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clauses du compromis concernant la location

flora
Pimonaute
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clauses du compromis concernant la location

voilà mon projet se concrétise (achat d'une maison, offre acceptée), le compromis sera bientôt rédigé mais je souhaiterais savoir quelles clauses on peut prévoir dans le compromis afin d'avoir le moins de problèmes possibles avec les locataires...Je crains qu'il n'y ait justement des problèmes avec ces derniers car ils étaient attachés à la maison et auraient aussi voulu l'acheter...Je prévois de faire un état des lieux par un expert mais souhaiterait trouver des informations sur les clauses qu'on pourrait mettre, par exemple payement d'indemnité par jour de retard s'il occupe le bien après le délai de trois mois du renom...mais où puis-je trouver ces infos?
peut être les trouverais-je sur ce site, je vais chercher
un grand merci

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PIM
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Re : clauses du compromis concernant la location

flora a écrit :

voilà mon projet se concrétise (achat d'une maison, offre acceptée), le compromis sera bientôt rédigé mais je souhaiterais savoir quelles clauses on peut prévoir dans le compromis afin d'avoir le moins de problèmes possibles avec les locataires...Je crains qu'il n'y ait justement des problèmes avec ces derniers car ils étaient attachés à la maison et auraient aussi voulu l'acheter...Je prévois de faire un état des lieux par un expert mais souhaiterait trouver des informations sur les clauses qu'on pourrait mettre, par exemple payement d'indemnité par jour de retard s'il occupe le bien après le délai de trois mois du renom...mais où puis-je trouver ces infos?
peut être les trouverais-je sur ce site, je vais chercher
un grand merci

La situation décrite ne me paraît pas très claire...

Vous achetez une maison occupée par les locataires : bail verbal ? écrit ? enregistré ?
Vous comptez l'occuper vous-même et vous allez leur notifier résiliation anticipée du bail, dès signature de votre acte authentique. Très bien. Le délai varie selon l'existence d'un bail enregistré ou non.

Etat des lieux ? Il n'en existe pas déjà un ? (réalisé avec leur propriétaire: votre vendeur actuel).
Selon quel motif pourriez-vous imposer au locataire un état des lieux aujourd'hui (en cours de bail ?) Je vois pas très bien comment vous pourriez réaliser aujourd'hui un état des lieux décrivant les lieux au moment de leur prise d'effet du bail (ou début d'occupation) et qui leur serait opposable...

Que voulez-vous prévoir dans votre compromis de vente (le locataire n'est pas votre co-contractant dans la vente: il "fait partie des meubles"). Votre vendeur vous vend la maison avec un locataire dans les lieux: il n'a pas à contracter à votre égard quoi que ce soit en matière de libération des lieux. Il vous cède ses droits et obligations.


Erik DECKERS
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flora
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Re : clauses du compromis concernant la location

Il s'agit d'un bail verbal, aucun état des lieux d'entrée. Je dois leur adresser le renom à partir de l'acte notarié et ils ont 3 mois pr partir car bail verbal impossible à enregistrer. Etant donné que je sais que les locataires étaient intéressés et voulaient absolument rester là bas, je redoute des ennuis avec eux...Ils se pourraient qu'ils endommagent certaines choses d'où mon désir de faire procéder à un état des lieux par un expert, cela peut être prévu par le compromis me semble t'il? On pourrait très bien dire ds le compromis que le bien est loué et quen cas de non libération dans le délai défini une indemnité serait due...le locataire n'est pas co contractant mais je deviendrai propriétaire j'aurai donc mon mot à dire non? sinon selon vos dires, je n'ai donc aucun recours contre un locataire qui refuse de partir...

merci de votre réponse

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PIM
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Re : clauses du compromis concernant la location

flora a écrit :

Il s'agit d'un bail verbal, aucun état des lieux d'entrée. Je dois leur adresser le renom à partir de l'acte notarié et ils ont 3 mois pr partir car bail verbal impossible à enregistrer. Etant donné que je sais que les locataires étaient intéressés et voulaient absolument rester là bas, je redoute des ennuis avec eux...Ils se pourraient qu'ils endommagent certaines choses d'où mon désir de faire procéder à un état des lieux par un expert, cela peut être prévu par le compromis me semble t'il? On pourrait très bien dire ds le compromis que le bien est loué et quen cas de non libération dans le délai défini une indemnité serait due...le locataire n'est pas co contractant mais je deviendrai propriétaire j'aurai donc mon mot à dire non? sinon selon vos dires, je n'ai donc aucun recours contre un locataire qui refuse de partir...

merci de votre réponse

Il est effectivement assez difficile d'enregistrer un bail verbal...

