Qui contrôle les comptes ?

Tintin · #1 30-03-2006 23:50:01

Suite à l'intervention de Grmff dans le sujet comparaison copropriété/société, j'ouvre un nouveau sujet qui a pour thème, "QUI CONTROLE LA COMPTABILITE ?"

A Saxo et Tintin: l'objectif de la discussion est de trouver des points de comparaison et le pourquoi du comment. Si vous trouvez cet exercice inutile, pourquoi venez-vous polluer la discussion? Fichez-nous la paix et intéressez-vous à ce qui vous intéresse!

D'accord Gmrff, je comprends que les petits ne doivent pas jouer dans la cour des grands. Il est évident que le but que vous recherchez dans ce sujet, est de démontrer qu'il est logique que le syndic dirige la copropriété et que le conseil de gérance contrôle la gestion du syndic. C'est le schéma défendu par pratiquement tous les syndics. Dès lors si cette comparaison a pour seul but de démontrer ce qu'on veut obtenir, je pense qu'il est plus clair pour tout le monde de jouer cartes sur tables.
Il est bien entendu que 95 % des syndics sont honnêtes et que 95 % des conseils de gérance, contrôlent le travail du syndic et sa comptabilité sans jamais poser le moindre acte compromettant.
Dans ce cas, je ne comprends pas pourquoi on demande aux copropriétaires d'accorder oui ou non le quitus au syndic en approuvant ses comptes. A partir du moment où le conseil de gérance et le(s) commissaire(s) aux comptes, ont validé ces comptes, il ne doit plus y avoir de débat. Ce point devient une information qui ne demande plus un vote. D'ailleurs, moi CP, sur quel critère vais-je m'opposer à l'approbation des comptes ? Je n'ai pas droit à l'information, donc quand on ne sait rien on se tait et on écoute les grands parler.
Je comprends donc que je vous irrite quand moi le trublion, je laisse croire que le monde de la copropriété est loin d'être aussi idyllique.
Si c'est le cas, le mieux serait de ne plus perdre son temps à s'échanger ses idées et surtout de réclamer une modification à la loi.
Avec des gens honnêtes, loyaux, justes et qui respectent la démocratie, il n'y a même pas besoin de loi.
Tout le monde, il est beau, tout le monde il est gentil.

Ma position est la suivante : Plus de conseil de gérance, on le remplace par un comité de surveillance. On ne vôte plus pour élire ce conseil de surveillance, en font partie tous ceux qui en expriment le désir. Les copropriétaires qui ont demandés à participer à ce comité, nomment eux-mêmes leur président. Le rôle de ce président sera d'organiser et de programmer avec le syndic les contrôles demandés par les membres.
En principe la majorité silencieuse, ne va pas demander à participer à ce comité, seuls s'inscriront les copropriétaires soucieux de faire valoir leurs droits et de s'assurer de la bonne gestion de leur copropriété.
Au lieu d'avoir des interventions de CP qui fusent de toutes parts, auprès du syndic, elles seront regroupées et programmées. Ce qui permettra un travail plus efficace du syndic qui ne sera plus dérangé pour tout ou pour rien.
Il serait précisé dans la loi, que le CP qui n'a pas demandé à participer à ce comité, n'aurait pas accès au contrôle détaillé de la comptabilité. Ce serait comme pour celui qui a approuvé une décision et qui par la suite ne peut plus la contester. Un nouveau copropriétaire qui a acheté après la tenue de l'AG, pourrait s'il le souhaite, incorporer ce comité en cours d'année.
Comme il n'y a plus de votes, il n'est plus possible de faire des alliances douteuses.

Qui est pour cette proposition ?
Qui est contre et pourquoi ?
Il est clair que cette proposition est amendable.
Comme nous l'a dit Madame Nyssens, il est plus facile d'introduire une proposition de modification de la loi, si on lui établit clairement ce qu'on souhaite obtenir. Donc pour la clarté de ce débat, ne pas faire comme Saxo et Tintin, DEFENSE DE SORTIR DU SUJET.
Tintin

luc · #2 31-03-2006 07:28:41

Je voudrais quand même dire que la comparaison est une initiative de moi. Elle sert seulement à rendre plus compréhensible à un copropriétaire banalisé (ou un non-copropriétaire) les fonctions et tâches au sein de l'ACP.

