forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Groupe d'ACP: no taxation without representation

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 321
Site Web

Groupe d'ACP: no taxation without representation

Groupe d’ACP

Il se peut que différentes ACP aient quand même un intérêt commun pour se grouper. Mais il faut se demander si ce groupement est légal.

Exemples :
1.    des ACP situés dans le même îlot, individuellement soumis à un permis d’environnement classe IA, peuvent le demander en groupe et ainsi épargner facilement 20.000 euros par ACP.
2.    des ACP peuvent se grouper en centrale d’achat et ainsi obtenir de meilleurs prix (assurances, gaz, électricité, firme de nettoyage, ascenseurs, châssis de fenêtres, …)
3.    ils peuvent devenir membre d’une association de défense des intérêts des ACP
4.    ils peuvent porter plainte comme groupe d’ACP lors d’une enquête publique concernant un permis d’urbanisme pour un terrain voisinant, …
5.    utiliser en commun la chaufferie collective d’une des ACP
6.    utiliser en commun leurs parkings en surface, jardins, …
7.    etc …

Naturellement l’Art. 577/5 §3 CC est d’application :

Art. 577/5 :    § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

Mais aussi et surtout l’Art 577/3 CC:

Article 577/3

    Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.

    Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.

    Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtimentS ou de terrainS affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.

Je pense qu’une ACP ne peut devenir légalement membre d’une association de droit ou de fait, groupant de différentes ACP, que si les conditions suivantes sont réunies explicitement :

1.    le bût de cette association d’un groupe d’ACP ne peut pas être en conflit avec les statuts de l’ACP et l’absolue souveraineté de l’ACP en ce qui concerne l’administration et conservation de la copropriété (= il faut une approbation d’au moins 75%+1 de l’AG)
2.    le bût de cette association d’un groupe d’ACP ne peut pas être en conflit avec les droits des propriétaires des lots privatifs, même minime (= si oui, une approbation à 100% est nécessaire)
3.    l’ACP a voté le principe d’adhésion, en changeant ses statuts avec la majorité requise d’au moins 75%+1 (ou peut-être 100%).
4.    les statuts de cette association de fait ont été soumis à l’AG au préalable et accepté avec une majorité statutaire d’au moins 75%+1.
5.    le budget annuels de recettes et dépenses, concernant cette adhésion, sont approuvés annuellement avec une majorité absolue (=50%+1)

Il s’en suit qu’il faut au moins deux AG pour adhérer à une association d’un groupe d’ACP. La première doit adapter les statuts propres. Le syndic doit faire transcrire ces changements et les diffuser endéans les 4 mois. Il communique le résultat et les éventuels citations devant le Juge de Paix aux copropriétaires.

Si la 2ème AG accepte la conformité des statuts des candidats éventuels avec les statuts de l’ACP et puis en sélectionne un, sans tenir compte avec une procédure judiciaire en cours, alors le syndic professionnel cours le risque d’en devoir subir les frais, s’il n’émet pas un avis défavorable lors de la 2ème AG et s’il ne démissionne pas si l’AG approuve quand même l’adhésion.

Tout ceci n’est qu’une réflexion de moi, basée sur des cas concrets dans mon ACP, mais aussi d’autres.

L’étincelle est venue d’une autre ACP, situé tout près de l’habitation d’une de mes enfants, où trois syndics de trois ACP ont proposé de régulariser par une convention l’utilisation commune d’une chaufferie depuis les années 60 par « trois » ACP. C’est impossible suivant un arrêt récent de la Cour de Cassation, puisque c’est au moins une servitude en indivision forcée. Ils prouvent en fait eux-mêmes par cette convention que les trois ACP n’en forment qu’un.

En plus ils s’adjugent le pouvoir de décision pour cette chaufferie, mais basculent les frais aux copropriétaires qui utilisent les chauffages. Ce qui est contraire au principe « No taxation without representation », qui est à la base de l’indépendance des Etats-Unies. Et par laquelle "Washington DC" est en train d’acquérir le droit de se faire représenter au Congrès Américain.

Raisonnement correct ?


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres