investissement

motocupidon · #1 27-05-2006 13:54:43

Bonjour,
Je profite de ce forum pour glaner le max d'infos. Je parcoure également les posts déjà émis. Je voudrais investir pour de la location, mais étant novice, on partait au début plutôt sur une maison pas chère à rénover. Mais le revenu attendu est forcément très bas (autour de Mons), peut-être alors autant investir dans un immeuble de rapport où c'est beaucoup plus (+/- 180k€) mais où les revenus sont plus substanciels. Il faut que je voie avec ma banque car étant indépendant je m'octroie qu'un minuscule revenu. Bien sur l'investissement se couvert prioritairement par les loyers. Est-ce utopique ou grandement faisable. Qui peut le plus me conseiller? (agent immo, banquier, notaire) : car la théorie est une chose, la pratique...
Y a t-il un proprio capable de me dire ce qui peut se faire et ce qu'il ne faut surtout pas faire?
Toujours un grand merci pour votre disponibilité. smile

PIM · #2 27-05-2006 14:27:28

motocupidon a écrit :

Bonjour,
Je profite de ce forum pour glaner le max d'infos. Je parcoure également les posts déjà émis. Je voudrais investir pour de la location, mais étant novice, on partait au début plutôt sur une maison pas chère à rénover. Mais le revenu attendu est forcément très bas (autour de Mons), peut-être alors autant investir dans un immeuble de rapport où c'est beaucoup plus (+/- 180k€) mais où les revenus sont plus substanciels. Il faut que je voie avec ma banque car étant indépendant je m'octroie qu'un minuscule revenu. Bien sur l'investissement se couvert prioritairement par les loyers. Est-ce utopique ou grandement faisable. Qui peut le plus me conseiller? (agent immo, banquier, notaire) : car la théorie est une chose, la pratique...
Y a t-il un proprio capable de me dire ce qui peut se faire et ce qu'il ne faut surtout pas faire?
Toujours un grand merci pour votre disponibilité.

Voir aussi sur PIM la rubrique "lu pour vous" (cliquez ici) et notamment l'ouvrage "Fortune de briques" qui traite de ce sujet spécifique.

grmff · #3 27-05-2006 14:58:47

La lecture d'un grand nombre de message de ce forum vous renseignera également.

Dans "Fortune de brique", j'ai trouvé énoncé litérallement la plupart des concepts que j'appliquais empiriquement. C'est donc un excellent investissement.

Pour le reste, malgré ce que votre banquier pourrait vous dire, les règles sont élastiques. Il y en néanmoins une qui est fondamentale pour un banquier: on ne prête qu'aux riches. Mais on peut être riche de différentes manières: un quidam de 23 ans muni d'un diplome d'ingénieur et d'un poste à l'état est "riche" de sa sécurité d'emploi et de son potentiel de croissance, même s'il n'a pas un sou devant lui. Il peut même être en négatif de 25.000€ à rembourser à cette même banque suite à un emprunt pour son MBA... il sera encore plus "riche"...

L'expérience est également une richesse. A profils identiques, richesses identiques, diplomes identiques, le banquiers accordera plus de confiance à celui qui a construit son patrimoine immobilier et qui manage la relation locataire-propriétaire avec succès depuis 10 ans... qu'à celui qui a reçu le même patrimoine immobilier de tante Ursule trop tôt disparue.

Pour certains, acheter "un petit bien de rapport", c'est faire un investissement de 30.000 euros dans une maison dans le Hainaut. Pour d'autres, c'est acheter un immeuble de 10 étages avec 20 appartements à l'avenue Louise. Tout est une question de niveau...

Perso, j'ai préféré commencer petit, à mon niveau, avec les moyens que j'avais, une marge de sécurité substancielle (risque de bulle immobilière, de non location, de non payement, de dégradation, d'inflation, de déflation, d'augmetation des taux, de perte d'emploi, de délocalisation de mon travail, etc)

Bref, je recommande la plus grande prudence: ne vous lancer pas dans un projet avec la peur au ventre parce que le moindre événement vous met dans la dèche la plus totale...

Gros ou petit, le rapport est généralement semblable, en % de l'investissement. Sur que c'est plus facile de gérer 1 gros investissement que 12 petits: il y a 12x moins de travail.

Par contre, le risque que vos 12 locataires arrêtent de vous payer en une seule fois est plus faible que le risque qu'un seule gros locataire soit en difficulté de payement... (quoique...)

Francis · #4 27-05-2006 16:44:53

Je partage entièrement ou presque les avis de Grmff et de Pim.
Je conseille toutefois de ne pas mettre la charue avant les boeufs et d'aller voir en premier son banqier pour définir les marges de votre investissement.
Pour ma part, mieux vaut 3 petits appartements qu'une seule maison. Même à loyer égal.

motocupidon · #5 27-05-2006 16:54:51

Suis parti sur le champ acheter "fortune de briques" (!)

grmff · #6 27-05-2006 17:00:54

Tout à fait d'accord: mieux vaut répartir les risques.

Néanmoins, si votre objectif est l'équivalent de 3 belles maisons / 9 appartements (ou maison ouvrières), d'autres paramètres entre en ligne de compte:
1/ Pour acheter 3 petits appartements, il faudra sans doute effectuer 3 opérations, 3 actes de prêt. Frais plus importants.
2/ Il sera difficile d'emprunter rapidement pour les 3. Le banquier attendra qu'une opération soit intégralement cloturée avant de passer à la suivante.
3/ le facteur temps entre aussi en ligne de compte. Une opération tous les 6 mois, cela fait 5 ans pour 9 appartements. Quelles sont vos liquidités aujourd'hui, quels seront vos besoins demain?

En résumé, pour commencer, mieux vaut 3 appartements qu'une maison à loyer égal. On en rediscute après vos 3 premiers appartements.

motocupidon · #7 28-05-2006 09:53:37

En fait j'hésite encore avec une maison à kots (pas évident, il faut être beaucoup plus être sur place) ou une petite maison. Certains sont très contents avec les kots, pour beaucoup d'autres c'est l'horreur.

grmff · #8 28-05-2006 17:04:48

Je suis très content avec des kots. C'est vrai que c'est du boulot, mais les étudiants sonté généralement sovables grâce à leur parent. Malgré les retards sporadiques dûs à la distraction, je n'ai jamais eu de loyers perdus.

Ben1980 · #9 28-05-2006 23:43:39

produit locatif star : petite maison 100m² hyper équipée avec plusieurs pièces (et vous laissez une télé avec playstation dans la pièce commune) et salle de bains très propre dans une rue calme près d'une haute école dans le hainaut big_smile

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