(co) propriétaire (s)

luc · #1 13-09-2006 22:11:26

La signification du mot copropriétaire est confus, parce qu’on simplifie la loi et puis on se base sur cette simplification pour en tirer des conclusions.

Retournons donc aux sources. Que dit la loi sur les copropriétaires ?
(extraits du texte sur www.fisconet.be)

CHAPITRE III : DE LA COPROPRIETE (articles 577/2 à 577/14)
SECTION I : DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL
Article 577/2
§ 1er. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit:
….
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
….
SECTION II DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.
Art. 577/3
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.

et l'article sur l'assemblée générale ...

Article 577/6
§ 1er. Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.
.... (dans le reste on ne parle que de copropriétaires)

et l’article sur la communication et l’opposabilité des décisions d’AG :

Art. 577/10
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes:
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

Résumons :

Propriétaire : la personne qui possède un bien

Copropriétaire : la personne qui possède un bien en indivision avec d’autres.

Lot d’une copropriété forcée : constitué d’une partie privative bâtie et une partie commune

Partie commune : constitué d’une quote-part dans des éléments immobiliers communs

Commun : les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux

Il s’en suit :

Le propriétaire d’un lot est membre de l’AG de droit.

Les copropriétaires d’un lot désignent un mandataire qui sera le membre de l’AG pour ce lot.

Conclusion :

1. chaque lot ne peut avoir qu’un membre depuis le 01.08.1995. Avant cette date l’article 577/2 §6 était d’application.

2. la communication par lettre recommandée des PV d’AG, … doit être faite à tous les copropriétaires, sauf à ceux qui possèdent le droit de vote à l’AG.

Concret :

Un appartement est la propriété d’une veuve (50% + l’usufruit du reste) et ses deux fils (chacun 25% de la nue-propriété). En somme un cas classique.

La veuve désigne, vu son âge, un régisseur professionnel avec mandat intégral (y compris droit de vote). Ce régisseur ne peut pas être le syndic de l'ACP (Art. 577/6 §5), ni un des mandataires du syndic, ... .

Le régisseur et les deux fils nomment par écrit le régisseur comme leur mandataire. Cette déclaration reste valable tant qu’elle n’est pas révoquée par un des trois ou remplacée.

Le régisseur enverra directement cette déclaration au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

La communication de la date de l’AG (Art. 577/8 §4 8°) à tous les copropriétaires qui n'ont pas le droit de vote n’est pas obligatoire, mais est souhaitable. Cette communication pourrait aller de pair avec une demande de communiquer avant une date limite des points à mettre à l’ordre du jour (un droit des copropriétaires, avec ou sans droit de vote). Et avec l’envoi de lettre prévue par l’Art. 577/8 §4 8° aux autres résidents, … .

Le syndic enverra les invitations de l’AG au régisseur avant la date prévue par les statuts.

Le syndic enverra les PV d’AG par lettre recommandée avec accusé de réception aux trois copropriétaires et par lettre simple au régisseur.

Quand à la présence à l'AG: oui, mais moyennant autorisation individuelle par l'AG (= enregistré sur le PV) et sous condition qu'ils n'interviennent à aucun moment dans les débats sous peine d'exclusion.

L'information des copropriétaires ne doit pas se faire pendant l'AG, mais avant l'AG avec des réunions préparatoires pour tous (petites ACP), l'envoi de documents, la possibilité de consulter les dossiers chez le syndic, ...

L'AG est le lieu de la délibération des copropriétaires sur des points spécifiques, pour ensuite, quand une majorité se dégage, voter sur ses points. Les points qui obtiennent la majorité des quotités requises, tenant compte du quorum des présents et représentés, sont adoptées. Les autres ne sont pas adoptés.

C'était long, ne reflète que mon opinion, mais est, j'espère, compréhensible.

Utile et rentable? Oui, certainement pour moi. En écrivant ce texte j'ai trouvé l'élément qui permet à dire avec une certitude de 100% que la bâtiments, se trouvant sur un même lot cadastral, font toujours partie de la même ACP.

curieux · #2 13-09-2006 23:14:16

luc a écrit :

La signification du mot copropriétaire est confus, parce qu’on simplifie la loi et puis on se base sur cette simplification pour en tirer des conclusions.
Retournons donc aux sources.

Depuis que je suis ces discussions, je me pose sans cesse la question : "dans combien de copropriétés cela se passe-t-il réellement comme cela ?" (un seul intervenant par lot - conjoints exclus etc...)

Par ailleurs je métonne que Luc propose la pratique de réunions préparatoires à l'AG qui elles sont de pure convenance et assez dangereuses en metttant en place une majroité activiste - voire oculte.

Au webmaster je demande : un petit sondage serait-il possible ?

PIM · #3 13-09-2006 23:46:18

curieux a écrit :

Au webmaster je demande : un petit sondage serait-il possible ?

