convocation à une assemblée générale extraordinaire

En effet, il semble avoir une erreur dans la communication du CNIC.

Notons les points suivants:

- le syndic doit accomplir "tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire (Art 577-8 §4 4°)". Il a donc le pouvoir de commander des travaux urgents mais il n'a aucune obligation légale de "convoquer immédiatement une assemblée générale". Ce qui n'a d'ailleurs plus de sens puisque les travaux sont au minimum commandés si pas réalisés.
Dans la pratique, il est clair que le syndic a intérêt de communiquer vers les copropriétaires (courrier ou avis). Et dès la première assemblée générale qui suit la réalisation du travail urgent, le syndic doit faire rapport.

- Le sujet de l'article est les travaux urgents. Il important d'attirer l'attention sur le fait que les actes conservatoires et d'administration provisoire ne se limitent pas aux travaux. Au niveau de la jurisprudence, nous retrouvons d'autre type d'action qui présentent des coûts pour la copropriété comme par exemple:
* le fait pour le syndic de pratiquer une saisie-arrêt conservatoire
* l'action, en référé, tendant à l'enlèvement de panneaux publicitaires placé sur des parties communes.
* la nomination d'un expert en vue de constater un dommage affectant les parties communes.
* Sous certaines conditions et de manières plus contreversée, l'action en recouvrement de sommes impayées par un copropriétaires.
* l'introduction d'une action visant à obtenir l'accès, qui était refusé par les occupants, à des appartements pour pourvoir réaliser des travaux à des installations communes passant dans les appartements.
* etc....

Les travaux urgents:

En cas d’urgence, le syndic, sans en référer à l’assemblée générale, doit faire exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ce cas, il doit informer les copropriétaires des travaux qu’il fait entreprendre et convoquer immédiatement une assemblée générale.

Afin de régler le premier acompte, en vue de l’ouverture du chantier, il peut demander une provision. Le syndic ne peut commander ces travaux, à sa seule initiative, que s’ils présentent un réel caractère d’urgence et si la sauvegarde de l’immeuble est en péril.

On peut citer aussi, par exemple;

· Les travaux concernant la sécurité des personnes (exemple: la remise en état des poutres et solives);

· Les travaux remédiant à une grave insuffisance de chauffage compromettant l’habitabilité des lieux;

· L’étayage d’un mur menaçant de s’écrouler, la réfection d’une toiture provoquant d’importantes fuites à l’intérieur de l’immeuble, etc.

Le syndic doit cependant user avec prudence de ce pouvoir de commander des travaux urgents car l’assemblée générale peut refuser de ratifier son initiative.

Si l’assemblée générale n’approuve pas la décision du syndic, l’association des copropriétaires doit tout de même régler aux entreprises les travaux qu’elles ont réalisés.

Pour obtenir le remboursement de ces dépenses, l’association des copropriétaires doit intenter une action en justice contre le syndic. Un tel schéma résulte du fait que le syndic est le mandataire de l’association des copropriétaires et qu’à ce titre, il a le pouvoir de représenter l’association des copropriétaires, et donc de l’engager dans tous le actes de la vie civile.

Dringende noodzakelijke werken

Bij hoogdringendheid, kan de syndicus, zelfs indien de algemene vergadering nog niet de gelegenheid heeft gehad zich hierover uit te spreken, beslissen tot het laten uitvoeren van noodzakelijk dringende werken om een onverwachte degradatie van de gemeenschappelijke zaken of wanneer de gebrekkige toestand schade kan veroorzaken aan andere delen van het gebouw of nog indien de veiligheid van inwoners en bezoekers in het gedrang komt, te vermijden en in oorspronkelijke staat of normale werking te houden.

Onder dringende en noodzakelijke werken vallen onder andere;

· Werken met betrekking op de veiligheid van personen (bv.: het terug in goede staat brengen van draag– en steunbalken);

· Werken aan een sterk verwaarloosde verwarmingsinstallatie teneinde de bewoonbaarheid van de kavels te kunnen verzekeren;

· Het stutten van  een muur bij instortingsgevaar, het herstellen van een dak die een ernstige waterinfiltratie veroorzaakt aan de binnenkant van  het gebouw, enz.

Bij twijfel over de ernst, moet de syndicus zo mogelijk, met het oog op het afleggen van verantwoording omtrent zijn beheer, vooreerst een (buitengewone) algemene vergadering bijeen roepen alvorens tot actie over te gaan.

De syndicus kan een bijkomende voorschot opvragen teneinde het hoofd te kunnen bieden aan het eerste voorschot dat moet worden betaald aan de firma die de werken zal uitvoeren.

Zelfs indien de algemene vergadering niet akkoord zou gaan met de beslissing van de syndicus, dan nog zal ze in eerste instantie gehouden zijn om de gerealiseerde werken aan de firma te betalen.

Om een terugbetaling van deze kosten te bekomen zal de vereniging van mede-eigenaars genoodzaakt zijn de syndicus te dagvaarden. Dit plan resulteert uit het feit dat de syndicus de mandataris is van de vereniging van mede-eigenaars en hij bij deze beschikt over een vertegenwoordigingsbevoegdheid waardoor hij  namens de vereniging van mede-eigenaars verbintenissen kan afsluiten.

Ce n'est valable que quand les travaux ne concernent que les parties communes et rien d'autre.