"D'écoeurantes copropriétés"...

Mon cher Casimir,

On ne peut être assigné comme membre d'un conseil de gérance légalement (= sans que le plaignant court le risque d'être condamné à une indemnité pour procédure vexatoire et téméraire) que quand on a pris une décision qui ne ressort pas sous la mission légale de contrôle et assistance.

L'incident de la porte blindée a ses origines dans le fait que le syndic-courtier avait omis de signaler qu'il avait diminué de sa propre initiative les risques assurées (dans ce cas le vandalisme) pour éviter une augmentation de prime, sans en avertir les CP ni demander une autorisation de l'AG, tel que les statuts le prévoient explicitement.

Je suis d'accord avec la CP concernée qu'elle n'avait a subir les conséquences de cette erreur du syndic. Elle ne doit rien rembourser, selon moi, puisque le surplus dépensé compense sa bataille assez longue à être remboursé pour la porte vandalisé lors d'un cambriolage.

Quand vous lisez les PV des AG on ne voit nulle part apparaître la justification de cette dépense. Il en ressort que le syndic n'a pas encore eu une décharge pour cette dépense.  Donc il entre dans votre mission de contrôle de demander au syndic de soumettre l'approbation de cette dépense à l'AG suivante. Et de signaler ce fait dans le rapport annuel du CG. Rien de plus ni de moins.

Ce n'est pas à vous, mais bien à l'AG qu'il appartient de décider que la dépense est justifié et qui doit la supporter (tous les CP, la CP ou le syndic). Cette décision peut alors être contesté dans les trois mois en justice par celui qui se sent lésé et qui s'est opposé à la décision prise (vote négatif ou vote d'abstention motivé). Voir le jugement de 2002 que j'ai "perdu", ainsi l'autre jugement de 2002 qu'un ex-membre du CG a gagné.

Ce cas est cité indirectement dans ma procédure de demande d'annulation de toutes les décisions de l'AG 2005. Procédure à laquelle le syndic n'a pas encore daigné de répondre après 14 mois.

Comme cet incident est classique j'ai tenu à encore y répondre sur ce forum. Mais dans le futur je les traite dans mon BLog concernant l'ACP où je suis copropriétaire. Voir Een mede-eigendom als zovele - Une copropriété comme il y en a tant.

Petit détail: vous avez omis de signaler que votre femme était la cogérante  jusqu'en 1980, et membre du CG jusque fin des années 80.

C'est partiellement vrai à ceci près que tout le monde n'a pas les mêmes dons et la même facilité pour faire front devant "ceux qui parlent fort", "ceux qui se conduisent avec énormement d'assurance", "ceux qui étaient là avant vous", "ceux qui sont des petits notables locaux", "ceux qui cumulent toutes ces caractéristiques, dont parfois le syndic", etc...

Dans la copropriété à laqquelle je suis amenée à participer il y a de braves gens, qui sont de bons copropriétaires,  mais qui ne sont absolument pas de taille à s'opposer si  peu que ce soit "aux plus forts qu'eux"

Dans cette copropriété il est bien difficle de s'opposer au syndic (professionnel mais également propriétaire). et de ne pas laisser certains prendre des initiatives intempestives.
Heureusement l'immeuble est récent et les problèmes matériels relativement modérés mais par périodes la guerre des petites mesquineries est plus que présente.

Dans cette copropriété l'acte de base ne correspond pas à la situation existante (changement de plans par le promoteur après rédaction de l'acte de base).  Le faire mettre en conformité ?  Bonne chance à celui qui essaira.

Propriiétaires sans défense, non, mais il y faut une sacrée dose de dons, de courage et d'énergie.  Alors, parler de lâcheté... là aussi, il  faudrait 'mesure garder".

Et pour finir, Cher Casimir, si les journalistes éprouvent le besoin, de mettre des titres accrocheurs mais tendancieux et par là non souhaitables, qui leur a appri cela ?

Le texte suivant est une lettre d'un lecteur, publié dans la rubrique "Courrier" dans la "La Libre Belgique" du 19/08/2006.

C'est une réponse à l'article dans le même journal, mentionné au début de l'actuelle discussion. Elle réflète très bien l'opinion de feu Colet. J'ai donc pris la décision de la réproduire intégralement.

