Proposition de loi concernant tous les syndics

Voici le texte.

3-1962/1 3-1962/1

Sénat de Belgique
SESSION DE 2006-2007
4 DÉCEMBRE 2006

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Proposition de loi créant un ordre national des syndics
(Déposée par M. Michel Delacroix)

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DÉVELOPPEMENTS

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Actuellement, l'exercice des fonctions de syndic d'immeuble se partage entre trois catégories de personnes: les syndics professionnels, qui doivent obligatoirement, en application de l'article 3, 2º, b), de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, pris en exécution de la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de services, être membres de l'Institut professionnel des agents immobiliers (I.P.I.); les syndics bénévoles, qui sont eux obligatoirement des copropriétaires gérant leur patrimoine familial, le patrimoine dont ils sont propriétaires, ou le patrimoine de la société dont ils sont actionnaires ou associés (arrêté royal du 6 septembre 1993, article 4, 2º); enfin les personnes qui exercent la fonction de syndic tout en étant elles-mêmes soumises à la discipline relevant d'une instance professionnelle reconnue.

La diversité des catégories de personnes susceptibles d'assumer la charge et les responsabilités de syndic nuit à un bon contrôle de celles-ci. En effet, la manière de surveiller et de sanctionner le cas échéant le copropriétaire bénévole, le syndic agent immobilier ou l'architecte qui exerceraient les fonctions de syndic est, en l'état actuel de la législation, totalement différente, le premier étant responsable uniquement devant les cours et tribunaux, le second étant passible en outre d'un contrôle devant les organes de l'I.P.I. et le troisième devant son ordre professionnel, à savoir l'Ordre des architectes.

Afin de mettre de l'ordre dans le contrôle des syndics d'immeuble et de soumettre l'ensemble de ceux-ci, tant bénévoles que professionnels, à la même discipline et donc aux mêmes règles, et ce dans un souci tant de transparence que d'équité et de bonne administration de ce domaine d'activités, l'auteur de la présente proposition est d'avis qu'il convient de créer un ordre des syndics.

Michel DELACROIX.

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PROPOSITION DE LOI

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Article 1er

La présente loi règle une matière visée à l'article 77 de la Constitution.

Art. 2

Il est créé un Ordre des syndics de biens immobiliers en copropriété, comprenant une section francophone et une section néerlandophone.

Art. 3

Nul ne peut exercer la fonction de syndic d'immeuble sans être inscrit au tableau de l'Ordre des syndics.

Art. 4

L'ordre des syndics comprend un Conseil de l'Ordre, composé de dix membres élus au suffrage direct des syndics inscrits à l'Ordre, ainsi qu'un président élu de la même manière. Leur mandat est de deux ans.

Il comporte également un assesseur effectif et un assesseur suppléant, magistrats effectifs ou honoraires d'un tribunal de première instance, nommés par le Roi pour une durée de six ans.

Art. 5

Le conseil de l'Ordre assure le respect des règles de la déontologie, il veille à l'honneur, à la discrétion et à la dignité des membres de l'Ordre dans l'exercice et à l'occasion de l'exercice de la profession.

Art. 6

Le Conseil de l'Ordre peut, suivant le cas, avertir, censurer, réprimander, suspendre pendant un temps qui ne peut excéder une année ou rayer du tableau de la liste des syndics.

Art. 7

Les peines de suspension ou de radiation sont mentionnées, en regard des noms de ceux qui en sont l'objet, dans un registre tenu au secrétariat de l'Ordre et que le public peut consulter sans déplacement.

13 novembre 2006.

Michel DELACROIX.

Michel Delacroix, c'est pas ce sénateur FN?

Il propose de créer un Machin de plus, histoire que tous les syndics, y compris bénévoles, doivent se soumettre à une ordre, payer des cotisations, élire des commissions, etc...

Extrêmement mauvaise idée... C'est juste une ponction de plus dans les poches des proprios au bénéfice de quelques profiteurs.

Si l'IPI n'est pas parfait, si l'IEBC peut être amélioré, si les syndics bénévoles ne sont pas soumis à un ordre, ce sont toutes des choses qui peuvent s'améliorer sans créer un Machin de plus.

Imaginez l'expert comptable, syndic de 2-3 copropriétés en complémentaire de ses activités. Vous croyez vraiment qu'il va s'affilier à l'IEBC et à l'Institut des Syndics?

Bref, du grand n'importe quoi, qui vient d'un parti du même nom, et qui aura aucun support. On ferme et on ne se tracasse plus de cette proposition-ci.

Par ailleurs, pour ce qui est d'une amélioration de la loi sur la copropriété, je suis demandeur

La proposition de créer un ordre distinct pour les syndics avait déjà été lancée l'année dernière par un grand syndic belge.

Trends-Tendance y avait fait largement l'écho.

C'est dans l'air du temps.

Il y a en effet, à la base, une certaine nécessité de scinder les fonctions de :
- syndic
- régisseur
- copropriétaire.

Si le syndic est à la fois régisseur et copropriétaire, cette association de fonctions pose problème.

Ex : votre syndic :
- fait les comptes et propose des devis;
- donne des appartements en location pour autrui et pour lesquels des travaux communs importent beaucoup ;
- en tant que copropriétaire, participe aux décisions sur les travaux à entreprendre dont il a lui-même récolté les devis...

Il n'est donc pas nécessaire d'avoir une attitude populiste en disant que ça va coûter plus.

