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Rupture de bail court (3 ans)

ExLoc
Pimonaute
Inscription : 11-07-2006
Messages : 2

Rupture de bail court (3 ans)

Comme des abrutis, nous avons conclu un bail court (3 ans) sans vraiment réaliser ce qu'il impliquait en matière de rupture de bail. Ce bail est le bail du Syndicat National des Propriétaires. (à ce sujet, ma cousine qui est agent immobilier m'a dit par la suite que c'étaient les pires baux que l'on puisse trouver, et qu'ils étaient vraiment au désavantage du locataire).

Au bout de deux ans et demi, nous avons trouvé une maison (que nous achetons). Nous avons donc averti les propriétaires afin de commencer notre préavis de trois mois.

Notre bail court prévoit deux possibilités de rupture anticipative: nous payons trois mois d'indemnités ou nous trouvons un cessionnaire (nos propriétaires, ou plutôt leur fils, ne veulent pas d'un nouveau bail car ils exigent que nous restions solidaires de l'exécution du bail).

Nous avons envoyé un mail à toutes nos connaissances (qui a été transféré), placé des annonces payantes sur immoweb pendant 6 semaines (avec photos), un panneau sur la porte d'entrée, effectué de nombreuses visites : les remarques étaient toutes les mêmes... Pas en assez bon état (l'appartement n'a pas été raffraîchi depuis au moins 8 ans), trop cher pour ce que c'est, mauvais aménagement des pièces (cela se veut un trois chambres, mais les trois chambres sont en enfilades, séparées par des portes vitrées et la salle de bain n'est accessible que par une des chambres)... Au bout de deux mois et demi de recherches, nous avons fini par trouver un locataire. En fait, 4 : ce sont des étudiants de première année, venus visiter avec leurs parents.
J'annonce la bonne nouvelle au (fild du) propriétaire, il refuse mes locataires, sans même les rencontrer. Il ne justifie pas son refus, il ne veut pas de ces étudiants, point. Pourtant, à mes yeux, la garantie est bien plus grande lorsque l'on a 4 parties contre lesquelles se retrouner en cas de non-payement (surtout sachant que ce sont les parents qui payent)...

Plusieurs questions jaillissent :

1. Ne s'agit-il pas d'un refus abusif ? Quels sont les motifs valables de refus d'un locataire ? Quel recours a-t-on ? Peut-il me réclamer quand même les 3 mois d'indemnité sachant que nous avons fait tout ce qui est possible pour relouer l'appartement, et que vu le marché de l'immobilier aujourd'hui, il ne correspond plus aux prix et aux attentes du marché ?

2. La loi considère que les baux courts sont de moins de 3 ans et les baux normaux entre 3 et 9 ans : ne puis-je pas argumenter sur la durée du bail (qui fait bel et bien trois ans et non moins de trois ans) pour le faire passer pour un bail de neuf ans ? N'y a-t-il pas de jurisprudence en ce sens ?

3. Est-il en droit d'estimer que nous avons choisi l'option "cession de bail" plutôt que l'option "indemnités", et donc nous forcer à poursuivre la location tant que nous n'aurons pas trouvé de remplaçants ? (Pour moi, si au bout de nos trois mois de préavis, nous n'avions pas trouvé de locataires, nous en renvenions à l'autre option qui est de payer l'indemnité, sauf que dans ce cas-ci, nous avions trouvé un locataire qu'il a refusé)

4. Par ailleurs, dans l'article du bail qui détermine la durée de celui-ci, j'ai trouvé cette mention :
"Pour un bail de 3 ans :
Chacune des parties peut mettre fin unilatéralement au bail à l'échéance de la première et de la deuxième année, moyennant préavis de trois mois"
N'est-ce pas contradictoire avec l'article des clauses générales qui mentionne les modalités de rupture que j'ai expliquée au début de mon message ?

Merci de vos réponses rapides, nous déménageons à la fin du mois...

