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acheter à 2 sans être mariés-un seul apporte des fonds au départ

nicolas54
Pimonaute
Inscription : 22-07-2006
Messages : 6

acheter à 2 sans être mariés-un seul apporte des fonds au départ

Bonjour à tous,
Nous voudrions acquérir un bien immobilier à deux. Nous ne sommes pas mariés et n'avons pas d'enfants (pour l'instant). Je peux apporter en fonds propres 50.000 Euros qui servirons à payer la TVA, les frais de notaires et quelques aménagements immobiliers (j'insiste, il ne s'agit pas de payer des meubles).

Nous voudrions chacun avoir une quotité de propriété équitable et réaliste par rapport à notre investissement réel. Nous voudrions aussi qu'en cas de décès de l'un des deux acquéreurs, le survivant puisse bénéficier d'une protection de son logement ou de son bien immobilier (au minimum usufruit).

Il semble que la tontine soit une solution. CEPENDANT, la tontine ne peux s'exercer que si les "chances" des deux acquéreurs sont similaires (pas de différences évidentes d'âge ou de quotité de propriété). Si nous établissons une quotité de propriété entre nous qui tient compte de mon apport initial, la tontine sera cassée en cas de décès (du point de vue des droits de succession avantageux). La solution est de devenir propriétaires à 50-50 et d'indiquer que j'ai apporté 50.000 Euros en fonds propres. La aussi problèmes: 1- je veux investir cet argent dans l'immobilier. Si nous nous séparons dans 15 ans, ces 50.000 Euros représenterons un pouvoir d'achat beaucoup moindre sur la marché immobilier de ce moment là.. Je pourrais faire indexer ces 50.000 MAIS QUEL INDEXE CHOISIR pour que mon capital fructifie en proportion juste par rapport au coût d'accès à la propriété et pas comme un bête compte épargne à du 1.25% (pour rappel, l'immobilier à prix de 15% à 50% en un an en fonction des régions...)?? 2- En cas de décès de ma partenaire, je dois payé des droits de successions sur 50% du bien alors que j'ai contribué à l'achat sur beaucoup plus de 50%....

Une autre solution pourrait être la cohabitation légale avec testament en faveur de l'autre acquéreur. Ce système permettrait de tenir compte de quotités de propriétés réalistes entre nous. Cependant, je pense que les droits de succession sont alors beaucoup plus élevés et que d'un point de vue civil, l'acquéreur survivant est beaucoup moins bien protégé vis-à-vis des héritiers légaux qui peuvent forcer la vente. Concrètement, ce système serait vraissemblablement plus en ma faveur MAIS je voudrais que nous trouvions un système équitable entre nous. La loi sur la cohabitation légale devrait théoriquement évoluer dans le futur mais on y est pas encore (et cela risque de prendre du temps)....

Alors, aujourd'hui en Belgique quand on n'est pas mariés, comment acheter ensemble avec des mises de fonds de départ très différentes tout en restant juste?

Si on faisait une tontine, pourrais-je au moin espérer indexer ma mise de fonds personnelle de façon réaliste par rapport à un indice réaliste reflétant l'évolution des coûts d'accès à la propriété en Belgique?

Nous sommes un peu perdu par rapport à tout cela et le notaire n'a pas des heures et des heures pour envisager toutes les solutions avec nous. Je suis convaincu qu'il y a ici des experts ou des personnes qui ont été confrontées au même problèmes. Je serais reconnaissants aux uns et aux autres de nous apporter des conseils et embryons de solutions!

Merci d'avance à tous

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 121
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Re : acheter à 2 sans être mariés-un seul apporte des fonds au départ

Si vous disposez tout deux de revenus, rien ne vous empêche de "prêter" 25.000 euros à votre compagne, qui vous les rendra en x années, à un taux x. C'est à mon avis la solution la plus juste.

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nicolas54
Pimonaute
Inscription : 22-07-2006
Messages : 6

Re : acheter à 2 sans être mariés-un seul apporte des fonds au départ

Merci pour cette option, à laquelle j'avais aussi pensé. Cependant elle ne fait que mettre la même problématique sous un angle différent.

Quand j'investis 50.000 Euros dans des briques, la valeurs que cette somme prendra se révèlera d'elle-même, enfonction du prix auquel j'arriverai à revendre ces briques au moment T.

