LOcation à des étudiants

Alors là, c'est effectivement ma spécialité...

Perso, j'utilise un bail simplifié. Les conditions sont les suivantes:
1. Bail de 12 mois
2. 1 bail par étudiant (appart 2chambres = 2 baux)
3. jouissance des communs
4. Interdiction de domicile car logement étudiant (important de justifier)
5. Bail de type court de une année, sans résiliation possible
6. Possibilité de remplacement par une autre personne, sous réserve d'acceptation (par moi et par les autres étudiants de l'appart)
7. Taxe communale à charge de l'étudiant
8. Mobilier à charge de l'étudiant, mentionné au contrat, et mentionné aux impôts comme revenus mobiliers (15% de la moitié du loyer de mobilier)
9. 2 mois de garantie à payer à la signature
10. Les parents ne signent que quand l'étudiant est mineur
11. Pas de différence entre les jolies et les moches...

Si un étudiant quitte en cours d'année, le loyer est néanmoins dû. En basse conjoncture, il arrive que le remplaçant paye moins que le locataire initial. La différence est à charge du locataire initial.

Chaque année, quelques étudiants résilient en cours de bail, et je complète avec des baux de type court. Certains mois ne sont pas loués, et sont alors payés par le locataire initial. Mon taux de perte est nul au niveau du loyer. Le taux de perte est négligeable pour le locataire.

Le nombre d'étudiant qui reste 6 mois est en augmentation, et avec Bologne, cela ne va pas s'améliorer.

Je prends toujours copie de la carte d'identité et d'étudiant.

Oui, faire un bail de type "kot étudiant" ca me parait plus simple.  Mais qu'en est-il lorsque, oh malheur, l'étudiant ne paie plus ?  la procédure d'expulsion est-elle aussi lourde que pour les résidences principales ? Par ailleurs, je me dit qu'en faisant un bail "classique", avec les parents en caution, je peux me faire assurer contre la perte de revenus locatifs (ce que propose le SNP depuis peu) et bénéficer de la protection juridique. Dilemne...
Par ailleurs, à Gembloux, il y a une taxe de 125 euros sur les "résidences secondaires", kots inclus évidemment...

Enfin, il y a 3 autres logements dans le bâtiments, loués à des non-étudiants.  Si je "divise" un appartement en 2 kots, la Commune ne va-t-elle pas considérer qu'il y a 5 logement dans le bâtiment et que je tombe dès lors sous le coup d'une série d'obligations, prescrites dans un règlement communal, qui impose aux immeubles comptant 5 logements ou plus, de mettre des paroi anti-feu, des portes coupe-feu, des dévidoirs...?

Merci pour vos réponses.  Je vais relire attentivement le règlement communal et aviser à la lumière de vos conseils.

Sylvain

Dégats locatifs:
Cela va encore dans l'ensemble... Les peintures, je repeins quand je rachete... et c'est tout. Le mobilier tient relativement bien. Je n'ai jamais remplacé le mobilier depuis le début de mon aventure (13 ans déjà)

Peinture et travaux:
Si ils veulent repeindre, je paye la peinture (j'amène ma peinture, mes pinceaux, mes rouleaux, le tape, les mélangeur...)

Si ils veulent un nouveau revêtement de sol, je le paye après l'avoir choisi avec eux. Je ne paye pas la main d'oeuvre, mais tous les matériaux: lampes, serrures, bloques fenêtre, micro-onde, ...

Dégats locatifs:
A part pour les matelas pour lesquels je n'ai as encore de solution, les dégats sont limités. En moyenne sur 2005-2006, 25€ par chambre sont retenus sur la garantie locative. Généralement, c'est parce qu'ils ne suivent pas les instructions que je leur donne, ou qu'ils sont négligents.

Dans les conneries, il y a les matelas sur lesquels ils ne mettent pas toujours de protège-matelas. Les matelas avec protège-matelas restent neufs, et les autres sont foutus en 2 ans (un côté par an...)

