Limitation du droit de donner mandat

Je lève la main pour dire que je suis d'accord avec l'interprétation de Colet.

Je suis d'accord avec Tintin qu'il faut contester devant le Juge la non-application de  l'article 577-6 §5.- 1er alinéa CC.

Je ne suis pas d'accord avec Tintin qu'il dit qu'il faut contester endéans les trois mois du 01.08.1995 pour les actes de bases avec une clause semblable; Mais il est un fait qu'il faut demander explicitement ou implicitement l'application de l'article 577-14 CC contre cette disposition de l'acte de base dans votre citation.

Je rejoins Tintin qu'il faut  faire une cahier de doléances, faisant partie du groupe initial qui a été chez Madame la sénatrice.

Mais je ne rejoins pas Tintin qui propose de centraliser les expériences quelque part dans le forum de PIM, administré par une agent immobilier. Vu la déontologie d'un agent immobilier il me parait claire et logique que cela est impossible. Cette règle déontologique est tout à fait normal. Cela se fera donc par la voie d'un groupe Yahoo!.

Il me reste à féliciter PIM pour le fait qu'il laisse la possibilité un groupe de copropriétaires qui veulent changer les méthodes en usage dans les ACP et les conformer à la lettre et à l'esprit de la loi, pas plus ni moins.

Que je me suis engagé dans la voie  qui m'a mené au je suis maintenant a été entre autre rendu possible parce que je voyais que des agents immobiliers demandaient la même chose et rencontraient le même type de problèmes.

Le fait qu'ils ont obtenus la majorité minimale au sein de l'IPI pour essayer de changer les choses, malgré toute les manoeuvres du pouvoir à ce moment en place, ne me fait que rappeler la situation dans laquelle les opposants dans mon ACP ce retrouvent vis à vis du pouvoir en place dans notre ACP, et d'autres copropriétaires dans leur ACP.

Bien que cette lutte est semblable, chacun doit la mener à sa place. Le notre est de persuader les autres copropriétaires qui faut prendre notre sort dans nos mains, comme la loi le prévoit. Les copropriétaires sont de fait les administrateurs de l'ACP, et pas le syndic ni le conseil de gérance ni les vérificateurs des comptes. Cela ne peut pas se faire au sein d'un forum tenu par un non-copropriétaire.

Je prépare maintenant, tard dans la nuit, une réunion "d'opposants dans mon ACP de 260 CP" à la méthode utilisé par le pouvoir en place. On (= au moins 8% des CP) réagit ainsi contre la fait qu'on a reçu jeudi midi (le 11me jour avant la date de l'AG) une invitation pour l'AG ordinaire 2006, sans qu'on aie reçu ni les comptes ni un des rapports des organes ni autre chose que seulement une synthèse au moins "subjective" de la citation qu'on a fait pour nommer un syndic provisoire.

Cette synthèse bilingue est signé par le conseil de gérance et le syndic,  et contient des erreurs manifeste (en néerlandais on dit qu'une traduction intégrale en français de la citation en néerlandais existe, mais en français on en parle pas, on "oublie" de dire qu'on a demandé d'approuver un cahier des charges pour un syndic, avant de demander des offres, etc ...).

Mon avocat m'a dit que je dois avoir lundi matin la liste des opposants qui vont citer l'ACP et le syndic pour annuler l'AG endéans les heures après qu'il a été tenu. Une tâche pratiquement impossible, si on sait que
- l'usage d'une lettre ouverte dans ce contexte est néfaste pour les relations ultérieures et souvent contra-productive
- le vote dans mon ACP est secret pour tout. Je sais donc que 18% des 42% des CP qui étaient présents (21%) ou représentés (21%) à la dernière AG ont voté  pour la méthode proposé par les opposants. Mais je ne connais en pratique que 50% des noms.
- une atmosphère d'intimidation est tellement présente qu'en cas de vote nominatif les opposants n'auraient pas obtenu 18%
- seulement 50% des 260 CP sont résidents et peuvent être contacté rapidement.
- les deux AG 2006 sont organisés, tenu un jour de semaine à 18 heures (oui: dix-huit heures).