Chaque intervenant inscrit est libre de créer lui-même le sondage qu'il veut.

Pour le créer, il suffit de cliquer sur 'nouveau sondage' au lieu de 'nouveau sujet'.

Encore faut-il que quelqu'un y réponde...

Quant à la valeur "scientifique" des sondages online.....

curieux · #4 14-09-2006 03:42:10

PIM a écrit :

curieux a écrit :
Au webmaster je demande : un petit sondage serait-il possible ?
Chaque intervenant inscrit est libre de créer lui-même le sondage qu'il veut.
Pour le créer, il suffit de cliquer sur 'nouveau sondage' au lieu de 'nouveau sujet'.
Encore faut-il que quelqu'un y réponde...
Quant à la valeur "scientifique" des sondages online.....

Merci d'avoir répondu.

créer le sondage : j'attends quelques jours.

valeur scientifique : aucune, simple "mini-, mini-test"

luc · #5 14-09-2006 07:21:48

Oh Schopenhauer ....

Par ailleurs je métonne que Luc propose la pratique de réunions préparatoires à l'AG qui elles sont de pure convenance et assez dangereuses en metttant en place une majroité activiste - voire oculte.

Je crois que j'ai bien spécifié seulement pour les petites ACP. Par exemple ceux de 2 à 6 appartements, qui n'ont que peu de bailleurs.

Occulte ? Non, puisque organisé par le syndic, avec invitations, ... .

Une majorité activiste ? Oui, possible. Mais je préfère cela à une minorité dominante.

Et je constate que curieux n'a pas de commentaire sur le fond.

J'ai hésité sur le choix d'un sondage. mais la valeur scientifique m'a convaincu à l'abandonner.

luc · #6 14-09-2006 07:26:11

Depuis que je suis ces discussions, je me pose sans cesse la question : "dans combien de copropriétés cela se passe-t-il réellement comme cela ?" (un seul intervenant par lot - conjoints exclus etc...)

Ce n'est pas parce que tout le monde roule à 140 qu'on peut rouler à 140 sur l'autoroute.

Le grand problème est que les professionnels (IPI, ..) n'ont pas voulu correctement informer les copropriétaires.

Les lois de la psychologie ont telles qu'un plus grand nombre de participants implique que la possibilité de les manipuler augmente.

Il était donc tentant de rien expliquer ...

Cassenoisette-4822 · #7 14-09-2006 07:37:30

Histoire de se détendre scientifiquement.

Il y a la loi de Poisson, loi des petits nombres
Il y a la loi de Gauss, loi des grands nombres

cassenoisette

curieux · #8 14-09-2006 11:43:19

cassenoisette a écrit :

Histoire de se détendre scientifiquement.
Il y a la loi de Poisson, loi des petits nombres
Il y a la loi de Gauss, loi des grands nombres
cassenoisette

et il y a aussi des statistiques non paramétriques. smile

curieux · #9 14-09-2006 11:59:38

luc a écrit :

Oh Schopenhauer ....
Et je constate que curieux n'a pas de commentaire sur le fond.

Sans rancune : je crois qu'entre la théorie et la pratique, le rêve et la réalité, l'idéal et le possible, il y a beaucoup de marge. (avec ou sans Schopenhauer)

luc · #10 14-09-2006 13:45:39

curieux a écrit :

luc a écrit : Oh Schopenhauer ....
Et je constate que curieux n'a pas de commentaire sur le fond.
Sans rancune : je crois qu'entre la théorie et la pratique, le rêve et la réalité, l'idéal et le possible, il y a beaucoup de marge. (avec ou sans Schopenhauer)

Je le sais.

Mais Schopenhauer a décrit 38 méthodes qui permettent à un manipulateur d'éviter que la théorie (avoir raison) se met en pratique (obtenir raison). J'en citais un exemple.

Mais Schopenhauer a aussi donné des tuyaux pour les contrecarrer. Je l'ai mis en pratique.

Rien ne changera si on croit que rien va changer, parce que rien change.

Cassenoisette-4822 · #11 14-09-2006 20:40:04

Evidemment, il y a les statistiques non paramétriques. Je ne crois pas que ce soit le lieu de parler de Khi carré, de Kolgomorov , etc. En dernière année du secondaire supérieure, les enseignants dans les meilleurs établissements ne vont pas plus loin que la droite de régression linéaire. Dans ce cadre, entièrement d’accord avec PIM pour le caractère scientifique soulevé par les sondages. Je souligne à ce propos qu’il y a vérité statistique et vérité scientifique. Par exemple, la vie n’existe statistiquement pas. …
En citant Poisson et Gauss, je ne poursuivais qu’une association d’idées : « noyer le poisson » et « la loi dite normale ». Je recommande la lecture de « Sondez, il en restera bien quelque chose » in « La société au jour le jour » de Claude Javeau, personnage dit-on impertinent, qui est un de mes maîtres à penser.

cassenoisette

curieux · #12 14-09-2006 22:05:17

cassenoisette a écrit :

Evidemment, il y a les statistiques non paramétriques. .....
Dans ce cadre, entièrement d’accord avec PIM pour le caractère scientifique soulevé par les sondages. ...
En citant Poisson et Gauss, je ne poursuivais qu’une association d’idées : « noyer le poisson » et « la loi dite normale »
...
cassenoisette

Les statistiques non parammétriques n'etaient qu'un clin d'oeil.

