Paiement des charges en retard avec frais d'avocat

poupartD · #1 09-10-2006 21:45:02

Bonjour,

J'ai besoin d'un petit conseil.
Nous sommes une résidence de 10 copropriétaires donc 8 sont habitantset donc se sentent concerner par le paiement des charges à temps.
Malheureusement 2 appartements ont été achetés pour louer (par une société).
Depuis 2 ans cette société paye toujours en retard, nous avons d'ailleurs instaurer un intérêt de retard quand le paiement n'est pas à temps.
Mais il se fait que le syndic à dû faire appel à un avocat pour le dernier paiement. Nous voyons maintenant que les frais d'avocat nous sont comptés à tous les propriétaires (10 propriétaires doivent se partager 350 Euros c'est quand même une somme..) J'ai posé la question au Syndic qui m'as répondu que c'était la loi. Est-ce exact, car je ne trouve pas normal que nous devons suporter les frais d'avocat d'une personne qui est en tord...

Merci d'avance de votre réponse

grmff · #2 09-10-2006 22:15:27

En général, c'est vrai: les frais de justice sont à charge du perdant, mais il s'agit d'un forfait ridicule. Le gagnant s'en sort bien s'il n'a une note de frais que de 350€...

En fait, c'est fonction du jugement. La cours de cassation a jugé légal dans un certain nombre de cas spécifique de mettre les frais d'avocat à charge du perdant. Mais je ne sais si cela a jamais été appliqué pour les charges de copropriété.

Pour récupérer une partie des frais d'avocats, il faut faire voter des indemnité à la copropriété, et des intérêts de retard.

En outre, il faut vérifier si votre acte de base ne donne pas délégation au syndic pour saisir les loyers. En ce cas, un courrier au locataire permet de récupérer les loyers chez celui-ci, à concurrence du montant des charges dues.

Vu le caractère délicat, le locataire téléphone presque toujours au proprio. C'est bien une vexation imposée au proprio, mais pas inutile... Généralement, cela le fait réagir. Si cela ne le fait pas réagir, il reste au syndic à se montrer persuasif face au locataire. C'est très lourd pour le syndic, mais cela marche.

luc · #3 10-10-2006 06:55:02

Outre les intérêts de retard, le règlement de copropriété peut prévoir une indemnité forfaitaire pour les frais encourus. Dans ma copropriété c'est 15% (et les intérêts 18%), dès le mise en demeure, avec effet rétroactif jusqu'à la date de paiement.

Un autre outil, mais plus constructif, est d'envoyer d'abord les demandes de paiement le 15, avec 30 jours pour la payer. Mais d'envoyer ensuite un rappel simple le 20 (donc 5 jours après la date limite) et finalement la mise en demeure le 5 du mois suivant. Pas compter des frais pour les lettres (un forfait n'est pas cumulable avec des frais réels), mais immédiatement (=dès la mise en demeure) les 15%.

Prévoir dans votre règlement que, si la paiement était tardif pour par exemple trois paiements consécutifs, que la mise en demeure peut-être envoyé directement.

Tout syndic professionnel un peu organisé et impartial peut faire ces lettres automatiquement.

Faire attention que cette procédure soit appliqué à tous, sans exception. Si non le Juge pourra refuser d'appliquer ces dispositions de votre règlement.

Prévoir dans votre règlement de copropriété aussi, que si le syndic ne fait rien endéans une période spécifié, que les frais de récupération sont à sa charge.

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