J'ai donc loué d'urgence une petite salle communale, organisé une réunion ce samedi (= dans quelques heures) et invités ceux dont je pense qu'ils sont favorables à la cause des opposants.  Je ne crois pas que beaucoup viendront, ne fus que parce que c'est en période de vacances. Les opposants, en opposition avec le pouvoir en place, se composent de toutes les générations (de 30 à 85 ans).

La citation pour annuler les deux AG 2006, sera la quatrième consécutive pour annuler des groupes de deux AG. Seulement le premier groupe de deux AG (ceux de 2004) ont été jugé et annulé. La méthode contesté n'a pas encore changé d'un jota, sauf qu'on n'organise plus la première AG à l'autre bout de la ville.

Donc même la justice a des problèmes à s'imposer dans mon ACP. Ce problème est aggravé par le fait que plusieurs agents immobiliers soutiennent la cause de celui en place et demandent de fait à ce qu'on ne tienne pas compte des jugements.

Cela ne me pose pas de problème d'ordre déontologique de mettre à disposition de tous un espace de débat démocratique visant à partager l'expérience des uns et des autres (même s'il en résulte parfois des critiques de certains comportements "professionnels").

Si je puis apporter ainsi ma modeste contribution à l'amélioration du fonctionnement des copropriétés et des textes législatifs de référence, cela me convient.

Moralité pratique :
- je ne vais pas créer un salon spécifique à ce sujet (le salon "copropriété" convient déjà)
- il suffit que l'un d'entre vous pose une question initiale sur le thème à débattre, en faisant un petit exposé de la problématique et en rappelant l'objectif poursuivi par la commission d'étude créée à l'initiative de la sénatrice Nyssens et puis chacun pourra poster son memo dans cette question spécifique.

Evidemment, si vous préférez créer un forum autonome, ailleurs que sur Pim, vous en avez le droit...

Si c'est le cas, ajoutez ici quelque part un lien vers le dit forum spécifique pour que nos visiteurs puissent le trouver.

J'étais très frais. Dans ma vie professionnelle on m'avait habitué à travailler à des heures très variés. C'était rentable dans ce cas de me lever à trois heures.

Mon syndic m'avait remis éndéans les 48 et 24 heures avant cette réunion d'info une invitation pour les deux AG 2006 (13.03.2006 à 18h et 28.03.2006 à 18h), ainsi que les comptes 2005, mais pas les rapports syndic, CG et commissaire aux comptes. Il connaissait la date et l'ordre du jour de cette réunion.

Il m'a fallu analyser ces nouveaux documents pour vérifier si le syndic avait changé sa méthode. A première vu il l'a pour les comptes. Mais une analyse approfondi faisait apparaître que ce n'est du "show".

Le "trou" pour 2005 sera probablement situé autour de 20.000 euros (sur un budget de 600.000 euros), mais n'est pas visible pour un non-comptable.

Ceci pour les motifs suivantes:

1. fusion d'un "État des dépenses et recettes 2005" avec la "Situation du patrimoine au 31.12.2005".
2. mélange des budgets de fonctionnement, d'investissement et les comptes individuels (chauffage, ..).
3. mélange des fonds de roulement et de réserve
4. mélange des provisions demandés pour le fonctionnement et ceux avec un bût spécifique (travaux).
5. postposer le paiement de dépenses exigibles de 2005 à 2006, en enregistrant d'autres du même type.

Tout ceci me confirme qu'on doit d'urgence imposer une méthode de comptabilité dans les ACP, comme on l'a fait avec les ASBL. Imposer le système des petites ASBL aurait démontré clairement le trou d'environs 20.00 euros dans le cas ci-devant.

Je crois que vous parlez de la "Régie des Bâtiments"?