Le caractère scientifique d'un éventuel sondage "on line" : aucune prétention de ma part, juste une assez vive curiosité quand à la manière dont fonctionnent les autres copropriétés.

PIM · #13 14-09-2006 22:07:48

curieux a écrit :

cassenoisette a écrit : Evidemment, il y a les statistiques non paramétriques. .....
Dans ce cadre, entièrement d’accord avec PIM pour le caractère scientifique soulevé par les sondages. ...
En citant Poisson et Gauss, je ne poursuivais qu’une association d’idées : « noyer le poisson » et « la loi dite normale »
...
cassenoisette
Les statistiques non parammétriques n'etaient qu'un clin d'oeil.
Le caractère scientifique d'un éventuel sondage "on line" : aucune prétention de ma part, juste une assez vive curiosité quand à la manière dont fonctionnent les autres copropriétés.

Je sens que Curieux hésite à fabriquer son petit sondage.
Allez ! On va vous le faire, M'sieur.

ps: c'est fait. Voir ici

luc · #14 15-09-2006 07:01:02

curieux a écrit :

Le caractère scientifique d'un éventuel sondage "on line" : aucune prétention de ma part, juste une assez vive curiosité quand à la manière dont fonctionnent les autres copropriétés.

Comment fonctionne la vôtre ? Je suis curieux.

Est-il possible de proposer quelque chose ?

Est-il possible de mettre votre point sur l'ordre du jour telle que vous voulez (donc sans censure partielle ou adaptation tendancieuse) ?

Est-il possible d'en délibérer pendant l'AG, sans que votre proposition soit ridiculisé, s'il ne plaît pas au pouvoir en place ?

curieux · #15 15-09-2006 09:54:46

luc a écrit :

curieux a écrit : Le caractère scientifique d'un éventuel sondage "on line" : aucune prétention de ma part, juste une assez vive curiosité quand à la manière dont fonctionnent les autres copropriétés.
Comment fonctionne la vôtre ? Je suis curieux.
Est-il possible de proposer quelque chose ?
Est-il possible de mettre votre point sur l'ordre du jour telle que vous voulez (donc sans censure partielle ou adaptation tendancieuse) ?
Est-il possible d'en délibérer pendant l'AG, sans que votre proposition soit ridiculisé, s'il ne plaît pas au pouvoir en place ?

comment fonctionne la mienne : avec des plus et des moins.

batiment assez récent : - de 20 ans
globalement : bien entretenu, décisions Ok en vue du maintien du patrimoine commun bien que discutables dans les détails.

relations entre occupants,
vie en commun au jour le jour : tout existe :
depuis ok, services rendus à la communauté (entretien du jardin, disponibilité pour de menues petites interventions etc...) jusqu'aux prises de pouvoir diverses, avec ou sans contre tentatives en passant par les petites mesquineries (fermeture des portes, réglages T°, éclairage des locaux communs) avec +/- de conséquences désagréables pour les occupants qui ont des besoins différents (logement, commerces, professions libérales)

Syndic, conseil de gérance, AG, respect des statuts : négatif :
"Parese et économie" : acte de base ne correspondant pas aux réalisations (changement de plans par le promoteur) jamais adapté, (ex de conséquences : discussions répartition des charges)
Habitudes anciennes de transmission tardive de l'information (depuis les ventes initiales - rôle du notaire du promoteur et du syndic désigné par le promoteur, syndic qui était jusqu'il y a peu, propriétaire de pluusieurs lots dans l'immeuble ) ,
respect (simplement formel) des prescrits légaux (ex : procurations)
Incompétence de certains du conseil de gérance ?
AG : fonctionne en dehors de toute référence à ce que j'ai lu ici (qui participe, qui s'exprime)
Quand à proposer quelque chose, cela dépend de la manière dont on est perçu et jusqu'il y a peu de l'attitude de support ou non du syndic

Et pourtant en conclusion au vu de ce que j'ai lu ici et ailleurs, cet immeuble fonctionne grosso modo, bien qu'avec quelque difficulté pour ceux qui ont des besoins spécifiques.
Il y a bien pire.

curieux · #16 15-09-2006 16:48:22

PIM a écrit :

Je sens que Curieux hésite à fabriquer son petit sondage.
Allez ! On va vous le faire, M'sieur.
ps: c'est fait. Voir ici

Merci de l'avoir fait.
La formulation oblige à prendre position = "bon sondage" smile

On ne peut pas dire que l'on "se rue dessus". J'avais raison d'hésiter smile

luc · #17 15-09-2006 21:24:01

curieux a écrit :

....
Et pourtant en conclusion au vu de ce que j'ai lu ici et ailleurs, cet immeuble fonctionne grosso modo, bien qu'avec quelque difficulté pour ceux qui ont des besoins spécifiques.
Il y a bien pire.

