AG et unanimité et SSyndic

oxyd · #1 09-03-2006 03:16:22

Bonjour,

Nous habitons dans un nv immeuble, pas encore réceptionné, et les garages et emplacements ne sont pas complètement vendues.
L'acte de base stipule qu'il faut etre coproprio pour acheter un emplacement ou garage.
Notre syndic est un copropriétaire non pro, il a été elu en avril 2005 et notre second AG s'est déroulé en septembre 2005.
Septembre 2005 : 1 coproprio absent sans motif.
0) alors que ce n'etait pas a l'ordre du jour, le syndic nous a mis a l'ordre du jour une "autorisation" a signer pour donner le feu vert a l'achat par un non coproprio d'un garage, le président s'y est opposé, mais le syndic l'a quand mm voté : 9 pour 1 contre.
1) une porte de garage a été décidé d'etre placé, sans devis, sans rien a charge des coproprios alors que plusieurs n'ont pas d'emplacement, ni de garage, de plus la porte ne pourra pas se trouver en facade a cause de la hauteur du passage. Elle sera placé a l'arrière du batiment. L' acte stipule que les rampes d'acces, le sol, la barrière etc devront etre pris en charge par les proprios des garages et emplacements. Le mot porte de garage ne s'y trouve pas.
Le vote a été de 8 pour et 2 contre.
2) dans l'acte de base, un jardinet et a l'usage et entretien exclusif d'un rez-de-chaussé mais fait partie de commun. Le Syndic a fait voté, car ce sont ses amis, pour que l'ensemble participe a la charge d'amménagement.
le vote a été 8pour 2 contre.
3) Par manque d'isolation et étanchéité du sol de l'appartement qui se trouve au dessus du passage latéral, il se créer une 'rosé' sur le carelage, le syndic dit que c'est un probleme "privé", l'entreprenneur essaye d'isole le plafond du passage. Je commence a avoir de serieux dégats sur le mur.
4) il y a eu bcp de falsification des points et des votes, des "pour" sont devenus des "contres", parfois sans influence et parfois si.

Nous avons prochainement, une nv AG et j'aimerais vos conseils sur :
Aucun travaux n'a été effectué a ce jour, puis-je demandé l'annulation, le revote des points 1 et 2 ?
J'ai appris recemment, que le Président et l'absent ont été "signer" un document pour que la vente du garage se fasse pour le non copropriétaire.
Comme par hasard, les deux derniers garages ont étés vendues au Président et au Syndic. L'entreprenneur m'a mm dit qu'il s'était arrangé pour une signature ! Est-ce que nous pouvons prouver que ces signatures sont "illégales" ?
Sur le PV de l'AG, nous avons bien le vote 9 pour et 1 contre.
Ai-je un recours, si oui lequel, on est très loin des 3 mois mais les ventes se conclue a l'instant.
Pour le point 3, pensez-vous que c'est un probleme "privé" ou "commun" ?
Pour le point 4, quand j'ai recu le PV, j'ai juste demandé au président de controlé, mais ca n'a rien changé.

Je n'ai aucun dialogue avec le Syndic, je lui ai déposé 3 courriers et je n'ai eu aucune réponse, je demande une copie du rapport de l'expert des communs car le coté du batiment n'est pas "fermé" et je soupconne un dégat des eaux.
Que puis-je contre ce genre de personnage ? Ce genre d'agissement ? Par où commencer.
Je penses que bcp de personnes ont étés abusés par manque de "connaissance" ou de "lecture" de l'acte de base. Faut dire aussi que le Syndic a tout fait pour.
J'ai débordé du titre mais je cherche une voie pour des réponses différentes.
Amicalement

luc · #2 09-03-2006 16:09:34

Vis questions sont multiples. Commençons avce le début: l'achat de l'appartement.

Le notaire du promoteur pour votre acte d'achat est le même que celui de l'acte de base ?
Ou vous avez choisi un 2me notaire?

La copropriété est subdivsisé en combien d'apprtements, emplacements et garages?
Le nombre de quotités de chaque groupe?

