l'opération alternative suivante :
- votre père rachète (à du 1 %) les 50 % de sa soeur (votre tante) et puis vous fait une donation du tout.

Bonjour,

Merci pour votre réponse. Je ne pourrai joindre mon notaire que mercredi, malheureusement.
Le clerc de notaire m'affirme que le receveur lui a dit qu'il aurait accepté l'opération que vous décrivez (père rachète à sa soeur, puis me fait une donation de la totalité). Cette opération m'aurait coûté moins chère que ce qui a maintenant été calculé par le receveur.
D'où mon sentiment d'avoir été floué : si le notaire m'avait averti que la méthode qu'il m'a conseillée était sujette à interprétation, j'aurais certainement choisi une méthode intermédiaire (celle que vous évoquez). Dans ce cas-ci, il m'a proposé la méthode comme étant la meilleure, car la moins imposée...

Après lecture d'autres sources, je constate que la jurisprudence est très claire quant aux devoirs du notaire. Et notamment : "Le notaire doit attirer l'attention des parties sur tous les risques que présente l'opération pour l'un ou l'autre d'entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d'ordre juridique mais également sur les risques purement économiques." [http://www.bailleuxcausin.be/nouvellesjuridiques/devoir_de_conseil_du_not.html].

Si votre souvenir (le droit réduit de 1 % pour sortie d'indivision, ne fonctionne qu'entre indivis originaires) est correct, je pense d'autant plus qu'il s'agit d'une faute professionnelle de la part de mon notaire sur son devoir de conseil (même si, je le reconnais, je ne suis pas impartial dans cette affaire...)

Avez-vous eu ce genre d'expérience, où le notaire - par méconnaissance ou distraction - a conduit son client à une situation risquée? Le cas échéant, la responsabilité du notaire a-t-elle pu être mise en cause?

Merci!

Lorenzo · #4 28-02-2006 12:35:07

Lorenzo a écrit :

PIM a écrit :
- Dans mon souvenir (mai je n'ai pas les textes sous les yeux), le droit réduit de 1 % pour sortie d'indivision, ne fonctionne qu'entre indivis originaires.

(re)bonjour,

J'ai contacté le receveur (très sympathique, par ailleurs), qui me dit que l'imposition qu'il a effectuée est absolument légale et découle du Titre Ier du code des droits d'enregistrement, Chapitre IV (Fixation des droits), Section 10 (partages), code 113.
Le souvenir de PIM était donc correct... contrairement à ceux de mon notaire hmm

PIM · #5 28-02-2006 12:57:19

Lorenzo a écrit :

Lorenzo a écrit :PIM a écrit :
- Dans mon souvenir (mai je n'ai pas les textes sous les yeux), le droit réduit de 1 % pour sortie d'indivision, ne fonctionne qu'entre indivis originaires.

(re)bonjour,
J'ai contacté le receveur (très sympathique, par ailleurs), qui me dit que l'imposition qu'il a effectuée est absolument légale et découle du Titre Ier du code des droits d'enregistrement, Chapitre IV (Fixation des droits), Section 10 (partages), code 113.
Le souvenir de PIM était donc correct... contrairement à ceux de mon notaire

C'est bien ce que je craignais...

Il conviendrait d'adresser un courrier recommandé circonstancié à votre notaire, faisant le rétroacte de l'affaire et déplorant son résultat et en lui demandant ce qu'il compte faire pour réparer votre préjudice (celui-ci étant, à tout le moins la différence entre solution normale et celle qu'il vous a conseillé).

Eventuellement consulter un avocat pour avis préalable et faire ledite courrier.

grmff · #6 28-02-2006 17:56:06

Pour référence:

113. En cas d'attribution par partage ou de cession de parts indivises à un tiers qui a acquis conventionnellement une part indivise de biens appartenant à une ou à plusieurs personnes, le droit est perçu, par dérogation à l'article 109, au taux prévu pour les transmissions à titre onéreux sur les quotités dont le tiers devient propriétaire par l'effet de la convention et selon les règles fixées aux articles 45 à 50.
Cette disposition est applicable dans le cas où l'attribution de biens ou la cession de parts indivises est consentie aux héritiers ou légataires du tiers acquéreur décédé. Elle n'est pas applicable dans le cas où le tiers attributaire ou cession-naire a acquis avec d'autres la totalité d'un ou de plusieurs biens.

Lorenzo · #7 28-02-2006 20:40:35

Grmff a écrit :

Cette disposition est applicable dans le cas où l'attribution de biens ou la cession de parts indivises est consentie aux héritiers ou légataires du tiers acquéreur décédé. Elle n'est pas applicable dans le cas où le tiers attributaire ou cession-naire a acquis avec d'autres la totalité d'un ou de plusieurs biens.

Après avoir lu cette phrase 10 fois, un mal de crâne me terrasse... quelqu'un pourrait-il résumer dans quel cas la disposition est applicable et dans quel cas elle le n'est pas (pourrait-ce être mon cas)?

Encore merci !

grmff · #8 28-02-2006 21:16:04

Après avoir lu cette phrase 10 fois, un mal de crâne me terrasse... quelqu'un pourrait-il résumer dans quel cas la disposition est applicable et dans quel cas elle le n'est pas (pourrait-ce être mon cas)?

Si je ne me suis pas fendu d'un commentaire, c'est parce que je suis pas sûr non plus d'avir tout compris à ce langage de notaire fiscalisé...

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