Au contraire, il faut plus de professionnalisme chez les syndics, comme on réclame plus de professionnalisme dans la gestion des biens publics (voir Charleroi).

C'est on ne peut plus normal. C'est s'opposer à la professionalisation de personnes qui gèrent des fonds énormes qui pose question.

Pour couper court à une interprétation erronée de mon idée "irréaliste", je détaille le fonctionnement proposée de la base de données:
1. soumis à la législation sur la vie privée, avec obligation de signaler les personnes qui tiennent cette liste à l'instance prévue à cet effet.
2. accessible seulement par adresse d'immeuble ou par adresse du siège d'une ACP (donc on ne pourra pas demander les ACP d'un syndic, ni une liste d'ACP dans une rue, ...).

Mais il obligera les ACP à se conformer à la loi:
1. d'avoir un nom légal et pas un nom fantaisiste. Ces noms peuvent continuer à exister, mais comme des "alias" d'un nom légal et d'avoir transcrit cette décision chez le conservateur des hypothèques;
2. d'avoir désigné (pour les groupes d'immeubles) son siège et d'avoir transcrit cette décision chez le conservateur des hypothèques.

Exemple fictif d'un nom légal, d'une ACP d'un bien en copropriété forcée à l'angle de deux chemins, appartenant à deux communes différentes:
"ACP à Bruxelles, Rue des syndics 1, 3 et 5 et Schaerbeek, Avenue des propriétaires 7, 9, 11 et 13"

Exemple du siège de cette ACP fictive:
"avec siège à Schaerbeek, Avenue des copropriétaires, 11"

La copropriété fait ainsi choix d'appartenir principalement à Schaerbeek.

Mon cher Oldman,

Il n'est point question de s'opposer à une bonne gouvernance et une professionnalisation des gens qui gèrent des fonds importants.

Il est simplement question de voir combien coûte l'idée lancée (nouvel ordre) par rapport aux possibilités existantes (IPI, IEBC,...)

L'IPI, ce sont 8000 agents immobiliers, qui payent chacun plus de 300€ à un organisme qui ne fait pas de bénéfice: il coûte donc plus de 2 millions d'euro par an. Ce n'est pas une petite somme, et le coût serait semblablement le même, quelque soit le nombre de membres de cet "Ordre".

Combien de syndic y a-t-il en Belgique? 2000? 3000?
Cela ferait donc un surcoût de 1000€ par syndic et par an. Dans les petites copropriétés gérées par un bénévole qui n'ont comme mise en commun que les travaux de toitures tous les 25 ans et l'assurance annuelle pour 500€, cela triple les coûts de coprorpiété, ou cela les force à passer par un pro... Exagération? Pas de beaucoup...

L'idée de l'ordre est donc à prendre avec des pincettes. Autant faire marcher ce qui existe déjà... ou autant adapter la loi pour permettre un meilleur contrôle du syndic.

Bref, mon avis ne change pas: Non à la multiplication des Grands Machins Inutiles. (et me traiter de nazi ne vous fera pas d'autre effet que de gagner un point GodWin...)

Et si le syndic négligent ne respecte pas cette obligation d'affichage, qu'est-ce qui vous fait croire qu'en lui assénant une nouvelle obligation cela changera quelque chose?

Franchement, s'il s'en fiche... il s'en fiche.
Je ne suis pas nécessairement opposé à "l'immatriculation" des syndics et des copropriétés, mais ne mettons pas des raisons qui ne ressemblent à rien.

Actuellement, je ne connais pas beaucoup de copropriété qui sont inscrites à la BCE... Savent-ils seulement ce qu'est une copropriété?...

En faisant de cette obligation actuellement impérative, une obligation d'ordre public l'agent de quartier, l'inspecteur d'urbanisme communal, l'inspection des finances, un huissier judiciaire, ...  peut voir si l'ACP respecte cette obligation, .... et en faire un PV judiciaire, avec poursuites ou transaction comme conséquence.

La non-inscription rendrait le mandat du syndic non-opposable à des tiers. Donc impossible de représenter les ACP dans des procès, de commander valablement à des fournisseurs au nom de l'ACP, ...

On ne paierait pas le TVA si on n'était pas inscrit dans le registre des contribuables TVA... D'abord le cheval, puis la carrosse.

Ne sont inscrit actuellement que ceux que sont aussi inscrit à l'ONSS (= ont des concierges avec comme employeur l'ACP et pas le syndic), ainsi que les nouveaux ACP.

Ce qui fait par exemple pour ma petite commune 23 ACP, dont un inscrit deux fois (une fois comme groupe et une fois un des immeubles). Rara lequel ...

Oui, et probablement plus que certains syndics.

Mais si vous avez lu certains articles dans les journaux, il leur manque du personnel. Ce retard d'enregistrement dans la BCE des autres ACP avec un acte de base inscrit chez le conservateur des hypothèques en est une conséquence.

Le principe de la TVA est que vous la récupérez pour autant que vous la facturiez.

Comme l'AG ne facture rien... elle ne pourra rien récupérer.

On perdra moins en mangeant le cheval qu'en attelant le carrosse à un cheval mort. (ce qui ne veut rien dire non plus, je vous l'accorde...)

Tout le monde sait que l'état ne fait pas son travail. Vous débarquez de quelle planète?

« Plus nombreux sont les décrets et lois, plus les malfaiteurs et les bandits pullulent »

Lao Tseu 500 ans avant JC (déjà !)