Avocat/syndic

Je sais évidemment qu'historiquement il y a un tas de gens qui faisaient de l'immobilier avant que l'IPI n'existe.
N'importe quel abruti (je ne vise pas les géomètres) pouvait, à l'époque, mettre une plaque à sa porte et dire "agent immobilier"... et certains consommateurs ont été abusés.

Je sais, aujourd'hui encore, il y a beaucoup d'abrutis, même agréés IPI...

La question est "simplement" de savoir si, du point de vue du consommateur, lorsqu'on réalise une opération immobilière à l'intervention d'un professionnel, on peut admettre que les garanties diffèrent selon que le prestataire dépend de telle ou telle catégorie.

Je ne dis pas qu'un comptable ferait un mauvais syndic.
Ni qu'un avocat.
Ni qu'un géomètre.

Mais si l'un de ceux-là fait une bourde immobilière (avec les conséquences qui peuvent être très graves pour le patrimoine du consommateur) au simple prétexte que, comme le prévoit le projet de la Ministre Laruelle (on verra si elle suit l'avis du Conseil d'Etat...), il peut exercer la profession d'agent immobilier A TITRE ACCESSOIRE, c'est une connerie monumentale.

Je dis et persiste à croire que si ces professions connexes veulent et peuvent exercer des activités immobilières (au sens de la loi-cadre de 1976), il faut qu'ils soient soumis aux mêmes règles (notamment déontologiques) que celles imposées aux membres IPI.

Pour le consommateur, cette transparence en matière de normes et de recours uniques, est seule bénéfique.

Ou alors que l'on dise, une fois pour toutes, que l'IPI, cela ne sert à rien...

Pour ceux qui s'intéressent à la question, un petit mot d'explication, en bref:

L'épisode législatif n° 1 est la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services
(M.B., 27 mars 1976)
qui prévoit notamment :

Art. 3.  Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, une profession réglementée en exécution de la présente loi, ou en porter le titre professionnel, s’il n’est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires ou si, étant établi à l’étranger, il n’a obtenu l’autorisation d’exercer occasionnellement cette profession.

Art. 15.  La présente loi n’est pas applicable aux titulaires d’une profession intellectuele prestataire de services qui est réglementée par une loi particulière, notamment les notaires, les réviseurs d’entreprise, les agents de change, les avocats, les huissiers de justice, les architectes.

L'épisode important suivant est l'Arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier (M.B., 13 octobre 1993), qui a créé l'IPI.

Il y est prévu :
Art. 2.  Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier, ou porter le titre professionnel d’“agent immobilier agréé I.P.I.” ou d’“agent immobilier stagiaire”, s’il n’est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires tenus par l’Institut ou si, étant établi à l’étranger, il n’a obtenu l’autorisation d’exercer occasionnellement cette profession.

Art. 3.  Exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers:

1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce;

2° des activités d’administrateur de biens assurant:

a) soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers;
b) soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.

Cela paraît clair ... Alors, où est le problème ?
Ici:
Dans le même AR:

Art. 4.  Ne tombent pas dans le champ d’application du présent arrêté:

1° la personne qui exerce une des activités visées à l’article 3 en vertu des dispositions légales ou réglementaires ou d’usages professionnels constants pour autant qu’elle soit soumise à la discipline relevant d’une instance professionnelle reconnue.

Et c'est là que commence le potage (épicé) !
Plusieurs professions dites connexes, au prétexte de cet article 4.1, estiment pouvoir effectuer le métier d'agent immobilier sans être membre IPI.

Et, pour en rajouter une couche, le Ministère de tutelle s'est dit, sous la pression des dites professions connexes : je vais arranger cette interptétation et prévoir une modification de l'article 4.1 en autorisant certaines professions, nommément citées, à exercer mais uniquement à titre accessoire. Pour les notaires, même pas besoin d'accessoire.

Voilà Madame pourquoi votre chat pleure... Il a des coliques à force de vouloir lui faire avaler n'importe quoi.

Voilà aussi pourquoi, Madame, certaines âmes pures ont préféré claquer certaines portes... (mais c'est une autre histoire).

L'IPI vient d'envoyer (ce 2 juin) une newsletter électronique à ce sujet "chatouilleux", à tous les agents immobiliers.

Je cite :
Exercice des activités d’agent immobilier par les notaires, les géomètres-experts, les architectes, les comptables et les avocats : le Conseil d’État a rendu son avis sur le projet du ministère des classes moyennes.

Comme nous vous l’indiquions dans la dernière livraison de l’IPI-News (n° 2006/1), le ministère de tutelle de l’Institut a élaboré un projet d’arrêté royal visant à modifier les conditions d’exercice des activités d’agent immobilier par des titulaires d’autres professions réglementées tout en étant dispensés d’inscription à l’IPI. Nous vous avions également signalé que ce projet était difficilement acceptable pour l’Institut.

Pour rappel, ce projet entend permettre l’exercice de ces activités ou de certaines d’entre elles, à titre accessoire par les géomètres-experts, les architectes, les comptables et les avocats, … mais aussi par les notaires sans que, pour ces derniers, cette possibilité ne soit limitée à un exercice accessoire.