Donc, lors de l'acte, vous devenez propriétaire. Vous notifiez au locataire son renon pour cause d'occupation personnelle. Préavis : 3 mois. Bien veiller à la rédaction de votre lettre de renon et ne pas oublier de l'envoyer dans les temps. Faites vous assister si nécessaire (cfr votre notaire ou Legal Hotline 0903 99003)

Si le locataire refuse de partir, vous avez des recours judiciaires . C'est un problème de location auquel votre actuel est totalement étranger et il devrzit légitimement refuser de prévoir quoi que ce soit à ce sujet dans le compromis.

Etat des lieux ? Vous pouvez toujours tenter le coup, mais si le locataire refuse, il serait dans son droit.

Pas de garantie locative ?

Et quant à faire un état des lieux entre votre vendeur et vous, je ne vois pas très bien comment il pourrait vous garantir que les lieux seront dans leur état actuel lors de la date de l'acte puisque ce n'est pas lui qui occupe...

Mais si votre notaire (ou quelqu'un d'autre dans ce forum) a une bonne idée pour résoudre ce problème, n'hésitez pas à en faire profiter, ici, le plus grand nombre...


Erik DECKERS
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immorp
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Re : clauses du compromis concernant la location

Faire un état des lieux, aux frais de l’acquéreur au moment du compromis est toujours possible, même si il n’est pas contradictoire avec le vendeur.
C’est toujours un argument de poids vis-à-vis d’un tribunal si les choses tournaient mal avec le locataire (Si il lui venait à l’idée de détériorer les lieux avant l’acte authentique).
Le problème sera naturellement que le locataire donne l’accès….


www.immorp.com

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jacq
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Re : clauses du compromis concernant la location

Pourquoi ne pas utiliser le prétexte de faire rédiger un descriptif des lieux rédigé par le notaire ou par un expert de la caisse de prêt , à joindre au compromis ce qui en soit vous garantirait qu'il n'y aura pas trop de dégâts au départ du locataire et vous permettera de réclamer au vendeur une indemnité pour dépréciation du bien.


jacq

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PIM
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Re : clauses du compromis concernant la location

jacq a écrit :

Pourquoi ne pas utiliser le prétexte de faire rédiger un descriptif des lieux rédigé par le notaire ou par un expert de la caisse de prêt , à joindre au compromis ce qui en soit vous garantirait qu'il n'y aura pas trop de dégâts au départ du locataire et vous permettera de réclamer au vendeur une indemnité pour dépréciation du bien.

Vous seriez le vendeur : vous accepteriez ?....


Erik DECKERS
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jacq
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Re : clauses du compromis concernant la location

Personnelement je n'achèterai pas un bien si il n'y a pas un descriptif , je ne suis pas candidat aux nuits blanches et je ne souhaiterai pas voir la superbe cuisine équipée que j'aurai vu lors de ma visite disparue car celle-ci avait été placée par Mme la concubine et ne faissait pas partie de la vente.
Je ne blague pas c'est un cas vécu par un membre de ma famillie.
J'espére avoir répondu a votre curieuse question Mr PIM
Bien à vous.


jacq

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PIM
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Re : clauses du compromis concernant la location

jacq a écrit :

Personnelement je n'achèterai pas un bien si il n'y a pas un descriptif , je ne suis pas candidat aux nuits blanches et je ne souhaiterai pas voir la superbe cuisine équipée que j'aurai vu lors de ma visite disparue car celle-ci avait été placée par Mme la concubine et ne faissait pas partie de la vente.
Je ne blague pas c'est un cas vécu par un membre de ma famillie.
J'espére avoir répondu a votre curieuse question Mr PIM
Bien à vous.

Vous mélangez les problèmes.
Je disais simplement qu'en tant que propriétaire-vendeur d'un immeuble occupé par un locataire avec qui il n'y a pas d'état des lieux d'entrée, vous pouvez difficilement garantir que le tiers concerné (le locataire) délivrera l'immeuble dans l'état où il se trouve actuellement.
En vendant, vous cédez vos droits et obligations comme bailleur.
L'acquéreur se retrouvra dans la même situation juridique que celle où se trouve le bailleur originaire au moment où le locataire quittera les lieux.

Puisqu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, le locataire sera sensé quitter les lieux dans l'état où il les a reçus : la charge de la preuve est inversée.

Dès lors demander au vendeur de garantir à l'acquéreur l'état actuel des lieux a suscité cette "curieuse question" que j'ai posée: "vous seriez le vendeur, vous accepteriez de donner cette garantie à l'acquéreur" ?

Votre exemple de la cuisine équipée qui disparaît n'a donc rien à voir avec l'histoire développée ici...


Erik DECKERS
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