comment passer d'une maison à une autre...?

Voilà, d'entrée je vous dit que je n'y connais absolument rien en location, baux, etc...
Ma situation: Je suis indépendante et mon mari est ouvrier qualifié dans la construction. Nous louons une maison depuis 2 ans et 4 mois avec un bail court, renouvelable tout les ans. Il existe une caution de deux mois. On connait très bien les propriétaires, ce sont les parents d'une dame qui est une de mes clientes.
Vendredi dernier je suis tombée sur une annonce sur internet concernant une maison à louer pas loin de chez nous mais qui, pour diverses raisons, nous conviendrait beaucoup mieux. J'ai direcement téléphoné à cette personne (qui était en fait la locataire) et nous avons été visiter samedi. Nous étions les premiers à visiter.
Il y a plusieurs hics et j'aimerais quelques éclaircissments:
La garantie locative de cette maison (dont le loyer est 150 € + cher que l'actuelle) est de trois mois. Pourrais-je demander à la propriétaire de payer deux mois de garantie et payer le troisième mois en plusieurs fois?
La locataire actuelle n'a pas l'air d'avoir une date pour son déménagement, puis-je moi même proposer une date? Et si je trouve quelqu'un pour reprendre mon bail, puis-je lui demander déménager + tôt (je ne pense pas que cela poserait un problème, elle retourne chez ses parents)?
Comment faire pour passer d'une garantie locative à une autre?
Enfin, comment faire pour mettre une "option", ne pas que cette maison nous passe sous le nez, le temps de réfléchir et de se retourner.
Je vous le dit directement, on n'est pas pleins aux as   
Il y a bien une agence qui s'en occupe mais ils n'ont pas l'air d'être fort au courant...
Merci