rupture de bail, indemnités ?

Capsule · #1 25-02-2006 17:35:00

Bonjour,

Voici un bref exposé de la situation:

J'ai signé un bail pour résidence principale à durée déterminée de 3 ans le 1er sep 2005. Ce bail a une date certaine et prévoyait la realisation par le bailleur de qq "petits" travaux.

Pour la réalisation de ces travaux, j'ai du quitter mon appartement et m'installer provisoirement dans l'appart du rez de chaussée.

Malheureusement, les travaux ont été mal réalisés et un conflit est né entre le bailleur et moi. (les murs ont été fort abimés... je n'aurais jamais loué cet appart dans l'état dans lequel il se trouve).
Aucun accord n'a été trouvé avec le bailleur (il vendait le batiment) et je ne suis donc jamais remontée dans mon appart mais je suis tjs dans celui du rez.

Entre tps, l'immeuble a été vendu (l'acte authentique a été signé mi février) et le nouveau proprio vend à son tour chacun des apparts de l'immeuble séparement. Il ne veut donc pas faire de travaux et veut que je parte. Il ne veut rien savoir de la situation et du litige qui existait avec l'ancien proprio, il dit que ce n'est pas son problème.

Il me dit aussi que, comme depuis maintenant 2 semaines (avant c'était encore l'ancienne locataire), il existe un bail verbal concernant l'appartement du rez que selon lui j'occupe illegalement (alors que c'était un accord avec l'ancien proprio pour la durée des travaux).

Il me propose de trouver un accord sur une indemnité qu'il me verserait

J'en arrive à mes questions:

- Peut-il m'obliger à quitter cet appart ???

- Peut-il refuser de faire les travaux necessaires ???

- Existe-t-il vraiment un bail pour l'appart du rez de chaussée et si oui, de quel type et durée est-il ???

- Quel est le montant (en terme de mois de loyer par exemple) d'indemnités que je suis en droit de lui réclamer ??? Que dit la jurisprudence ???

Je vous remercie pour votre aide, c'est assez urgent, le proprio étant un marchand de bien, je me méfie. il essaie de me forcer la main tout comme aux autres locataires de l'immeuble

:-)

-

grmff · #2 25-02-2006 19:01:24

Avez-vous un bail écrit? Non? Alors, vopus avez un bail verbal. Pour ce qui est des travaux, je présume que rien n'a été mis par écrit.

En fait, si le proprio actuel revend par appartement, et que l'acquéreur veut y habiter par la suite, il puorra vous mettre dehors sans autre forme de procès, avec un préavis de 3 mois, et sans indemnité.

Si le proprio veut faire des travaux dans tout l'immeuble, il peut faire pareil. Les travaux doivent être d'importance.

Par contre, il ne peut pas vous mettre dehors sans raison. Il peut bien sûr vous proposer de déguerpir, eventuellement contre une somme d'argent.

Il peut également vous faire partir pour occupation familiale ou personnelle, et ne pas réaliser le prétexte par lequel il vous a fait déguerpir. En ce cas, les indemnités seront importantes: 18 mois de loyer...

Derrnier point, si l'occupation date d'il y a moins de 6 mois, avec un bail verbal, l'acheteur peut prétendre que le bail est inexistant, et que votre état de locataire ne lui est pas opposable... (ou quelque chose comme cela)

Bref, voyez votre intérêt. Prenez ce qu'il vous donne s'il vous donne quelque chose.

Capsule · #3 26-02-2006 21:25:50

D'accord, mais je ne suis pas obligée de partir puisque normalement le nouveau proprio ne peut pas casser mon bail écrit de 3 ans à date certaine qui a commencé il y a 6 mois.

Je vois que la loi prévoit des indemnités pour rupture par le bailleur d'un bail de neuf ans à la fin de chaque triennat, mais qu'en est-il des baux de 3 ans ???

je n'ai pas du tout envie de quitter cet appart. je souhaite que le propriétaire fasse les qq travaux qui restent à faire et occuper cet appart jusqu'à la fin de mon bail.

Si il veut que je parte, il est clair que les 3 mois de loyer qu'il me propose ne me suffise pas.