Si je décide d'indexer ma mise de départ pendant la période où nous sommes co-propriétaires à 50-50, bien malin est celui qui pourra me dire quel sera le % d'évolution du coût d'accès à la propriété entre maintenant et le moment T, à moins que cette évolution ne soit transcrite fidèlement dans un INDICE OFFICIEL FIABLE (l'indice de l'ABEX, p ex, ne tient compte que du coût de la construction, pas celui du terrain, or c'est aussi et surtout ce dernier qui a fait flamber les prix ces dernières années).

Si je décide de me faire rembourser 50% de la mise de fonds de départ: 1- je n'investis plus que 50% de mes liquidités dans l'immobilier (or, cela reste à mes yeux le meilleurs placement possible à l'heure actuelle) et 2- quel doit être le fameux intérêt "X" auquel je dois prêter mon argent??
Ceci sans tenir compte que 1- ma compagne n'a pas pu mettre de l'argent de côté parce que ses revenus sont faibles, ceci promet de très longues années de remboursement.... et 2- nous entrons dans une logique de créditeur-crédité au sein même d'un couple... ce qui est loin d'être sain à mon avis, dans le cadre de l'épanouissement de notre relation.....

Je chercherais plutôt une solution légale qui tienne compte de façon réaliste de la situation sans préjudicier l'un ou l'autre en cas de séparation ou de décès.. N'y a-t-il donc que la mariage? La loi sur la cohabitation légale est trop partielle, la close de tontine est trop contraingnante (égalité des chances..)..

Merci à tous pour vos avis et conseils.

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nicolas54
Pimonaute
Inscription : 22-07-2006
Messages : 6

Re : acheter à 2 sans être mariés-un seul apporte des fonds au départ

Une solution juste à laquelle je pense est la suivante, mais je ne sais pas si elle peux être pratiquement mise en oeuvre:

Devenir propriétaire à 50-50 et mettre une close de tontine tout en spécifiant que 50.000 Euros ont été apportés par moi en fonds personnels. Ces 50.000 Euros devraient être indexés selon un indice qui tien compte de l'évolution du coût d'accès à la propriété. Un tel indice n'existant pas à ma connaissance, pourquoi ne pas se baser sur l'indice réel basé sur ce cas particulier (ce bien immobilier là, achaté dans sa région, etc..)? N'est-il pas possible de dire que l'index affectés aux fonds qui ont servi à l'achat de notre bien sera celui constaté entre son prix d'achat et son prix de revente?

Dans ce cas, nous sommes mutuellement protégés en cas de séparation ou de décès, de plus mon argent aurait été placé de façon réaliste par rapport au bien qu'il aurait servi à acheter...

Qu'en pensez-vous?

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Zoupla
Pimonaute
Inscription : 19-06-2006
Messages : 14

Re : acheter à 2 sans être mariés-un seul apporte des fonds au départ

Une autre solution :

clause d'accroissement en usufruit mais tjs 50/50 (pas possible légalement de faire autrement, j'ai déjà cherché je suis dans le même cas).
Signature d'une reconnaissance de dette fait avec le notaire mais exprimé en % de la propriété et pas en valeur monétaire.
Ce qui te couvre en cas de séparation.
Si tu décèdes tes héritiers auront droit à la nue propriété et ta compagne l'usufruit sur le bien.
Si ta compagne décède tu pourras présenter aux héritiers la reconnaissance de dette.
A toi de te charger si tu le souhaites d'informer ou pas tes heritiers de cet accord ...
Je préfère l'accroissement en usufruit à la tontine car ca permet de laisser qqch aux enfants avec la tontine tout va au conjoint survivant bien entendu tout dépend des relations parents - enfants mais ca devrait marcher avec une tontine aussi...

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nicolas54
Pimonaute
Inscription : 22-07-2006
Messages : 6

Re : acheter à 2 sans être mariés-un seul apporte des fonds au départ

Merci pour cette idée originale et qui semble, il est vrai, résoudre tous les problèmes. Dommage qu'en Belgique, il faille toujours utiliser des astuces pour arriver à ses fins par des montages en 3 étapes, l'obtention du même but n'étant pas possible légalement en une étape. Il s'agirait donc ici de récupérer le trop perçu du partenaire en faisant valoir un pourcentage sur le SOLDE dégagé en cas de vente (hors frais de vente, remboursement du solde restant du éventuel, frais de cloture du crédit hypothécaire..)