Mais aussi cette comparaison serait utile pour changer la loi. En effet on pourrait proposer d'appliquer certains articles de la Code des Sociétés aux mandataires des ACP. Moins de travail législatif.

Pas plus ni moins.

Je viens de vivre à la dernière AG du 28.03.200 une situation absurde qui démontre quand même que la position de Tintin n'est pas absurde.

Lors de la délibération sur le rapport écrit du syndic sur l'année 2006, je disais qu'elle était quand même succincte. On n'y reprenais par exemple pas que l'AG 2004 avait été annulé et une AG extra-ordinaire avait été tenu.

La réponse du syndic me laissait perplexe: "Quand je dois détailler et y mettre tous les évènements, alors l'AG ne sert plus à rien". Donc il admet que l'AG n'est en fait qu'une assemblée de super-locataires, qui doivent être informé, sans plus.

Pour le rapport du commissaire pour l'année 2006 j'avais osé critiquer par écrit (recommandé aux trois commissaires) entre autres le fait que deux des commissaires du conseil avaient contrôlé et approuvé la caisse "comité" tenu par le commissaire aux comptes, sans qu'ils avaient un mandat. Je mettais en doute l'intégrité de mandataires que l'AG avait nommé. C'était pratiquement un crime de lèse-majesté. On n'engueulait littéralement et physiquement. Le président d'AG laissait faire, mais limitait mon temps d'intervention à 2 minutes par (sous-)point.

Dans les compte remis on ne trouve que le solde de cette caisse comité, sans aucun détail. Les montants annuels varient de 2.000 à 500 euros. Ils ont dimininué en fonction de mes interventions lors des permanences syndic.

luc · #3 31-03-2006 07:44:45

A titre de documentation un texte sur la personne morale dans le droit belge "Société Europénne" (= une sorte de S.A. européenne).

La « Societas Europea », une société au nom latin pour s’affranchir des frontières européennes

C'est certes pas applicable directement au niveau d'une ACP, mais cela indique vers quoi on évolue.

grmff · #4 31-03-2006 13:07:51

Merci à Luc de remettre l'église au milieu du village.

Contrairement à ce que pense Tintin, il n'y a pas de cour des grands et des petits. Mais quand un fil est lancé sur un sujet avec des hypothèses de base, il faut jouer le jeu ou s'abstenir. Pas jouer les empêcheur de jouer en rond...

Contrairement à ce que semble penser Tintin, je ne suis pas du tout pour qu'on foute la paix aux syndics. Mais pas du tout. Les syndics ont des comptes à rendre. Et si la loi pouvait clarifier les choses, on n'en s'en porterait pas plus mal.

Pour moi, la proposition de Tintin n'a aucun sens. L'intégralité des documents de la copropriété est accessible à l'intégralité des copropriétaires. Luc dispose d'une jurisprudence en ce sens, si je ne m'abuse. Il est donc inutile de créer un organe supplémentaire.

Il est bien entendu que ce droit de consultation ne doit pas empiéter sur le droit du syndic de gérer correctement son temps... SI les copropriétaires viennent un à un pendant une matinée chacun, on est pas sorti de l'auberge.

Les conseils de gérance ne sont certe pas tous parfaits. Mais de là à les supprimer... Le remède serait pire que la maladie.

Un remède serait peut-être une matinée de question-réponse avec possibilité de consulter les documents. Mais doit-on imposer cela à tous? A mon avis non. Toutes les copropriétésne sont pas demandeuses. Certains comptas sont suffisamment claires pour s'abstenir.

