fonds de réserve

Quelques idées sur le financement des charges à long terme....

Ces charges sont périodiques mais la longueur de leurs périodes dépasse parfois de très loin la durée de l'exercice comptable (un an), elles sont également inéluctables ainsi que prévisibles comme les charges ordinaires. Finalement ce qui les différencie des charges "ordinaires" c'est l'ampleur de leur périodicité qui a tendance à les faire oublier étant donné qu'elles ne se produiront que peu fréquemment mais certainement. Pour le Syndic, ce sont les charges les plus difficiles à faire prendre en compte par la copropriété au moyen d'appel de fonds à mettre en réserve. En effet, lorsqu'un immeuble est neuf, la copropriété a tendance à vivre sans souci de combattre l'obsolescence (le vieillissement) de ses biens communs pourtant inéluctable et régulière. Le mal est insidieux et peut aboutir à des situations vraiment dramatiques dans des copropriétés insouciantes ou mal dirigées pour ne pas dire mal gérées.

Une des règles d'or en gestion immobilière est d'amortir dès la première année l'ensemble des parties communes afin de réserver les fonds indispensables à leur remise en état et à leur entretien quand cela est souhaitable. Il s'agit donc de faire des prévisions chiffrées (budget) à moyen et long terme pour disposer des capitaux nécessaires au moment voulu. Tous les gros travaux et entretien mais aussi certains postes débiteurs qui n'auront pas fait l'objet d'une prévision chiffrée ni été amortis dans le temps devront se financer par un appel ou plusieurs appels de fonds parfois très importants. Par exemple, il ne serait pas utopique de prévoir une prévision pour créance irrécouvrable mais aussi pour la réparation ou la couverture d'un mur pignon plutôt que d'attendre de se trouver devant l'obligation de couvrir une telle charge par un appel de fonds important et soudain. A titre d'exemple, on pourrait envisager d'amortir pour un immeuble très moyen (20 appartements de 100 M² chacun) chaque année pour des travaux de restauration de façade 1/30 du coût d'une telle restauration (soit p.e.1.700 € par an), 1/20 pour un nouveau chauffage (soit p.e. 620 € par an), 1/15 du coût d'une toiture (soit p.e. encore 620 € par an),1/25 pour l'appareillage d'ascenseur (soit p.e. 500 € par an), 1/10 pour la remise en état des communs (soit p.e. 600 € par an) et enfin compter aussi par exemple une somme de 250 € pour couvrir une éventuelle créance devenue irrécouvrable pour en arriver à un total minimum de 4.300 €/an arrondis à mettre "de côté" c'est-à-dire en réserve chaque année. En réalité cette somme ne représenterait qu'une mise de fonds de 18 € par mois par appartement afin de permettre de sauvegarder le patrimoine immobilier de façon douce sans appel de fonds important souvent mal perçu par la plupart des copropriétaires.

Ces montants mis en fonds de réserve restent la propriété de l'association des copropriétaires (cf loi). Cela signifie que le montant de ce fonds ne sera pas remboursé en cas de vente (sauf convention contraire entre acquéreur et vendeur), mais seulement en cas de liquidation de la copropriété.

Malheureusement, la réalité est beaucoup plus difficile à gérer puisqu'en fait le syndic doit pouvoir gérer un bâtiment mais aussi un ensemble de copropriétaires dont les intérêts (financiers et personnels), les pouvoirs,les moyens et les objestifs sont souvent très différents. Il n'est pas normal qu'un Syndic professionnel supportant de lourdes responsabilités doivent se battre annuellement pour obtenir des fonds dérisoires par rapport aux 4.300 € minimum cités dans l'exemple ci-dessus. Afin d'éviter de telles difficultés, le règlement de copropriété ou une législation imposable à tous les copropriétaires devrait prévoir l'obligation et non la possibilité de constituer un ou des fonds de réserve avec des versements annuels obligatoires dont le montant serait déterminé par le syndic sur base d'un budget à moyen et long terme détaillé qu'il devrait fournir dès la première année de mise en copropriété de l'immeuble.