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maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

cara
Pimonaute
Lieu : Bernissart, Hainaut, Belgique
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Messages : 25

maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

J'ai mis ma maison, que je loue en vente, je n'ai pas donné son préavis à ma locataire, elle me dit qu'elle a fait une demande pour un logement social. J'espérais quand même qu'elle resterait dans la maison le temps de trouver un acheteur.
Bien sûr, si elle quitte la maison, ce sera peut être plus facile de la vendre, mais si ça traîne, je me retrouve sans loyers, que ça me posera un poblème financier, et que ça peut durer longtemps.
En fait, je me rend bien compte que voudrais le beurre et l'argent du beurre...
Qu'en pensez-vous ?

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PIM
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

cara a écrit :

J'ai mis ma maison, que je loue en vente, je n'ai pas donné son préavis à ma locataire, elle me dit qu'elle a fait une demande pour un logement social. J'espérais quand même qu'elle resterait dans la maison le temps de trouver un acheteur.
Bien sûr, si elle quitte la maison, ce sera peut être plus facile de la vendre, mais si ça traîne, je me retrouve sans loyers, que ça me posera un poblème financier, et que ça peut durer longtemps.
En fait, je me rend bien compte que voudrais le beurre et l'argent du beurre...
Qu'en pensez-vous ?


Ce n'est pas parce que vous avez mis en vente que le locataire ne doit pas respecter son bail.
Il faut donc d'abord examiner le problème sous l'angle du bail et de ses possibilités de résiliation anticipée ou non.

Par ailleurs, vendre un immeuble occupé par un locataire, ce n'est pas toujours évident... (revenu locatif existant, "qualité" du locataire, etc.)

Soit vous visez un candidat-acquéreur-investisseur
Soit vous visez un acquéreur pour occupation personnelle.

Le prix de vente dans le cas n° 1 doit être proportionnel au revenu existant ou potentiel.
Dans le cas n° 2, le prix de vente doit être suffisamment attractif pour que quelqu'un ait envie de l'acheter.......

Moralité:
si vous vous retrouvez sans locataire et que vous avez fixé un prix de vente excessif, vous vous exposez effectivement à un déséquilibre financier.
Si le prix est bon, il n'y a pas de raison de craindre que vous ne trouviez pas acquéreur.

Moralité définitive: la réponse est.... entre vos propres mains (exception faite du préalable en matière de bail).


Erik DECKERS
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cara
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Lieu : Bernissart, Hainaut, Belgique
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

PIM a écrit :

cara a écrit : J'ai mis ma maison, que je loue en vente, je n'ai pas donné son préavis à ma locataire, elle me dit qu'elle a fait une demande pour un logement social. J'espérais quand même qu'elle resterait dans la maison le temps de trouver un acheteur.
Bien sûr, si elle quitte la maison, ce sera peut être plus facile de la vendre, mais si ça traîne, je me retrouve sans loyers, que ça me posera un poblème financier, et que ça peut durer longtemps.
En fait, je me rend bien compte que voudrais le beurre et l'argent du beurre...
Qu'en pensez-vous ?


Ce n'est pas parce que vous avez mis en vente que le locataire ne doit pas respecter son bail.
Il faut donc d'abord examiner le problème sous l'angle du bail et de ses possibilités de résiliation anticipée ou non.

Par ailleurs, vendre un immeuble occupé par un locataire, ce n'est pas toujours évident... (revenu locatif existant, "qualité" du locataire, etc.)

Soit vous visez un candidat-acquéreur-investisseur
Soit vous visez un acquéreur pour occupation personnelle.

Le prix de vente dans le cas n° 1 doit être proportionnel au revenu existant ou potentiel.
Dans le cas n° 2, le prix de vente doit être suffisamment attractif pour que quelqu'un ait envie de l'acheter.......

Moralité:
si vous vous retrouvez sans locataire et que vous avez fixé un prix de vente excessif, vous vous exposez effectivement à un déséquilibre financier.
Si le prix est bon, il n'y a pas de raison de craindre que vous ne trouviez pas acquéreur.

Moralité définitive: la réponse est.... entre vos propres mains (exception faite du préalable en matière de bail).

merci pour votre réponse, je voudrait encore savoir... En fait, c'est une maison de commerce (magasin seulement sans garage) en privé elle vaudrait 75000 euros, mais comme  c'est un immeuble commercial, elle est estimée 100000 euros. actuellement elle est louée à usage privé (460 euros par mois).

comment calculer si elle est valable pour un candidat investiseur ?

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DonaldTrump
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

Il y a d'abord lieu de savoir s'il s'agit de 460 € de loyer brut ou net.