Combien est-il tenu de me verser ??? Que dit la jurisprudence ??? Ai-je mes chances devant un juge de paix ???

Merci

grmff · #4 27-02-2006 10:29:29

Votre bail est-il enregistré? S'il n'est pas enregistré, il n'a aucune valeur, car il a moins de 6 mois.

Le nouveau proprio vous propose 3 mois? Acceptez vite fait...

Capsule · #5 27-02-2006 12:43:24

oui, mon bail est enregistré

grmff · #6 27-02-2006 17:18:44

Enregistré avant ou après l'acte de vente?
Si enregistré après, aucune valeur...

Capsule · #7 27-02-2006 20:47:35

Enregistré avant l'acte de vente

grmff · #8 27-02-2006 23:00:41

Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le <bail> a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l'acte authentique), même si le <bail> réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation

C'est un bail de durée déterminée. Le propriétaire ne peut pas vous mettre dehors avant son terme sans votre accord, sauf si autre chose est convenu dans le bail, et encore que... faudra voir si c'est légal.

Voilà une bonne nouvelle pour vous...

Capsule · #9 28-02-2006 12:32:26

Mon propriétaire me propose une indemnité, quel montant minimum suis-je en droit de lui réclamer ???

Merci

grmff · #10 28-02-2006 18:03:08

Vous n'êtes pas en droit de lui réclamer quoi que ce soit. Et il n'est pas en droit de vous mettre dehors.

Moralité? Tout se négocie... Si votre proprio vous propose 3 mois de loyer, il faut reconnaître que c'est un beau début. C'est très honnête de sa part...

On vient de me raconter le cas d'un proprio qui a coupé le chauffage, l'eau et l'électricité, mis sous clés les compteurs et exigé que le locataire se barre sous peine de se voir mettre dehors manu-militari par quelques copains du proprio (genre costaud et équipé de pieds de biche...)

Certe le locataire est dans son droit, mais elle est malades, ses enfants aussi, et ne peut plus cuisiner, se laver, ... bref, elle a dû quitter le logement en catastrophe, et avec le risque que le propriétaire se retourne contre elle pour abandon de domicile!!! Faut dire qu'elle n'a pas beaucoup de sous, et que le proprio n'est pas à 2000€ de frais d'avocat près, tant que c'est pour récupérer sa mise.

Bref, essayez d'obtenir un mois de plus, cela vaut toujours la peine...

jacq · #11 28-02-2006 21:09:42

Minimun trois mois de préavis + trois mois d'indemnités
C'est le maximun que vous pourriez obtenir auprès d'un juge de paix avec les deux mois d'attentes avant comparution.

grmff · #12 28-02-2006 21:14:25

Minimun trois mois de préavis + trois mois d'indemnités
C'est le maximun que vous pourriez obtenir auprès d'un juge de paix avec les deux mois d'attentes avant comparution.
jacq

Et, pour mon édification personnelle, c'est basé sur quoi? Un texte de loi, une expérience personnelle, un pesage fin du pour et du contre, ou un jurisprudence quelconque?

jacq · #13 28-02-2006 22:42:51

Indemnité que j'ai obtenus suite a un jugement pris a charge d'un locataire, aussi non ma demande d'indemnité aurait pu être considérée comme abusive si j'avais demandé les 2 ans de locations que le locataire n'avait pas presté suite a une rupture de bail et départ volontaire de celui-ci sans préavis.

Je présume que dans le cas présent le propriétaire défaillant serait condanné a payer cette même indemnité, cela dépend bien sûr de la décision du juge de paix,si cette affaire devait être plaidée.

Comme vous l'écrivez tout se négocie et un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès

grmff · #14 28-02-2006 23:01:16

Jacq, votre éxpérience de proprio n'est en aucun cas applicable mutatis mutandis au cas d'un locataire...

Les locataires sont bien mieux protégés que les propriétaires... mais ont moins de moyens pour le faire savoir.

Sinon, tout à fait d'accord avec la conclusion: mieux vaut un bon arrangement qu'un mauvais procès... lol

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