Je prendrai demain mes renseignements chez le notaire. Je pense que nous nous dirigerons vers cette solution, malgré le ou les petits problèmes résiduels (en cas de décès du partenaire, payement de droit sur ses 50% du bien alors que virtuellement on en est propriétaire d'un pourcentage supérieur par le biais de la reconnaissance de dette; en cas de séparation ou de décès il faudra courir après son argent en faisant valoir la reconnaissance de dette auprès de l'intéressé ou de ses héritiers légaux)...

Si le notaire me confirme que c'est techniquement possible, et qu'une telle reconnaissance de dette est efficace dans les faits (tant vis-à-vis de l'intéressé que de ses héritiers auprès de qui ils faudra peut-être courir pour récupérer son du...Pas de moyens faciles de contrer le document se déclarer insolvable ou pousser à des démarches juridiques longues et coûteuses..),  c'est peut-être vers cela que nous nous dirigerons...

L'idée est bonne, je vous remercie d'avoir pris de votre temps pour partager cette expérience comune,
Amicalement

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nicolas54
Pimonaute
Inscription : 22-07-2006
Messages : 6

Re : acheter à 2 sans être mariés-un seul apporte des fonds au départ

L'avis du notaire... C'est possible MAIS il ne garantit pas la validité d'une telle reconnaissance de dette.. Il a vu des reconnaissances de dettes cassées devant un tribunal parce qu'il n'y avait pas la mention "bon pour une valeur de" suivie du montant en Euros en toute lettres... Or ici, comme la dette porte sur un pourcentage, impossible de spécifier un montant qui ne sera connu que le jour de la vente....

Du coup, he bien je ne sais plus trop que faire... Cohabitation légale ou prime d'accroissment en usufruit avec reconnaissance de dettes...

Finalement, quel est le désavantage de la cohabitation légale?
Je sais qu'on prévoit depuis longtemps d'éméliorer la loi sur la cohabitation légale: quels sont les défauts qui sont visés par ces possibles futures améliorations?
N'est-on pas considérés comme un couple marié au yeux de la lois et vis-à-vis du bien immobilier dans le care de la cohabitation légale?

Merci en tout cas pour vos avis et conseils.

Amicalement, Nicolas

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Zoupla
Pimonaute
Inscription : 19-06-2006
Messages : 14

Re : acheter à 2 sans être mariés-un seul apporte des fonds au départ

Ah
Enfin bon, aucun notaire ne s'engage vraiment j'ai tjs eu droit à des "oui mais" donc ca ne m'étonne pas plus que ca.
Selon mon notaire et un de ses clercs ca ne devrait pas poser de problème ...
Enfin, je n'en serais jamais sur non plus tout dépend si l'héritier / conjoint va en jugement ou pas et ce que le juge décide mais si la relation est à ce point ce ne sera pas le seul problème je pense ...

Attention la cohibation légale vous pouvez le comparer pour l'achat immobilier comme un mariage sous le régime de la séparation de biens donc ca ne solutionne en rien le problème.
Vous pouvez trouver sur le site des notaires tous les aspects de la cohabitation légale :
http://www.notaire.be/info/unionlibre/0 … legale.htm
Sinon reste le mariage ....

Nous on a choisi l'option accroissement en usufruit et la reconnaissance de dette exprimée en %, on veut pas de contrat d'union ou mariage mais c'est uniquement par conviction personelle ...
Si vous trouvez une solution dites la nous c'est tjs intéressant à savoir ;-)


nicolas54 a écrit :

L'avis du notaire... C'est possible MAIS il ne garantit pas la validité d'une telle reconnaissance de dette.. Il a vu des reconnaissances de dettes cassées devant un tribunal parce qu'il n'y avait pas la mention "bon pour une valeur de" suivie du montant en Euros en toute lettres... Or ici, comme la dette porte sur un pourcentage, impossible de spécifier un montant qui ne sera connu que le jour de la vente....

Du coup, he bien je ne sais plus trop que faire... Cohabitation légale ou prime d'accroissment en usufruit avec reconnaissance de dettes...

Finalement, quel est le désavantage de la cohabitation légale?
Je sais qu'on prévoit depuis longtemps d'éméliorer la loi sur la cohabitation légale: quels sont les défauts qui sont visés par ces possibles futures améliorations?
N'est-on pas considérés comme un couple marié au yeux de la lois et vis-à-vis du bien immobilier dans le care de la cohabitation légale?

Merci en tout cas pour vos avis et conseils.

Amicalement, Nicolas

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