Par contre, une petite minorité pourrait l'exiger au futur, par exemple 20% comme pour la convocation des AGE. Cela permettrait à une minorité significative d'avoir accès facilement pour tout le monde à l'ensemble des documents.

tempura · #5 31-03-2006 14:38:26

Tintin a écrit :

1) Je ne comprends pas pourquoi on demande aux copropriétaires d'accorder oui ou non le quitus au syndic en approuvant ses comptes. A partir du moment où le conseil de gérance et le(s) commissaire(s) aux comptes, ont validé ces comptes, il ne doit plus y avoir de débat. Ce point devient une information qui ne demande plus un vote. D'ailleurs, moi CP, sur quel critère vais-je m'opposer à l'approbation des comptes ? Je n'ai pas droit à l'information, donc quand on ne sait rien on se tait et on écoute les grands parler.

2) Ma position est la suivante : Plus de conseil de gérance, on le remplace par un comité de surveillance. On ne vôte plus pour élire ce conseil de surveillance, en font partie tous ceux qui en expriment le désir. Les copropriétaires qui ont demandés à participer à ce comité, nomment eux-mêmes leur président. Le rôle de ce président sera d'organiser et de programmer avec le syndic les contrôles demandés par les membres.
En principe la majorité silencieuse, ne va pas demander à participer à ce comité, seuls s'inscriront les copropriétaires soucieux de faire valoir leurs droits et de s'assurer de la bonne gestion de leur copropriété.
Au lieu d'avoir des interventions de CP qui fusent de toutes parts, auprès du syndic, elles seront regroupées et programmées. Ce qui permettra un travail plus efficace du syndic qui ne sera plus dérangé pour tout ou pour rien.
Il serait précisé dans la loi, que le CP qui n'a pas demandé à participer à ce comité, n'aurait pas accès au contrôle détaillé de la comptabilité. Ce serait comme pour celui qui a approuvé une décision et qui par la suite ne peut plus la contester. Un nouveau copropriétaire qui a acheté après la tenue de l'AG, pourrait s'il le souhaite, incorporer ce comité en cours d'année.
Comme il n'y a plus de votes, il n'est plus possible de faire des alliances douteuses.
Qui est pour cette proposition ?
Qui est contre et pourquoi ?
Il est clair que cette proposition est amendable.
Comme nous l'a dit Madame Nyssens, il est plus facile d'introduire une proposition de modification de la loi, si on lui établit clairement ce qu'on souhaite obtenir. Donc pour la clarté de ce débat, ne pas faire comme Saxo et Tintin, DEFENSE DE SORTIR DU SUJET.
Tintin

1) Je ne comprends pas pourquoi un contrôle des comptes par le conseil de gérance, à supposer qu'il n'ait rien révélé d'anormal, empêcherait un copropriétaire de refuser de donner décharge au syndic. Il a parfaitement le droit de ne pas être d'accord avec les conclusions de ce contrôle et a, en outre, droit à consulter personnellement les comptes, sans avoir à se justifier d'ailleurs.

2) Votre proposition en comprend en fait trois.
a) Supprimer de la mission du conseil de gérance, celle d'assistance au syndic, c-à-d, de relais entre l'ag et le syndic. Dès lors que cette mission générale n'a a mon avis aucune portée utile, je suis d'accord pour qu'on la supprime.
b) supprimer le vote pour nommer les membres du conseil de gérance (surveillance dans votre hypothèse). Dans certaines copropriétés, on risque alors d'avoir toute l'assemblée au conseil. C'est un peu comme si tous les Belges siégeaient au Parlement. Cela fait un peu désordre. Par ailleurs, je ne vois pas trop quel est l'intérêt de cette proposition. Qu'est-ce qu'on gagne ?
c) Si b est accepté, supprimer le droit aux copropriétaires individuels d'avoir accès aux comptes. Alors là, je suis franchement contre. Je veux pouvoir continuer, membre ou pas membre du conseil, à pouvoir vérifier en détails si les charges qu'on me réclame sont justifiées ou pas, même si d'autres m'assurent que c'est le cas.

