Assurance, chauffage, charges ?

Pour Mac,

Ayant déjà vu de l'extérieur votre copropriété et en vous lisant, je constate que c'est un exemple classique d'un mélange des pouvoirs.

Je ne vois pas de solution possible sans passer par la Justice. Mais le jugement n'est pas nécessairement dans votre faveur, vu les zones grises dans la loi. La qualité des avocats des parties (ACP, syndic et vous) aura un rôle prépondérant.

Pour Grmff,

Votre analyse est correcte à première vue. Mais ceux qui ont étudié la problématique chauffage d'un peu plus près, savent que la problématique posé par Max est un problème réel, concret, simple et avec un impact parfois énorme sur le budget global d'une copropriété, et donc de chaque copropriétaire.

Concrètement : dans une grande copropriété on donne une ristourne « chauffage » de 50% aux copropriétaires des rez et des penthouse. 20% des CP en bénéficient. La facture des autres CP est augmentée avec +10%. Possible et légal ? Oui, si cela se trouve dans les statuts ou si cela est décidé en AG par la majorité prévue. Mais dans ce cas précis c'est en fait au maximum une décision non écrite du CG. Inutile de préciser que +50% des membres du CG en profitaient (et en profitent). Et que le membre du CG, qui a osé d'essayer de soumettre cette problématique à l’AG, a été ridiculisé, insulté et même agressé physiquement. Les frais de ce décompte chauffage constituent 1/3 des charges de fonctionnement. Certains gens sans scrupules font beaucoup pour une réduction de 15% de leurs charges.

Pour Casimir,

On est copropriétaire dans le même complexe. Vous le savez, moi je le sais mais les autres participants de ce forum ne le savent probablement pas.

Vous oubliez d'ajouter que la décision "huissier/citation sans passer par une délibération d'AG tel que les statuts le prévoient » a été proposé à l’AG par vous et approuvé sous votre présidence d'AG. Une amende de 500 euros, plus 250 euros par objet a été approuvé avec une majorité de 80%. 20% des CP étaient présents.

Vous oubliez de citer le Juge pour ce qu'il dit de l'impartialité obligatoire du syndic lors du procès récent gagné par l'ACP dans ce cadre (pose de deux armoires pendant quelques mois sur une terrasse de penthouse). Le Juge n’a accepté que 250 euros au lieu des 1000 euros demandés. Je ne suis pas le CP en cause.

Vous oubliez de dire que le syndic est obligé, selon ce jugement ET la décision récente de l’AG proposé par vous, d'attaquer immédiatement en justice (huissier, …) toute transgression de notre règlement de copropriété. Lors du procès cité une liste des transgressions par les membres du CG et du syndic professionnel (le gérant est aussi copropriétaire) a été soumise. Entre autre une extension de la surface d’une terrasse, d’un garage souterrain, … .Vous êtes cité sur cette liste. Le Juge ne les a pas traité parce que les CP concernées n’avaient pas été cités devant le Juge par l’ACP. Que fait le syndic impartial ?

La phrase « Je m’abstiens » est sans équivoque : vous refusez d’assumer votre rôle de contrôleur de l’organe exécutif de notre ACP.

En plus vous suggérez que c’est au président du CG de décider qu’un huissier est demandé pour faire les constats. Cette décision appartient à l’organe exécutif de l’ACP (le syndic) et pas à vous. En agissant ainsi vous devenez partie dans la cause et vous détruisez vous-même toute possibilité d’arriver à une entente cordiale entre les CP.

Puis vous avez écrit dans une lettre ouverte à tous les copropriétaires que les membres d’un CG n’ont aucune responsabilité. Mais vous avez admis dans la même lettre que les membres du CG ont eu un mandat de contrôle et assistance. Le Code Civil ne connaît pas de mandataires irresponsables. L’article du Libre, que vous citez, le spécifie clairement.

Vous prenez sur ce forum des positions qui ne sont pas confirmés par les lettres ouvertes que vous écrivez aux copropriétaires. Au contraire.

Vous n’êtes certes pas de loin le seul président de CG à agir ainsi. Il est donc nécessaire de détailler dans la loi la mission très limitée d’un CG et de définir sa responsabilité explicitement. Un changement de nom vers par exemple « conseil de surveillance » serait peut-être utile.