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giannigianni
Pimonaute intarissable
Inscription : 15-08-2004
Messages : 546

Re : Rupture de bail court (3 ans)

ExLoc a écrit :

Comme des abrutis, nous avons conclu un bail court (3 ans) sans vraiment réaliser ce qu'il impliquait en matière de rupture de bail. Ce bail est le bail du Syndicat National des Propriétaires. (à ce sujet, ma cousine qui est agent immobilier m'a dit par la suite que c'étaient les pires baux que l'on puisse trouver, et qu'ils étaient vraiment au désavantage du locataire).

Au bout de deux ans et demi, nous avons trouvé une maison (que nous achetons). Nous avons donc averti les propriétaires afin de commencer notre préavis de trois mois.

Notre bail court prévoit deux possibilités de rupture anticipative: nous payons trois mois d'indemnités ou nous trouvons un cessionnaire (nos propriétaires, ou plutôt leur fils, ne veulent pas d'un nouveau bail car ils exigent que nous restions solidaires de l'exécution du bail).

Nous avons envoyé un mail à toutes nos connaissances (qui a été transféré), placé des annonces payantes sur immoweb pendant 6 semaines (avec photos), un panneau sur la porte d'entrée, effectué de nombreuses visites : les remarques étaient toutes les mêmes... Pas en assez bon état (l'appartement n'a pas été raffraîchi depuis au moins 8 ans), trop cher pour ce que c'est, mauvais aménagement des pièces (cela se veut un trois chambres, mais les trois chambres sont en enfilades, séparées par des portes vitrées et la salle de bain n'est accessible que par une des chambres)... Au bout de deux mois et demi de recherches, nous avons fini par trouver un locataire. En fait, 4 : ce sont des étudiants de première année, venus visiter avec leurs parents.
J'annonce la bonne nouvelle au (fild du) propriétaire, il refuse mes locataires, sans même les rencontrer. Il ne justifie pas son refus, il ne veut pas de ces étudiants, point. Pourtant, à mes yeux, la garantie est bien plus grande lorsque l'on a 4 parties contre lesquelles se retrouner en cas de non-payement (surtout sachant que ce sont les parents qui payent)...

Plusieurs questions jaillissent :

1. Ne s'agit-il pas d'un refus abusif ? Quels sont les motifs valables de refus d'un locataire ? Quel recours a-t-on ? Peut-il me réclamer quand même les 3 mois d'indemnité sachant que nous avons fait tout ce qui est possible pour relouer l'appartement, et que vu le marché de l'immobilier aujourd'hui, il ne correspond plus aux prix et aux attentes du marché ?

2. La loi considère que les baux courts sont de moins de 3 ans et les baux normaux entre 3 et 9 ans : ne puis-je pas argumenter sur la durée du bail (qui fait bel et bien trois ans et non moins de trois ans) pour le faire passer pour un bail de neuf ans ? N'y a-t-il pas de jurisprudence en ce sens ?

3. Est-il en droit d'estimer que nous avons choisi l'option "cession de bail" plutôt que l'option "indemnités", et donc nous forcer à poursuivre la location tant que nous n'aurons pas trouvé de remplaçants ? (Pour moi, si au bout de nos trois mois de préavis, nous n'avions pas trouvé de locataires, nous en renvenions à l'autre option qui est de payer l'indemnité, sauf que dans ce cas-ci, nous avions trouvé un locataire qu'il a refusé)

4. Par ailleurs, dans l'article du bail qui détermine la durée de celui-ci, j'ai trouvé cette mention :
"Pour un bail de 3 ans :
Chacune des parties peut mettre fin unilatéralement au bail à l'échéance de la première et de la deuxième année, moyennant préavis de trois mois"
N'est-ce pas contradictoire avec l'article des clauses générales qui mentionne les modalités de rupture que j'ai expliquée au début de mon message ?

Merci de vos réponses rapides, nous déménageons à la fin du mois...