D'accord. Votre ACP se trouve dans la même situation d'équilibre précaire que la mienne de 1988 jusqu'en 1999.

A ce moment notre cogérant-fondateur est décédé. Et ce fût le début des problèmes.

Que préférez vous?

La prévention planifié (= charges prévisibles)?

Ou les dépannages imprévues (= charges imprévisibles)?

Ne parlons pas des dépanages superficiels pour "épargner" d'argent avec du bricolage.

curieux · #18 16-09-2006 03:23:20

luc a écrit :

curieux a écrit : ....
Et pourtant en conclusion au vu de ce que j'ai lu ici et ailleurs, cet immeuble fonctionne grosso modo, bien qu'avec quelque difficulté pour ceux qui ont des besoins spécifiques.
Il y a bien pire.
D'accord. Votre ACP se trouve dans la même situation d'équilibre précaire que la mienne de 1988 jusqu'en 1999.
A ce moment notre cogérant-fondateur est décédé. Et ce fût le début des problèmes.
Que préférez vous?
La prévention planifié (= charges prévisibles)?
Ou les dépannages imprévues (= charges imprévisibles)?
Ne parlons pas des dépanages superficiels pour "épargner" d'argent avec du bricolage.

Cher luc,

1°
petit rappel de mon post précédent :
batiment assez récent : - de 20 ans
globalement : bien entretenu, décisions Ok en vue du maintien du patrimoine commun bien que discutables dans les détails.

2°
Les horizons temporels ne sont pas les mêmes pour chacun --> les tirailllements dans les cp.
Et que l'on planifie fortement ou pas cela se répercute dans le prix, la valeur du bien.
Il n'y a pas de solution intrinséquement bonne.
Par ailleurs il me semble que l'utilité (voire la notion même de son existence) d'un fonds de réserve en rapport avec l'état de l'immeuble à été (est encore) méconnue par bien des candidats acheteurs. Si un forum comme celui-ci le met en évidence c'est une bonne chose.

luc · #19 16-09-2006 05:46:50

curieux a écrit :

...
1°
petit rappel de mon post précédent :
batiment assez récent : - de 20 ans
globalement : bien entretenu, décisions Ok en vue du maintien du patrimoine commun bien que discutables dans les détails.

Exactement la même situation que chez moi pendant les années nonante.

curieux a écrit :

...
2°
Les horizons temporels ne sont pas les mêmes pour chacun --> les tirailllements dans les cp.
Et que l'on planifie fortement ou pas cela se répercute dans le prix, la valeur du bien.
Il n'y a pas de solution intrinséquement bonne.
Par ailleurs il me semble que l'utilité (voire la notion même de son existence) d'un fonds de réserve en rapport avec l'état de l'immeuble à été (est encore) méconnue par bien des candidats acheteurs. Si un forum comme celui-ci le met en évidence c'est une bonne chose.

Un fonds de réserve augmente la valeur à la vente pour deux raisons:
1. la valeur intrinsèque augmente avec le montant de ce fonds
2. l'existence indique qu'un planning sur longue terme existe et que des dépenses imprévues surviendrons moins.

Naturellement si on ne veut qu'investir à court terme (presser le citron et le jeter dès qu'il est vide), alors ce fonds est contra-productif.

Mais en principe l'immobilier est un investissement à longue terme. Dans ce cadre il est à 100% utile et rentable. En plus l'existence va dissuader les investisseurs douteux à y investir.

Pas croire que dans 10 ans la capital pour remplacer vos installations communes (ascenseurs, chaufferie, toit, ...) sera la comme un cadeua de Noel. La loi de Murphy va même faire ce qu'il faut pour que les problèmes surgisent d'un coup.

Donc -> PREVOIR -> FONDS DE RESERVE

Si non -> PARASITER sur ce qui existe -> RENOVATION DURE (comme la tour Madou) dans 20 ans pour votre ACP (= rachat du votre complexe à prix bas par un investisseur du complexe OU par un marchand de sommeil).

Ce dernier cas diminue la qualité de vie de tous les résidents et donc ... le prix de location. Sauf pour les marchands de sommeil.

Voulez-vous vraiment attendre jusque c'est le cas ? A ce moment c'est trop tard.

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