Le Conseil d’État vient de communiquer son avis sur ce projet. Selon lui, les comptables et les avocats doivent être exclus du projet et ne peuvent ainsi pas être autorisés à exercer des activités protégées d’agent immobilier, au motif qu’il est interdit aux comptables et aux avocats d’exercer une activité commerciale, même à titre accessoire.

Curieusement, le Conseil d’État n’a toutefois pas tenu le même raisonnement en ce qui concerne les notaires. Il est pourtant constant que ceux-ci ne peuvent pas davantage exercer une activité commerciale (art. 6, 6°, de la loi contentant organisation du notariat), en sorte qu’ils auraient dû également être écartés du projet. En d’autres termes, la cohérence imposait au Conseil d’État de ne pas permettre aux notaires d’exercer des activités d’agent immobilier, comme il l’a décidé pour les comptables et les avocats.

Quoi qu’il en soit, nous poursuivons nos discussions avec notre ministère de tutelle dans un esprit constructif en vue de parvenir à un texte acceptable. Mais il va de soi que nous ne pouvons tolérer, dans l’état actuel des choses, l’exercice par les notaires d’activités de courtage immobilier, compte tenu notamment du monopole qui est le leur et qui les place dans une situation d’abus de position dominante dans le cadre de la négociation immobilière.

Quand je vous disais que c'est un fameux potage......

Le propriétaire peut être syndic, sans être soumis à une déontologie quelconque. Mon message était erroné (et je l'ai corrigé), je me suis mal exprimé. Pitié, pas frapper le monsieur.

Quant aux ingénieurs, s'ils s'affilient à l'ordre des architectes, ils sont soumis à un ordre...

A noter que c'est le cas pour la plupart des diplomes universitaires et quelques graduats avec le tableau de l'IPI...

J'ai lu l'arrêt de la cour de cassation.
En fait, si j'ai bien compris, l'arrêt confirme que les barreaux concernés avaient parfaitement le droit d'autoriser les avocats qui en dépendent, d'exercer la fonction de syndic.

Je note cependant que sans la modification des règles précédentes en vigueur au sein de ces barreaux, cette activité leur était interdite.
 
Mais la compétence la-dedans, que devient-elle?

Et cela occupe déjà quelques juristes de tous bords...
Faut dire, comme le souligne pertinemment Francis, que le législateur a réalisé un fameur potage (indigeste) à ce sujet...

En réalité, à mon avis, le problème provient d’une approche des professions de l’immobilier très mal réussie par nos politiciens il y a quelques années lorsqu’ils ont légiférés en la matière de manière plus que discutable.  Et ce n’est pas que le géomètre qui le dit, il suffit de voir les conflits engendrés depuis.

Il aurait été possible d’organiser les professions de manière toute différente en prévoyant des passerelles entre-elles pour certaines activités et en intégrant des juridictions communes.   Je ne suis pas corporatiste, je ne suis d’ailleurs pas affilié actuellement au vu des tensions entre organisme de défenses des géomètres. Je ne pratique pas la vente ni la location, sauf accessoirement pour des biens en gestion et je ne suis également qu’accessoirement syndic.  Au vu de mes rencontres avec de nombreux agents immobiliers, j’estime par contre que ma compétence technique et juridique est très souvent supérieure à la leur et, pour certains,que leur bagout et parfois leur manque de scrupule relève de la malhonnêteté.  Quant je rencontre certains états des lieux, expertises etc… faits par certains.. ,

J’ai toutefois énormément de respect et de considération pour la profession et pour tous les agents immobiliers, très nombreux, qui agissent avec compétence et honnêteté.  Bien évidemment, cher PIM, je vous place dans ces derniers, et ce n’est pas de la lèche.

Amicalement et en terminant, pour moi, sur ce sujet délicat.

Il en est de même pour les architectes, comptables ou géomètres au grand dam de
l'IPI qui tient ici à assurer son monopole plus qu'une défense du consommateur et se trompe à mon avis de combat.
Mais c’est un autre débat, sensible et pas vraiment à sa place dans ce forum mais il n’y a, à ma connaissance aucun forum approprié à ce débat et fréquenté par suffisamment de professions différentes et impliquées dans la gestion.
Sans volonté de polémiquer, bien sur.

Question sensible...
Je résume :
Du point de vue de l'IPI : non, pas autorisé (sauf s'il est l'un des copropriétaires dans l'immeuble concerné)
Du point de vue du Barreau : oui (compatible avec la fonction d'avocat)
Du point de vue de la Justice (dans une affaire en tout cas): oui, compatible car organisé par déontologie des avocats (barreaux francophone & germanophone. NL, je ne sais pas)

En pratique : oui. Comme le dit Grmmfffff: il y a plusieurs avocats-syndics.

Pour une analyse plus pointue de cette question, vous pouvez prendre contact avec l'IPI, service Etude & Recherches, M. Olivier d'Aoust.