La loi impose pour les ASBL Belges une comptabilité spécifique, selon leur taille.
Une explication pour une petite ASBL (= ACP avec une dizaine de 10 lots) avec exemples: La nouvelle compta des petites ASBL

Ce type de comptabilité est utilisable, si on tient compte de l'existence des comptes individuels des copropriétaires.

Les avantages de se référer à la loi pour les ASBL sont entre autres:
1. le travail législatif pour ce changement est minimal et donc en principe facile
2. cette méthode tient compte de la taille des ACP
3. elle impose un coût réel qu'aux grandes ACP, mais c'est là que les comptes sont non seulement assez souvent pas transparents, mais aussi soumis à une pression pour payer des commissions occultes , vu le volume du chiffre d'affaires. En principe il en sortira globalement un bénéfice net.

Le grand avantage sera que cette nuée de petites firmes, qui ne sont pas en ordre avec leurs papiers, mais traitent de grands chantiers,  et ne donnent en réalité aucune garantie réelle, devront faire place à des firmes avec plus de sérieux. Ces travaux ne coûteront pas plus, même avec le coût d'un architecte, une assurance, ..., puisque leurs offres, qui ne devront plus tenir compte des coûts "cachés",  seront plus bas.

Mais il faudra toujours quelqu'un qui contrôle réellement, en utilisant ses trois armes légaux de bon père de famille:
1. un planning budgétaire détaillé sur long terme, assorti d'un plan d'amortissement du complexe
2. un suivi par coup de sondes des travaux, ...
3. un contrôle des dépenses effectués, en le pointant entre autres avec le budget voté.

Ce quelqu'un est d'abord chacun des copropriétaires. En complément l'AG peut nommer un CG et structurer la manière que les CP peuvent exercer leur droit d'information et de contrôle.

Point central est le contrat entre le syndic et l'ACP. Avec ce contrat l'ACP sait imposer une méthode de comptabilité. Ce contrat doit tenir compte des contraintes légaux dans un sens positif.

La loi ne dit pas que c'est le syndic qui impose la méthode de comptabilité. Elle dit seulement qu'actuellement aucune méthode n'est imposé. La liberté est donc laissé aux parties contractantes (ACP et syndic) de choisir librement la méthode.

Il est donc plus que nécessaire que chaque personne, qui propose sa candidature comme syndic, soumet à l'avance un offre écrit, accompagné du contrat proposé.  Ces offres devraient être envoyé et/ou accessibles aux CP au plus tard au moment de l'envoi des invitations.

Un contrat négocié après être nommé comme syndic n'a aucune valeur, puisque les parties ne sont pas égaux.

Ils ont en commun que ce sont tous les deux des associations, qui n'ont pas de bût lucratif.

La différence entre les deux est que:
1. on devient membre d'une ASBL volontairement
2. on est forcé d'être membre d'une ACP, dès qu'on est le propriétaire d'un lot privatif, appartenant à une copropriété forcée.

D'où des droits inaliénables des membres avec droit de vote à l'AG et des autres copropriétaires.

D'où le fait qu'un conseil d'administration n'a aucun sens au sein de l'ACP. Les membres de l'AG (= les CP avec droit de vote) sont en fait les administrateurs.

Un "Code des Associations" n'est pas encore de vigueur, tel qu'il existe pour les sociétés. Mais c'est dans l'air, vu la simplification de l'administration.

Une expertise judiciaire de la comptabilité d'une ACP coûtera moins si elle suit pour 95% la même méthodologie qu'une ASBL. La comptabilité d'une ASBL suit pour 80% la même méthodologie qu'une société.

Le comptable ne devra pas être spécialisé et coûtera donc moins pour les moyennes et grandes ACP. les petites n'en auront pas besoin (cas d'un syndic bénévole).

Naturellement, si on veut payer plus, si on est partisan d'une comptabilité opaque et incompréhensible, si on ne veut pas avoir un plan d'amortissement, si la conservation de la copropriété sur longue terme ne vous intéresse pas, ... alors naturellement il ne faut pas de règles de comptabilité.

Pour être concret: les problèmes de mon ACP auraient déjà été réglé endéans les 2 ans, si j'avais dépensé au moins 10.000 euros pour une expertise judiciaire sur la période 1999-2001. En plus des autres frais.

Il est écoeurant que seuls ceux qui ont l'argent, les connaissances et beaucoup de persévérance peuvent réussir à être entendu par le Juge. Cela n'est pas la faute de la Justice, mais d'une loi sur la copropriété avec trop de zones grises.