Expulsion en cas d'achat

grmff · #1 14-10-2006 17:41:38

Bonjour

Un contact me pose la question du fonctionnement de la récupération d'un bien occupé en vertu d'un bail non enregistré ayant commencé depuis moins de 6 mois.

Il a acheté un bien qu'il souhaite mettre en location après travaux d'amnagement léger. Le bien est occupé par un locataire qui ne paye pas. Le bail a commencé en mai, n'est pas enregistré, et l'acte devrait être signé ce 20 octobre.

Le code civil impose que l'acquéreur doit respecter le droit des baux enregistrés, et le droit des baux non enregistré si l'occupation date de plus de 6 mois.

Quid pour les baux non enregistrés, qui ont commencé il y a moins de 6 mois?

Comment peut-on récupérer les lieux? Doit-on passer par la justice, ou peut-on passer directement à l'expulsion?

immorp · #2 14-10-2006 18:21:26

Grmff a écrit :

Bonjour
Un contact me pose la question du fonctionnement de la récupération d'un bien occupé en vertu d'un bail non enregistré ayant commencé depuis moins de 6 mois.
Il a acheté un bien qu'il souhaite mettre en location après travaux d'amnagement léger. Le bien est occupé par un locataire qui ne paye pas. Le bail a commencé en mai, n'est pas enregistré, et l'acte devrait être signé ce 20 octobre.
Le code civil impose que l'acquéreur doit respecter le droit des baux enregistrés, et le droit des baux non enregistré si l'occupation date de plus de 6 mois.
Quid pour les baux non enregistrés, qui ont commencé il y a moins de 6 mois?
Comment peut-on récupérer les lieux? Doit-on passer par la justice, ou peut-on passer directement à l'expulsion?

1. Soit le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois : il n’est pas protégé.
L’ acquéreur peut mettre fin à son bail sans motif ni indemnité.
2. Soit le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins. L’acquéreur sera également subrogé dans les droits du bailleur principal, avec cependant une dérogation très importante : l’acquéreur a la possibilité de mettre fin au bail :
• moyennant un congé de 3 mois (au lieu de 6 mois);
• pour occupation personnelle, ou pour travaux importants, ou moyennant
indemnité;
• sans attendre l’expiration d’un triennat.
Il doit notifier ce congé au locataire dans un délai de 3 mois à compter de la passation de l’acte authentique.

Si le bail a débuté début mai, il aura donc mois de 6 mois le 20/10. Après l’envoi d’un recommandé lui signifiant son expulsion, je pense qu’il faudra obtenir du Juge de Paix un jugement qui pourra être exécuté par huissier si le locataire refuse de partir….

grmff · #3 14-10-2006 19:45:13

1. Soit le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois : il n’est pas protégé.
L’ acquéreur peut mettre fin à son bail sans motif ni indemnité.
(...)
Si le bail a débuté début mai, il aura donc mois de 6 mois le 20/10. Après l’envoi d’un recommandé lui signifiant son expulsion, je pense qu’il faudra obtenir du Juge de Paix un jugement qui pourra être exécuté par huissier si le locataire refuse de partir….

Et on est forcé de passer par la justice? Les huissiers ou la police ne peuvent agir?

immorp · #4 14-10-2006 21:58:19

Grmff a écrit :

Et on est forcé de passer par la justice? Les huissiers ou la police ne peuvent agir?

A part pour une saisie conservatoire, je ne connais pas de cas dans lesquels un huissier puisse agir sans exécuter une décision de justice ou un acte notarié… Mais mieux vaudrait demander à un avocat.
Le locataire peut aussi partir quand il recevra le recommandé… On peut rêver !

SNPC · #5 14-10-2006 22:16:52

Attention, il y a une astuce!

En effet, le propriétaire ne doit pas respecter le bail non enregistré qui a débuté depuis moins de six mois. On se retrouve dans les règles traditionnelle du code civil en cette matière.

Cela veut dire que le nouveau propriétaire peut refuser de reconnaître le bail. Il n'y a pas lieu de donner uncongé car ce serait reconnaitre le bail! Il faut faire savoir au locataire qu'aux yeux de l'acquéreur il occupe le bien sans titre ni droit. Ne surtout accepter aucun loyer! Lui signifier qu'il doit quitter le logement immédiatement, voire lui octroyer un délai de grâce mais en aucun cas un préavis conforme au droit du bail.

S'il n'obtempère pas, il faut aller en justice pour demander l'expulsion pour occupation sans titre ni droit. Pas de conciliation obligatoire mais pas de requête conforme à l'article 1344 du code civil! Une assignation en bonne et due forme, devant le juge de paix. Puis une procédure d'expulsion, le cas échéant.

bsargos · #6 15-10-2006 18:19:20

Très intéressant.

Mon cas est légèrement plus compliqué. En effet, j'ai acquis un studio il y a 6 semaines. Le bail, signé il y a exactement 6 mois, se termine aujourd'hui, et doit se renouveller pour 3 ans. Comment puis-je expulser le locataire ? Je précise toutefois que mon locataire est un mauvais payeur (dixit l'ancien propriétaire) et que je souhaite y faire des travaux.

Merci beaucoup.

SNPC · #7 16-10-2006 10:21:07

bsargos a écrit :

Très intéressant.
Mon cas est légèrement plus compliqué. En effet, j'ai acquis un studio il y a 6 semaines. Le bail, signé il y a exactement 6 mois, se termine aujourd'hui, et doit se renouveller pour 3 ans. Comment puis-je expulser le locataire ? Je précise toutefois que mon locataire est un mauvais payeur (dixit l'ancien propriétaire) et que je souhaite y faire des travaux.
Merci beaucoup.

S'agit-il d'un bail de résidence principale ou de résidence secondaire?

Dans la seconde hypothèse il n'est pas possible que le bail se renouvelle pour 3 ans car un bail de courte durée, même renouvelé, ne peut pas durer plus de 3 ans en tout! On se retrouve donc peut-être dans un bail de 9 ans. Pas question à ce stade de donner congé pour travaux car ce congé doit être envoyé 6 mois avant la fin d'un triennat. Et il est trop tard pour prétendre ignorer le bail (6 mois révolus). Le congé à l'issue d'un bail de 6 mois doit par ailleurs être envoyé 3 mois avant l'échéance!
Par ailleurs, s'il s'agit d'un bail de résidence secondaire, vous pourriez prétendre qu'il y a occupation sans titre ni droit pour peu que le bail ne soit pas enregistré, si vous n'avez pas encore traité avec le locataire en validant l'existence du bail (réception de loyer, lettre demandant de verser le loyer sur votre compte etc;)

Si le locataire ne paie pas son loyer, vous pourrez procéder à son expulsion au terme des procédures prévues par la loi...

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