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France : ISF...

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France : ISF...

ISF ("impôt de solidarité sur la fortune") : cette invention fiscale française continue à faire couler beaucoup d'encre.

Voici ce qu'on peut lire à ce sujet sur Immostreet (France)

La flambée des prix des biens immobiliers confronte de plus en plus de contribuables à cet impôt

La loi de finances pour 2006 a revalorisé de 1,8 % le barème de l'impôt.
Les tranches du barème de l'ISF sont actualisées dans la même proportion que la limite supérieure de la 1ère tranche du barème de l'impôt sur le revenu

· 0 % pour la fraction du patrimoine inférieure à 750 000 €,
· 0,55 % pour la fraction comprise entre 750 000 et 1 200 000 €,
· 0,75 % pour la fraction comprise entre 1 200 000 et 2 380 000 €,
· 1 % pour la fraction comprise entre 2 380 000 et 3 730 000 €,
· 1,30 % pour la fraction comprise entre 3 730 000 et 7 140 000 €,
· 1,65 % pour la fraction comprise entre 7 140 000 et 15 530 000 €
· 1,80 % pour la fraction du patrimoine supérieure à 15 530 000 €.

L'augmentation du seuil d'imposition passe à 750 000 € (contre 732 000 € l'an dernier). A noter que pour 85% des assujettis se trouvant dans les deux premières tranches, l'immobilier est le poste principal. D'où la survenance d'un nombre croissant de cas, relayés abondamment par les médias, de contribuables contraints de se séparer de leur capital pour payer l'ISF.

La mauvaise surprise du 15 juin
Les 335 000 contribuables dont le patrimoine taxable est supérieur à 750 000 euros au 1er janvier 2006 ont jusqu'au 15 juin pour remplir, déposer leur déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune et payer l'ISF 2006. Pour bon nombre de propriétaires immobiliers, la flambée des prix est en partie responsable de leur arrivée accélérée dans cette imposition qui ne les concernait pas auparavant, même s'ils ont retardé au maximum la répercussion de l'intégralité de la hausse de l'immobilier ces dernières années dans leur déclaration ISF. D'où l'importance de connaître les recettes pour alléger sa facture et optimiser son patrimoine immobilier.

Le bouclier fiscal, nouveauté 2006
C'est une des nouveautés de la loi de finances pour 2006. Le bouclier fiscal limite la note d'impôt d'un contribuable à 60% de ses revenus, incluant ISF, impôt sur le revenu, taxe d'habitation, taxe foncière sur la résidence principale. Attention, les contributions sociales, CSG et CRDS qui représentent 11% du total, ne sont pas prises en compte dans ce calcul. Là où cela se complique, c'est que ce bouclier fiscal se cumule avec le système existant de plafonnement de l'ISF, 85% de ses revenus, plafonnement lui-même plafonné à 50% du montant théorique de l'ISF. Si ces plafonnements sont appliqués directement par le contribuable dans sa déclaration, l'application du bouclier fiscal s'effectuera rétroactivement en 2007.
Concrètement, les contribuables bénéficieront désormais d'un droit à restitution des impôts directs payés au cours d'une année lorsque leur montant dépasse 60% de leurs revenus de l'année précédente.

Les réductions fixes et décotes
Il y a la réduction pour charges de famille, 150 euros par personne à charge. Mais comme le souligne le gestionnaire de portefeuille CCR Chevrillon Philippe Gestion Privée, dans les quotidiens financiers Les Echos et La Tribune, cette valeur vénale réelle déclarée peut faire l'objet d'un grand nombre de décotes. L'abattement de 20% pour résidence principale est le plus connu. Mais il existe aussi une décote pour un immeuble loué pouvant aller jusqu'à 40% suivant le cas, des décotes pour un immeuble indivis, un immeuble grevé d'un démembrement de propriété, 20% pour un immeuble reçu en donation et affecté de clauses restrictives telles que le droit de retour ou l‘interdiction d'aliéner, de 10 à 20% pour un immeuble détenu au travers d'une SCI, ou un immeuble affecté de facteurs de dépréciation divers. Attention à être bien conseillé, car les pénalités tombent en cas d'erreur !

Les biens exonérés
Les biens professionnels sont le plus souvent totalement exonérés ; également les forêts, les bois et les parts de groupements fonciers agricoles, ainsi que certaines rentes viagères qui sont partiellement exonérées.

L'estimation de la valeur immobilière
Vous devez déclarer vos biens immobiliers pour leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition. Mais cette valeur vénale n'est pas définie par la loi. Elle correspond, en fait, au prix qui pourrait être obtenu en cas de vente, compte tenu des données du marché immobilier et des caractéristiques propres de votre bien. Et c'est au contribuable d'estimer la valeur qu'il déclare.
La difficulté provient du fait qu'en matière immobilière, il n'y a pas de cours officiel ni de prix idéal. Comme le reconnaissent les experts, l'estimation d'un bien ne peut alors se faire que dans une fourchette de prix. Le contribuable a bien évidemment intérêt à choisir la fourchette basse. Inversement, l'administration fiscale regarde le haut de la fourchette. Même si c'est là un des rares cas où la loi autorise à diminuer la valeur de son bien, il faut donc trouver un compromis acceptable pour les deux parties.
Avant de déterminer une valeur taxable, il faut analyser toutes les caractéristiques de l'immeuble susceptibles de donner lieu à décote. D'autant plus que la valeur retenue servira de référence à l'administration fiscale pour la taxation d'opérations futures comme une cession, une donation ou une succession.

On peut déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier selon trois méthodes :
L'évaluation par comparaison, le prix de vente d'un bien similaire en termes de géographie et de configuration technique. C'est celle pratiquée par les experts privés et les juridictions. Même l'administration l'utilise quand elle remet en cause les estimations figurant dans les déclarations.
L'évaluation par le revenu, capitalisation du loyer.
L'évaluation par réajustement d'une valeur antérieure.

Comment optimiser son ISF sur le plan immobilier
De plusieurs façons comme l'explique Anne Delaroche dans l'interview jointe. Rappelons-les ici :
· En privilégiant la donation et le démembrement,
· En adoptant le statut LMP,
· En acquérant des biens exonérés totalement ou partiellement,
· En déduisant certaines dettes non professionnelles,
· En calculant son plafond de revenus au plus juste en fonction du bouclier fiscal et des différents plafonnements,
· En optimisant ses investissements entre la France et l'étranger, pour profiter des conventions de non double imposition,
· Enfin solution ultime, en s'exilant à l'étranger, dans un paradis fiscal. Un ange passe, l'ISF trépasse.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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