Le promoteur posséde encore des lots?
Si oui, combien de lots et quotités à la date de l'AG 2005?

En quelle année se situait la vente du premier lot et de votre lot.

oxyd · #3 09-03-2006 17:45:00

D'abord merci.

Luc a écrit :

Vis questions sont multiples. Commençons avce le début: l'achat de l'appartement.
Le notaire du promoteur pour votre acte d'achat est le même que celui de l'acte de base ?
Ou vous avez choisi un 2me notaire?

Oui, tout les actes sont passés chez le mm notaire. Celui de l'acte de Base donc.

Luc a écrit :

La copropriété est subdivsisé en combien d'apprtements, emplacements et garages?
Le nombre de quotités de chaque groupe?

Il y a 11 appartements. 5 emplacements et 6 garages.
10000 quotités, augmenté a 10017 sur la feuille des dépenses que l'on a récement eu. Je ne sais pas si c'est notarié (17 : un balcon en attente et en procès : oublié par le promoteur, puis un en bois, puis l'urbanisme refuse et le balcon doit être identique aux autres en beton)
un appartement fait +- 970/10000, ceux du rez et les studios font moins, il y a 6 caves +- 11/10000 pour certains appartements
Les garages et emplacements font 34/10000

Luc a écrit :

Le promoteur posséde encore des lots?
Si oui, combien de lots et quotités à la date de l'AG 2005?

2 emplacements
2 ou 3 garages mais les compromis ont été signé récement, d'après ces dires. donc ces l'une appartiendrais a celui qui n'est pas coproprio, les deux autres au Président et Syndic.

Luc a écrit :

En quelle année se situait la vente du premier lot et de votre lot.

Au pire 2004, en Avril 2005 nous avons eu notre premier AG, dans lequel un Syndic pro a été evincé et remplacé par le coproprio. L'acte de base a été enregistré le 13 janvier 2005.

Voilà et merci encore pour vos lumières wink

Saxo · #4 09-03-2006 18:45:09

1) Porte de garage. On vous a probablement fait faire un "vote de principe". Je ne sais pas comment l'interpréter pour la suite. C'est une méthode classique qui me fait dire : attention à ce que ne vous soient pas ainsi imputées des dépenses dont vous ne voulez pas.
2) Jardin. Si l'entretien incombe à l'utilisateur (selon AdB), normalement vous ne devriez pas participer aux frais.
3) Dégâts sur votre mur. Avez-vous une assurance protection juridique ? Consultez éventuellement un avocat spécialisé.
4) Les pour devenant contre, etc. attention, cet amateurisme peut aller loin.

Nouvelle AG.
Oui, vous pouvez demander de remettre des points à l'OdJ. Néanmoins, s'il n'y a pas de bonne volonté, il vous faudra réunir 20 % des quotités pour y arriver.
Pour le 3) c'est un problème commun (l'étanchéité est forcément commune)
Pour le 4), faites acter vos commentaires au pv (en espérant que ça puisse servir).

Votre "syndic" habite-t-il l'immeuble ?
Si non, pour passer à un pro., vous pouvez essayer de sensibiliser les autres en invoquant son indisponibilité.

Vous êtes en train de découvrir les joies de la copropriété. Accrochez-vous.

oxyd · #5 09-03-2006 19:25:51

Saxo a écrit :

un "vote de principe".

Sans devis, sans études et faisabilité (urbanisme), ca ne peut qu'être ca, faudra simplement que je le prouve.

Saxo a écrit :

Jardin. Si l'entretien incombe à l'utilisateur (selon AdB), normalement vous ne devriez pas participer aux frais.

Justement, une vote 'extraordinnaire' pour l'aménagement du jardin au frais de la copropriété a été voté.
A ce jour, aucun aménagement n'a encore été effectué. Peut-on annuler ce vote en disant que l'AdB dit que... ?

Saxo a écrit :

Dégâts sur votre mur.

Je vais faire mes démarches auprès des personnes de droits.

Saxo a écrit :

cet amateurisme peut aller loin.

Voilà ce qu'il faut éviter a tout prix.

Nouvelle AG.