Tintin · #6 31-03-2006 22:50:35

Je ne comprends pas pourquoi un contrôle des comptes par le conseil de gérance, à supposer qu'il n'ait rien révélé d'anormal, empêcherait un copropriétaire de refuser de donner décharge au syndic. Il a parfaitement le droit de ne pas être d'accord avec les conclusions de ce contrôle et a, en outre, droit à consulter personnellement les comptes, sans avoir à se justifier d'ailleurs.

L'intégralité des documents de la copropriété est accessible à l'intégralité des copropriétaires

Ces commentaires sont corrects, mais nous sommes dans le domaine de la théorie. Dans ma copropriété, ont vient de décider à 95 % des participants que seul le conseil de gérance et le commissaire aux comptes avait la possibilité d'avoir accès aux factures ou aux devis. Le CP peut uniquement demander une explication sur un point précis.

N'est ce pas également la position de l'association des syndic néerlandophones ?
En outre si le syndic tolère de vous donner accès à ces documents, ce sera généralement payant.

C'est vrai il y a la jurisprudence, dans ma copropriété, tous les ans le syndic remet à l'ordre du jour les points que je conteste. Tous les ans, ils sont approuvés, donc tous les ans je dois introduire une citation. Qui va se fatiguer le premier ? Moi ou le syndic ?

Donc sur un plan pratique, mon pouvoir de contrôle est nul. Evidemment en théorie j'ai le droit de consulter les documents et pour vous c'est suffisant. Le vécu, on ne veut pas le connaître, car il est dérangeant et il ne s'applique qu'à une minorité.

Dire que soudainement la majorité silencieuse va vouloir participer au conseil de vérification est également un pure vue de l'esprit. En théorie, c'est vrai cela pourrait arriver, mais en pratique c'est inimaginable. D'accord accepter tout le monde n'est peut être pas la bonne méthode, on pourrait peut-être trouver une meilleure solution.
Si vous semblez satisfait de ce qui existe, moi je ne le suis pas et quand on a lu le cahier de doléances, on constate que maintenir ce qui existe pour le conseil de gérance n'est pas une solution acceptables pour tous les propriétaires léses par le couple syndic/conseil de gérance.
On peut amender ma proposition, voir proposer autre chose. Tout est bon, pour autant que sur un plan pratique, je puisse avoir accès aux pièces, gratuitement et sans aller en justice tous les ans.
D'accord de solliciter le syndic uniquement en respectant certaines règles d'organisation. Par exemple une séance d'informatiojn et de contrôle serait programmée tous les trois mois et accesible aux copropriétaires qui le souhaitent. Chez nous, c'est 3 jours avant l'AG avec un maximum de 10 minutes et uniquement pour des problèmes personnels.
Tintin

luc · #7 31-03-2006 23:22:08

tempura a écrit :

... Supprimer de la mission du conseil de gérance, celle d'assistance au syndic, c-à-d, de relais entre l'ag et le syndic. ...

Assister n'est pas être le relais entre le syndic, mais assister le syndic à assurer qu'il puisse remplir sa mission.

Exemple:
La sécrétaire d'un directeur règle son agenda, sans s'occuper du contenu des rendez-vous. Donc le conseil de gérance peut fixer les rendez-vous des différents CP lors de la permanence du syndic à la copropriété.

Servir comme reliais est maintenir la liaison à double sens, ce qui va plus loin, et implique que le conseil est le porte-parole du syndic envers les CP. Ce qui n'est pas prévu par la loi.

tempura · #8 01-04-2006 07:12:28

Tintin a écrit :