Il y a beacoup des messages dans le forum qui peuvent vous donner une reponse. Mais dites-vous, savez vous que en principe le contrat de 3 ans ne serait pas resiliable selon le Code Belge? Et donc ce que vous avez reçu comme clause de resiliation est déjà un plus pour le locataire?

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ExLoc
Pimonaute
Inscription : 11-07-2006
Messages : 2

Re : Rupture de bail court (3 ans)

giannigianni a écrit :

Il y a beacoup des messages dans le forum qui peuvent vous donner une reponse. Mais dites-vous, savez vous que en principe le contrat de 3 ans ne serait pas resiliable selon le Code Belge? Et donc ce que vous avez reçu comme clause de resiliation est déjà un plus pour le locataire?

J'ai parcouru le forum avant de poser mes questions et n'y ai pas trouvé les réponses précises qui correspondent à mon cas. Je sais bien qu'un bail court est non résiliable SAUF MENTION CONTRAIRE dans le bail, ce qui était le cas. Je trouve déjà aberrant en soi qu'on permette à un bail de 3 ans d'être soit court soit long, au choix. Il devrait y avoir une durée précise et distincte pour les deux types de baux. Mais soit, nous aurions dû réaliser à ce moment à quoi nous nous engagions.

Par contre, puisque le bail prévoit une clause de rupture sous condition de cession de bail, il est également logique que cette clause soit effective et non seulement là pour faire joli... En cas de refus d'un nouveau locataire, il me semble que le propriétaire est tenu de justifier sa décision et qu'un recours doit être envisageable pour abus de droit...?

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giannigianni
Pimonaute intarissable
Inscription : 15-08-2004
Messages : 546

Re : Rupture de bail court (3 ans)

ExLoc a écrit :

giannigianni a écrit :
Il y a beacoup des messages dans le forum qui peuvent vous donner une reponse. Mais dites-vous, savez vous que en principe le contrat de 3 ans ne serait pas resiliable selon le Code Belge? Et donc ce que vous avez reçu comme clause de resiliation est déjà un plus pour le locataire?

J'ai parcouru le forum avant de poser mes questions et n'y ai pas trouvé les réponses précises qui correspondent à mon cas. Je sais bien qu'un bail court est non résiliable SAUF MENTION CONTRAIRE dans le bail, ce qui était le cas. Je trouve déjà aberrant en soi qu'on permette à un bail de 3 ans d'être soit court soit long, au choix. Il devrait y avoir une durée précise et distincte pour les deux types de baux. Mais soit, nous aurions dû réaliser à ce moment à quoi nous nous engagions.

Par contre, puisque le bail prévoit une clause de rupture sous condition de cession de bail, il est également logique que cette clause soit effective et non seulement là pour faire joli... En cas de refus d'un nouveau locataire, il me semble que le propriétaire est tenu de justifier sa décision et qu'un recours doit être envisageable pour abus de droit...?

A mon avis la cession d'un bail se fait toujours avec accord ecrit du bailleur. Le bailleur a donc un pouvoir discretionnaire d'accorder la cession, c'est pas un droit du locataire de pouvoir se prevaloir de cette possibilité. Il me semble logique que le proprietaire puisse chosir son nouveau locataire...ou bien vous voulez lui "imposer" votre choix? C'est vous que resiliez....mais un accord est toujours possible.  Quant aux etudiants ils ne sont pas les seuls à ne pas avoir vie facile dans le marche locatif belge.

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PIM
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Re : Rupture de bail court (3 ans)

PS : est-ce un forum réservé aux propriétaires ? Auquel cas je me suis peut-être trompée d'adresse ?

Ce forum n'est réservé à personne.
Si avez lu les différents messages existants, vous aurez pu constater que les questions/réponses postées émanent tant de locataires que de bailleurs.... chacun avec ses propre soucis et parfois des solutions (notamment grâce à ce forum, ouvert librement à tous)


Erik DECKERS
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