Outre les matelas, il y a les meubles qu'ils nettoyent avec le coté agressif de l'éponge à vaisselle. Pas faute de leur dire pourtant...

Dans les petits communautaires où je me trouve seul proprio, je loue à des groupes qui se connaissent. Les tarifs sont supérieurs, et les dégats et tracas inférieurs.

Ailleurs, je loue la chambre. (A LLN, dans un commu de 12 chambres, il peut y avoir 12 prorpios... Bonjour les accords pour les rénovations des communs...)

Je ne partage pas votre point de vue:

En ce qui concerne la garantie: la loi n'impose des règles en matière de garantie que pour les baux de résidence principale. Dès lors ces modalités restent totalement libres pour les baux de résidence secondaire que sont généralement les locations de kots.
Sur le plan de l'équité, il faut savoir que souvent les kots sont meublés ce qui facilité la "disparition" du locataire, en laissant parfois une ardoise. Le fait que le bailleur détient la garantie le met un peu à l'abri de ce genre de surprise. Evidemment, ne me faites pas dire ce que je ne dirai (ni ne penserai) jamais: il n'est pas question de cautionner les comportements d'un bailleur qui cherche à tout prix à conserver la garantie! mais songez un instant que si le bailleur  "tient en otage" la garantie, de son côté le locataire "tient en otage" pendant toute la location, le bien loué dont la valeur est bien supérieure, avec tous les risques de déprédation et de carence de paiement, et la protection de la loi, notamment au niveau de la procédure!

Seul bémol: pour ma part je ne suis pas d'accord que le bailleur ne serve pas d'intérêts au locataire sur SON argent!

2. Taxe communale:
Là, je rejoins tout à fait Grmf! Il n'est pas normal que cette taxe soit mise à charge du propriétaire qui est déjà largement imposé sur ses revenus immobiliers! Il s'agit en fait d'une taxe destinée à défrayer les pouvoirs locaux des dépenses qui leur sont occasionnées par les occupants des immeubles qui ne sont pas domiciliés dans la commune et ne paient donc pas, dans ce lieu de résidence, de centimes additionnels communaux à l'IPP. Elle incombe donc logiquement au locataire.

il est pourtant normal qu'un contribuable ne puisse pas être redevable de la taxe additionnelle dans plus d'une commune pour un même exercice d'imposition.  il faut alors que l'étudiant arrête de la payer dans sa commune de domiciliation ?

et puis dire "ah non, pas de taxe communale pour le propriétaire, il paye déjà assez d'impôts sur ses revenus" ..  enfin ..  tout ça n'a rien à voir.  C'est comme un automobiliste qui refuserait de payer des droits d'enregistrement sur sa nouvelle maison parce qu'il paye déjà beaucoup de taxes sur sa voiture ...

Nous avons essayé. Mais ils ne sont pas fichus de les passer en machine à la fin de l'année. De plus, on en récupère que la moitié... dans un sale état.

Bref, j'ai abandonné. Certains matelas sont fichus en 2 ans (et alors intégralement facturés aux étudiants à la sortie)
Certains autres matelas ont 12 ans et sont encore bons (dixit les étudiants après signature de l'état des lieux de sortie, et donc sans risque pour eux de dire que ce sont de foutus matelas...)

Pour le reste, je dois dire que j'ai pas mal adapté ce que font les agences. Je ne pense pas que quoi que ce soit soit illégal, comme le mentionne très bien SNP. Les agences demandent la garantie sur leur compte, la taxe est remise à charge du locataire par les agences,...

Pour ce qui est du calcul des intérêts sur la garantie, ils seraient trop fastidieux à calculer... Certains restent un an, d'autres deux, d'autres 3 et demi... J'ai donc opté pour ne pas en donner. C'est mentionné comme tel au contrat. Limite? Certes... mais légal. Mes locataires étudiants comprennent que cela fait partie du package.

Ce qui me fait dire que je suis dans le bon? Mes anciens locataires me disent encore bonjour les années suivantes...