Ces commentaires sont corrects, mais nous sommes dans le domaine de la théorie. Dans ma copropriété, ont vient de décider à 95 % des participants que seul le conseil de gérance et le commissaire aux comptes avait la possibilité d'avoir accès aux factures ou aux devis. Le CP peut uniquement demander une explication sur un point précis.
[color=#0000A0]C'est une décision contraire aux dispositions impératives de la loi.[/couleur]
N'est ce pas également la position de l'association des syndic néerlandophones ?
En outre si le syndic tolère de vous donner accès à ces documents, ce sera généralement payant.
[color=#0000A0]Tolère ? La loi l'oblige à donner accès. Payant ? Pour des photocopies, je comprends, mais pour consulter, je suis surpris qu'il soit en droit de réclamer quelque chose.[/couleur]
Donc sur un plan pratique, mon pouvoir de contrôle est nul. Evidemment en théorie j'ai le droit de consulter les documents et pour vous c'est suffisant. Le vécu, on ne veut pas le connaître, car il est dérangeant et il ne s'applique qu'à une minorité.
[color=#0000A0]Je n'agresse personne, je m'informe et je donne mon avis sur la base de ce que je connais. Mon avis n'est pas une position que je veux défendre envers et contre tout.[/couleur]
Dire que soudainement la majorité silencieuse va vouloir participer au conseil de vérification est également un pure vue de l'esprit. En théorie, c'est vrai cela pourrait arriver, mais en pratique c'est inimaginable. D'accord accepter tout le monde n'est peut être pas la bonne méthode, on pourrait peut-être trouver une meilleure solution.
Si vous semblez satisfait de ce qui existe, moi je ne le suis pas et quand on a lu le cahier de doléances, on constate que maintenir ce qui existe pour le conseil de gérance n'est pas une solution acceptables pour tous les propriétaires léses par le couple syndic/conseil de gérance.
[color=#0000A0]Je ne suis pas satisfait de ce qui existe, mais je pense que votre suggestion n'est pas la meilleure possible. Elle a cependant le mérite d'exister. Pour moi, on peut également supprimer le conseil de gérance et imposer un contrôle des comptes par des professionnels INDEPENDANTS, pas par des copropriétaires. Dès lors que cela a un coût, ce n'est peut-être pas davantage la meilleure solution possible, mais elle fait peut-être avancer le débat, comme la vôtre.[/couleur]
On peut amender ma proposition, voir proposer autre chose. Tout est bon, pour autant que sur un plan pratique, je puisse avoir accès aux pièces, gratuitement et sans aller en justice tous les ans.
D'accord de solliciter le syndic uniquement en respectant certaines règles d'organisation. Par exemple une séance d'informatiojn et de contrôle serait programmée tous les trois mois et accesible aux copropriétaires qui le souhaitent. Chez nous, c'est 3 jours avant l'AG avec un maximum de 10 minutes et uniquement pour des problèmes personnels.
Tintin

tempura · #9 01-04-2006 07:16:56

luc a écrit :

tempura a écrit :... Supprimer de la mission du conseil de gérance, celle d'assistance au syndic, c-à-d, de relais entre l'ag et le syndic. ...
Assister n'est pas être le relais entre le syndic, mais assister le syndic à assurer qu'il puisse remplir sa mission.
Exemple:
La sécrétaire d'un directeur règle son agenda, sans s'occuper du contenu des rendez-vous. Donc le conseil de gérance peut fixer les rendez-vous des différents CP lors de la permanence du syndic à la copropriété.
Servir comme reliais est maintenir la liaison à double sens, ce qui va plus loin, et implique que le conseil est le porte-parole du syndic envers les CP. Ce qui n'est pas prévu par la loi.

Peut-être le conseil de gérance n'est-il pas le relais entre l'ag et le syndic mais quel contenu faut-il alors donner au mot "assister" ? Le conseil n'est quand même pas le secrétaire du syndic. Pour moi, cette mission d'assistance n'a aucun contenu réel. Dès qu'on veut lui en donner un, on constate qu'il implique que le conseil outrepasse ses pouvoirs.

grmff · #10 01-04-2006 08:22:38

Pour des photocopies, je comprends, mais pour consulter, je suis surpris qu'il soit en droit de réclamer quelque chose.

Lors du contrôle, le syndic doit être présent. Il ne peut se désaisir des pièces qui sont sous sa responsabilité et les mettre dans les mains d'une "opposition" sans surveillance.

Le syndic prend donc du temps, et le temps, c'est de l'argent...