Partons de l'hypothèse qu'il s'agit du loyer net ; l'évaluation de votre bien s'effectue de la manière suivante :
- loyer annuel : 12 * 460 = 5.520 €
- rendement exigé par l'investisseur : cela dépend évidemment de chaque investisseur. Certains demandent 4 % et d'autres 8 %. Pour ma part, je pense que 6 % est correct.
- estimation du bien : 5.520/6 % = 92.000 €.

Il faut encore retirer les droits d'enregistrement et les frais liés à l'achat, ce qui dépend d'une région à l'autre.
A Bruxelles, on tourne autour de 15 %.
D'après la méthode, votre bien vaudrait donc 80.000 €.

A noter que si le rendement exigé est de 8 % , la valeur d'estimation est 60.000 € !

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cara
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

DonaldTrump a écrit :

Il y a d'abord lieu de savoir s'il s'agit de 460 € de loyer brut ou net.

Partons de l'hypothèse qu'il s'agit du loyer net ; l'évaluation de votre bien s'effectue de la manière suivante :
- loyer annuel : 12 * 460 = 5.520 €
- rendement exigé par l'investisseur : cela dépend évidemment de chaque investisseur. Certains demandent 4 % et d'autres 8 %. Pour ma part, je pense que 6 % est correct.
- estimation du bien : 5.520/6 % = 92.000 €.

Il faut encore retirer les droits d'enregistrement et les frais liés à l'achat, ce qui dépend d'une région à l'autre.
A Bruxelles, on tourne autour de 15 %.
D'après la méthode, votre bien vaudrait donc 80.000 €.

A noter que si le rendement exigé est de 8 % , la valeur d'estimation est 60.000 € !

Merci, mais je m'apperçois en fin de compte que j'y connais pas grand chose !!!
Mais alors, comment calcule t on le montant d'un loyer ?

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grmff
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

Pour calculer un loyer, on utilise la loi de l'offre et de la demande.

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PIM
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

Grmff a écrit :

Pour calculer un loyer, on utilise la loi de l'offre et de la demande.

dixit Laurette O. ?  wink


Erik DECKERS
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grmff
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

Par exemple, mais sans confondre les Fb et les Euros, ni les loyers annuels au m2 et les loyers mensuels. Dans le cas L.O, je ne suis pas sûr qu'elle ne mélange pas tout (elle s'en fout, ce sont nos sous, pas les siens...)

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cara
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

là, je dois dire que j'ai rien compris du tout à votre message.
c'est quoi L.O. ?
et pourquoi vous dites elle s'en fout ?
et qu'est ce que vos sous viennent faire dans le calcul ?
bon, ou alors vous me faites une blague, non ?


Grmff a écrit :

Par exemple, mais sans confondre les Fb et les Euros, ni les loyers annuels au m2 et les loyers mensuels. Dans le cas L.O, je ne suis pas sûr qu'elle ne mélange pas tout (elle s'en fout, ce sont nos sous, pas les siens...)

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PIM
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

cara a écrit :

là, je dois dire que j'ai rien compris du tout à votre message.
c'est quoi L.O. ?
et pourquoi vous dites elle s'en fout ?
et qu'est ce que vos sous viennent faire dans le calcul ?
bon, ou alors vous me faites une blague, non ?


Grmff a écrit : Par exemple, mais sans confondre les Fb et les Euros, ni les loyers annuels au m2 et les loyers mensuels. Dans le cas L.O, je ne suis pas sûr qu'elle ne mélange pas tout (elle s'en fout, ce sont nos sous, pas les siens...)

C'est une référence à L.O.... Ministre de la Justice et son projet de blocage des loyers
cfr
la discussion à ce sujet sur le forum (dans un autre salon)


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cara
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

PIM a écrit :

cara a écrit : là, je dois dire que j'ai rien compris du tout à votre message.
c'est quoi L.O. ?
et pourquoi vous dites elle s'en fout ?
et qu'est ce que vos sous viennent faire dans le calcul ?
bon, ou alors vous me faites une blague, non ?


Grmff a écrit : Par exemple, mais sans confondre les Fb et les Euros, ni les loyers annuels au m2 et les loyers mensuels. Dans le cas L.O, je ne suis pas sûr qu'elle ne mélange pas tout (elle s'en fout, ce sont nos sous, pas les siens...)
C'est une référence à L.O.... Ministre de la Justice et son projet de blocage des loyers
cfr
la discussion à ce sujet sur le forum (dans un autre salon)

OK, je comprend mieux maintenant.

Heu excusez-moi, la Belgique est-elle un pays libre ?
J'en doute... ou alors, libre de payer !

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : maison en location à vendre, la locataire casse le bail.

Et liberté de fixer les loyers, à part quelques exceptions dont ne font pas partie les commerces.

Bref, vous pouvez demander le loyer que vous voulez. Mais il n'est pas évident que vous trouverez preneur à n'importe quel prix.

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