Pour PIM,

Ma réponse au sujet traite partiellement d’un cas spécifique. Cela doit en principe être évité sur ce forum. Mais un visiteur occasionnel pourrait tirer des conclusions erronées en se basant sur ce qui a été dit concernant ce sujet. J’ai donc exceptionnellement estimé nécessaire d’y répondre. Je crois aussi que ma réponse essaie de situer la problématique dans le cadre général des zones grises de la loi actuelle.

La problématique « chauffage commune » restera complexe et ne sera pas visible pour un copropriétaire banalisé, tant que les zones grises de la loi n’ont pas été résolues :
1.    une comptabilité standardisé (solution possible : celui imposé aux ASBL Belges)
2.    un extrait complet du compte individuel à envoyer périodiquement à chaque CP concerné ET consultable par les autres CP.
3.    le contrat entre la firme chargé du décompte « calorimètres » et le syndic est diffusé à tous les CP, puisque c’est un élément constituant des statuts.
4.    une consultation gratuite des documents de l’ACP possible lors d’une période, spécifié explicitement sur l’invitation de chaque AG.

La réponse de Casimir touche le nœud du problème social : on s’abstient a prendre les décisions nécessaires pour la gestion correcte et conservation de la copropriété pour sauf garder la bonne entente entre « la majorité » de tous les copropriétaires.

Une ACP n’est pas une amicale des copropriétaires, mais une association destiné à gérer la copropriété. Pas plus et pas moins.

Je m’abstiendrai dans le futur de discuter sur la problématique concrète de mon ACP, pour éviter une polémique stérile, mais aussi vu l’évolution concrète du dossier judiciaire de cette ACP.

Luc

Cher Mac

Il me semble que votre problème a déjà été discuté en long en large et en couleur (haut en couleur, d'ailleurs...)

Ce problème ne trouvera de solution qu'en justice ou en assemblée générale. Vous le savez. Nous le savons. Il est en outre bien trop spécifique, et dans un contaxte bien trop compliqué et envenimé pour que ce forum vous apporte une réponse qui vous satisfasse.

Mon conseil? seule l'action en justice pourra trancher ce différent.

Vous avez lu cela où que "PIM trouve cela normal" ?...

Exact
C'est ce qui se passe quand des sujets différents sont glissés dans le même fil de discussion....

Pour en venir à votre question, les répartiteurs à évaporation (indûment appelés calorimètres) ne sont pas placés par m².

Voyez les explications données sur le site ISTA (qui est l'un des prestataires connus).

Merci, mais ca n'a rien a voir avec mes problemes !!!!

Il y a tout de même l'article 23 de la Constitution belge qui dit :

Article 23

Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine.

A cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l'article 134 garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice.

Ces droits comprennent notamment :
1° le droit au travail et au libre choix d'une activité professionnelle dans le cadre d'une politique générale de l'emploi, visant entre autres à assurer un niveau d'emploi aussi stable et élevé que possible, le droit à des conditions de travail et à une rémunération équitables, ainsi que le droit d'information, de consultation et de négociation collective;
2° le droit à la sécurité sociale, à la protection de la santé et à l'aide sociale, médicale et juridique;
3° le droit à un logement décent;
4° le droit à la protection d'un environnement sain;
5° le droit à l'épanouissement culturel et social.

Et la Consitution est d'ordre public.
Et avec le 3° droit à un logement décent.... on a déjà vu une jurisprudence dans tous les sens, dont, par exemple, quelqu'un qui l'a invoqué pour justifier la détention d'un chien, nonobstant l'interdiction faite dans le bail et le règlement d'ordre intérieur...

Calorimetres ont bien ete places, mais entre temps certains coproprietaires ont supprimes les radiateurs. Il y'a les appartements (meme surface) avec 1, 2 et 5 radiateurs. Il me semble que la reparition suivant calorimetres a vaporation est exacte si il y'a meme nombre des calorimetres (radiateurs) par m2 (au moins pour recompense la vaporisation naturele). Exist-il une loi ou regle a ce sujet ?

C'est l'AG qui est souveraine, en fonction de ce que l'acte de base mentionne.

Pour le chauffage, une répartition par quotité est logique si et seulement si aucune mesure effective n'a été mise en place.

Si des calorimètres ont été placés, il est logique que les consommation de chauffage soient réparties suivant le relevé caloribel/Ista ou autre.

Pour les assurances, il est bien entenduc que le propriétaire qui augmete les charges communes à son seul profit, de manière malveillante ou non, doit en supporter le surcoût. Sur cette simple base, il doit être possible d'exiger la répartition en fonction du coût réel.