Je me souviens d'une enquiquineuse professionnelle qui contestait tout juste pour m'emmerder. Elle décida un jour d'avoir accès aux pièces. J'y ai perdu une matinée complète (pour un résultat nul, je le précise) Si 50 propriétaires veulent faire pareil, quand est-ce que le syndic travaille?

immorp · #11 01-04-2006 21:17:50

Et si on était 10 millions à demander à contrôler les comptes de l’état ? Après tout, c’est notre droit à tous, puisque c’est notre argent…
Mais j’y pense, il faudrait faire un roulement : la moitié contrôlent, pendant que l’autre moitié est payée comme fonctionnaire pour surveiller ceux qui contrôlent….

Bon, je sais, c’est absurde, mais dans une grande copropriété, il est matériellement impossible que tous les copropriétaires aient accès aux pièces de la comptabilité… Le syndic, ou un de ses employés, serait occupé à plein temps uniquement pour cela.

grmff · #12 02-04-2006 12:50:58

En pratique néanmoins, il faut reconnaître que les copropriétaires ne demanderont pas tous l'accès aux comptes.

Si une copropriété se met à demander massivement l'accès aux comptes, une matinée de réponse aux question pourrait être une bonne solution...

Si quelques copropriétaires seulement le demande, en deux heures, cela doit pouvoir êstre emballé. Si ce n'est pas le cas, rien n'empêche le syndic de déclarer un tarif horaire pour le dépassement au delà de ces deux heures.

immorp · #13 02-04-2006 22:30:50

Grmff a écrit :

En pratique néanmoins, il faut reconnaître que les copropriétaires ne demanderont pas tous l'accès aux comptes.
Si une copropriété se met à demander massivement l'accès aux comptes, une matinée de réponse aux question pourrait être une bonne solution...
Si quelques copropriétaires seulement le demande, en deux heures, cela doit pouvoir êstre emballé. Si ce n'est pas le cas, rien n'empêche le syndic de déclarer un tarif horaire pour le dépassement au delà de ces deux heures.

D’accord, c’est un cas d’espèce, mais pour une grosse copropriété, pourquoi pas l’obligation d’avoir un commissaire aux comptes (Comptable, réviseur etc.) qui serait seul autorisé à vérifier les comptes, et élu par l’AG… Voilà peut-être une proposition pour les aménagements de la loi…

tempura · #14 03-04-2006 14:30:23

immorp a écrit :

Et si on était 10 millions à demander à contrôler les comptes de l’état ? Après tout, c’est notre droit à tous, puisque c’est notre argent…
Mais j’y pense, il faudrait faire un roulement : la moitié contrôlent, pendant que l’autre moitié est payée comme fonctionnaire pour surveiller ceux qui contrôlent….
Bon, je sais, c’est absurde, mais dans une grande copropriété, il est matériellement impossible que tous les copropriétaires aient accès aux pièces de la comptabilité… Le syndic, ou un de ses employés, serait occupé à plein temps uniquement pour cela.

A ma connaissance il n'existe aucune disposition légale qui permet à chaque citoyen d'avoir accès individuellement aux documents comptables de l'Etat. Le contrôle est réservé à la Cour des comptes.
En revanche, la loi de 1994 donne un tel droit à chaque copropriétaire et ne réserve pas le contrôle à quelqu'un quelle que soit la taille de la copropriété. Je concède que dans de grandes copropriétés, cela pourrait poser problème si tout le monde décidait de faire usage de son droit, mais dans de plus petites, cela peut parfaitement se concevoir.
Une solution très pratique est de mettre tous les documents comptables sur un pc et elle peut dès lors être consultée, le cas échéant, via un site internet avec mot de passe, par chaque copropriétaire, sans que la présence du syndic ou d'un délégué du syndic doit nécessaire. Qu'on ne me dise pas que ce n'est techniquement pas possible. Scanner des documents est à la portée de n'importe qui. De plus avoir tous les documents sur support informatique facilite grandement le travail du syndic.

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