retard de paiement loyer et locataires difficiles

Bonjour tout le monde!

Voici, je me re- présente (heureusement, ça faisait longtemps que je n'avais plus eu de problèmes mais voilà, ça ne dure jamais    ) : jeune propriétaire en région bruxelloise, mon changement de situation familiale à fait que j'ai mis mon appartement en location.

Mes premiers locataires sont, comment dire... un peu.... mous.... C'est leur premier appartement (soit, on est tous passés par là) et ils pensent que propriétaire = maman.

Exemple: après 2 semaines, coup de téléphone paniqué un vendredi à 21h00 pour me dire que la chaudière s'est éteinte. Vous avez essayé de la rallumer? Euh non.. on sait pas comment faire.
Dans le doute (c'est aussi ma 1e location, en quelque sorte), je me déplace (Charleroi- Bruxelles): la chaudière va bien, il suffisait d'appuyer 30 secondes sur le seul et unique bouton!

Exemple: mon WC est bouché.... un vendredi à 21h00 pour ne pas changer....

Exemple: En 3 mois de location, ils ont réussi à démolir le moteur de deux broyeurs WC. Le Premier étant âgé de 4 ans, le doute était permis mais le second à rendu l'âme au bout de deux mois..... 

En décembre, je leur ai encore fait grâce de faire venir un plombier à ma charge pour m'assurer une bonne fois pour toute que c'était effectivement leur utilisation des sanitaires qui était foireuse et pas mon installation.

Bref, vu le prix dérisoire du loyer (pour Bruxelles), en 5 mois de location, l'appartement ne me rapporte rien, si ce n'est que des tracas dont je me passerais bien.

Et voilà qu'en ce début de janvier, prise d'une envie folle de faire les soldes, je consulte mon compte: PAS DE LOYER...

Alors, cette fois- ci, la moutarde me monte au nez, j'estime qu'il faut marquer le coup.
Voici la lettre que je compte leur envoyer par recommandé, dès reception du loyer (théoriquement demain).

Pourriez- vous me donnez vos avis éclairés et éventuels conseils sur la situation et le contenu du courrier.
Désolée d'avoir été si longue et merci de m'avoir lue 

Madame, Monsieur,

                                               Suite à notre entretien téléphonique de ce 7 janvier, je me permets de vous rappeler les termes du bail que nous avons signé ensemble le 31 juillet 2006.

Le paragraphe 6 « Montants non payés à l’échéance » stipule clairement ce qui suit :
« En cas de retard de paiement quelconque dû, le preneur sera redevable, dès l’échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d’un intérêt de 12% l’an, l’intérêt étant compté chaque fois pour l’entièreté du mois entamé. ».

Lors de la signature de ce bail, vous avez choisi vous-même la date de l’échéance à chaque 28 du mois : paragraphe 4 « Loyer- Indexation » : «  Loyer de base de 495 euros sans charges payable le 28 de chaque mois par ordre  permanent et par anticipation…. ».

Dès lors, à compter du 28 décembre 2006 jusqu’au jour de votre paiement, le ……, vous avez ….. jours de retard de paiement de loyer.
Ce qui correspond à 4,95 euros x  …. Jours de retard, soit …… euros d’intérêts de retard.

J’estime vous avoir déjà fait grâce de la visite du plombier en décembre 2006, soit 150 euros : celui- ci a confirmé que le moteur de ce second broyeur- WC (âgé de deux mois) était bien cassé. Ceci ne peut plus être imputé à de l’usure. Cette visite n’aurait donc pas dû être à ma charge.
J’espère que vous aurez fait le nécessaire pour résoudre la situation, bien que j’attende toujours de vos nouvelles à ce sujet.

Dès lors, j’attends les intérêts de retard par virement au compte ……. Au plus tard pour le 31 janvier 2007, avec en communication la mention « intérêts de retard loyer janvier 2007 ». 

J’espère que cette situation exceptionnelle ne se reproduira plus.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.