Location: résiliation du bail

Ceci est une question fréquemment posée sur ce forum. Je sens que Pim finira par mettre une des réponses dans sa FAQ...

Rupture du bail par le locataire:
1. Baux de type court de résidence principale
Ces baux sont des baux de résidence principale pour une durée inférieure à 3 ans. Aucune règle légale n'est d'application.

Si rien n'est mentionné dans le bail, il n'existe pas de mode de résiliation avant la fin du bail. Il faut chercher un arrangement avec le propriétaire. Si le propriétaire refuse tout arrangement, il vous restera à aller devant le juge pour trouver un accord juste.

Si un mode de résolution est prévu au bail, c'est celui-ci qui devra s'appliquer.

2. Baux normaux de résidence principale
Ces baux sont des baux de 9 ans, aussi dit "de type long", ou à durée indéterminée. Certains les appellent encore des baux 3-6-9, malgré que ce bail n'existe plus depuis longtemps.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois. Le préavis commence le premier du mois qui suit la réception du recommandé. Le locataire n'oubliera pas de poster son recommandé quelques jours avant la fin du mois.

Si le locataire met fin au bail au cours des 3 premières années, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Par exemple, si le bail prend fin à la fin de la première année, le locataire devra une indemnité de 2 mois de loyer. Si le bail prend fin après 26 mois d'occupation, le locataire devra une indemnité de 1 mois.

3. Le préavis
Le préavis est de 3 mois. Souvent, les locataires désirent partir plus tôt, parce qu'ils ont trouvé un logement qui leur convient mieux. Peuvent-il partir plus tôt? Oui, bien entendu. Mais ils doivent continuer à payer le loyer pendant les 3 mois du préavis.

Souvent, on conseille au locataire de partir effectivement plus tôt, en lui disant qu'il ne devra plus payer le loyer dès qu'un autre locataire entre dans le logement. Cela évite les trous de location au propriétaire qui y trouve un avantage. Et cela évite qu'un chouette logement ne passe sous le nez de l'ancien locataire. Bref, c'est une bonne solution pour tous.

4. Rupture de bail pour raison professionnelle
Il n'existe pas pas en Belgique de rupture de bail pour raison professionnelle.

Absolument, vous avez bien compris
Attention néanmoins à garder un équilibre entre locataire et propriétaire. Inutile de croire qu'il serait légal de tout permettre au propriétaire, et de tout interdire au lcoataire...

Personnellement, j'établis toujours un contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction pour une période de 1 an, renouvelable par tacite reconduction en contrat de 9 ans. Cela me permet de virer un locataire qui ne se comporte pas bien au bout d'une seule année. Pour éviter que le locataire ne se retrouve coincé avec un bail, j'inclus les conditions légales 3, 2, 1 mois d'indemnité selon la 1ere, 2e, ou 3e année de lcoation, avec un préavis de 3 mois, même pendant le bail de type court.

Absolument, vous avez bien compris

Je n'en pense que du bien...

Au dela de ce qui peut avoir été écrit, il est à noter que tout dépend également du rapport entre les personnes.

Les locataires qui se moquent de moi et se permettent de me faire perdre mon temps et mon énergie par négligence crasse, je leur compte absolumment tout ce que je dois leur compter: les frais de rappel, les intérêts de retard, le moindre dégat... et je leur libère la garantie à la limite de ce que contrat me permet.

Par contre, les lcoataires qui font tout pour que les visites se passent bien, pour que tout soit en ordre, pour que je ne perde pas mon temps inutilement... il y a plein d'arrangement qu'on peut prendre au grand profit de tout le monde.