Saxo a écrit :

Oui, vous pouvez demander de remettre des points à l'OdJ.

Meme ceux qui ont déjà été voté et pas encore accompli pour les annuler et dire qu'ils sont en contradiction avec l'AdB ?

Saxo a écrit :

l'étanchéité est forcément commune

Très claire smile

Saxo a écrit :

faites acter vos commentaires au pv

Je n'y manquerait pas !

Saxo a écrit :

Votre "syndic" habite-t-il l'immeuble ?

Oui

Saxo a écrit :

sensibiliser les autres en invoquant son indisponibilité.

Son amateurisme, son partis pris, sa déontologie, sa neutralité

Voici quelques exemples :
- double numérotations des boîtes aux lettres, je lui ai fait remarqué la chose, le facteurs l'a fait remarquer a plusieurs reprise, des envellopes ne sont pas arrivé a bon port, des recommandés sont retournés a l'expediteur...des personnes de l'immeuble ont eu des problemes graves. wink
- pas de signalétique du Syndic a l'entrée de l'immeuble.
- le "respect" du reglement d'ordre intérieur n'est pas valable pour ses amis.
- Mr le Syndic paint sa porte en blanche alors que tout ceux qui l'ont fait avant lui s'etaient concerté et avait choisi le vernis transparent, sa réponse fût : c'est pas écrit dans les status, c'est privatif, alors qu'il est clairement signalé que l'aspect doit être identique.
- ect etc..

Saxo a écrit :

les joies de la copropriété. Accrochez-vous.

Merci pour vos lumières, je vais prendre un abo chez l'importateur de jack daniels smile

En tout cas, bravo et merci pour votre forum.

luc · #6 10-03-2006 06:28:07

oxyd a écrit :

D'abord merci.
Luc a écrit:
Vos questions sont multiples. Commençons avec le début: l'achat de l'appartement.
Le notaire du promoteur pour votre acte d'achat est le même que celui de l'acte de base ?
Ou vous avez choisi un 2me notaire?
Oui, tout les actes sont passés chez le mm notaire. Celui de l'acte de Base donc.
...

Le premier des dix commandements d'un nouveau copropriétaire:
prenez comme acheteur pour votre acte d'achat un autre notaire que celui du promoteur.

Cela ne vous coûte pas un euro de plus en prenant un 2me notaire, mais vous avez un conseiller qui peut vous guider par après. Il est un fait que le promoteur ne va pas l'apprécier, mais c'est son problème. S'il rouspète trop: n'achetez pas l'appartement.

Demandez rendez-vous chez le notaire et explique lui ce qui se passe chez vous. Ne citez pas trop d'exemples concret, mais concentrez vous sur des exemples parlantes. Demandez lui s'il est d'accord avec cette manière d'interpréter l'acte de base. Si non, demandez lui s'il veut le confirmer sur écrit. Donnez lui les PV des AG.

Cela vous coûtera probablement quelque chose, mais la lettre sera rentable plus tard, puisqu'il prouve que vous avez cherché une médiation.

L'augmentation avec 17 quotités doit être confirmé par une adaptation de l'acte de base, la transcription chez le conservateur des hypothèques, l'adaptation éventuelle du permis d'urbanisme, ... à charge du promoteur. Tant que ce n'est pas fait je vous suggère de refuser la réception définitive des parties communs.

Il faut relire votre acte de base. Dans l'acte de base de mon appt. on peut vendre un garage (mais pas une cave) à un non-CP d'appt. Mais tous les garages doivent être utilisé par des résidents. On a donc 10 CP (sur 260) qui ne possèdent que des garages. 5 entre eux louent un appartement, 4 louent à des locataires et un loue à un non-résidents. Ce dernier est le syndic ...

Demandez au notaire la date de la signature et de la transcription de votre acte de base, les signataires de votre acte de base plus les dates du compromis et de vente de chaque appartement. L'acte de base doit être signé par tous ceux qui sont propriétaire au moment de la signature de l'acte de base.

Visitez et étudiez le site suivant, avant de contacter le notaire:

www.notaire.be: la copropriété

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