Bail commercial

Bjr Grmff,

1. Effectivement, un bail commercial ne peut connaître une durée inférieure à 9 années.

2. Il me semble que un bail commercial ne peut être résilié que par acte authentique ou par une déclaration faite devant un juge (article 3 al. 4 de la loi du 29 juin 1955 sur les baux commerciaux). Depuis un arrêt de la Cour de Cassation du 21 septembre 1978, on sait que cette disposition est impérative (incontournable) et qu'elle doit être considérée comme édictée dans l'intérêt exclusif du preneur. Peu importe l'actionnariat. La publication au Moniteur suffit et rien n'interdit à des personnes physiques de constituer une nouvelle personne morale.

3. Il n'y a aucune reprise de bail ici si j'ai bien compris. Donc, le point 1. s'applique.

4. La durée de chaque bail doit être calculée séparément et non cumulativement.

5. Pas d'avenant possible entre personnes morales différentes et le bailleur.

6. La simple signature du gérant ne suffira pas.

7. Alors que toute vente d'un bien immobilier doit être constatée par acte authentique, celle d'un fonds de commerce peut être réalisée sans contrôle extérieur. La loi ne définit même pas cette notion. Tout au plus, début 1997, afin de remédier aux mauvaises surprises du repreneur (dettes fiscales), une loi a été votée aux termes de laquelle, durant une période maximale de deux mois après l'enregistrement du document de cession, le cessionnaire est solidaire des dettes du cédant, sauf si un certificat d'absence de dette a été également enregistré (article 442 et svts du Code des impôts sur le revenu). Ce certificat, communément appelé "442 BIS" doit être demandé en double exemplaire par le cédant à l'administration et ne sera bien évidemment délivré au cédant au plus tard dans le mois de la demande qu'en absence de toute dette de ce dernier.

Il n't a donc aucune obligation de passer par notaire pour une cession de FDC

Mais attention : il peut arriver que le cédant ne soit pas locataire mais sous-locataire, parfois occulte…Si le bail prévoit  l'obligation pour le cédant d'avertir le bailleur, le cessionnaire sera bien avisé d'exiger la production d'une lettre d'accord du bailleur. Par la même occasion, tout problème qui pourrait exister entre cédant et bailleur (propriétaire des lieux) sera communiqué au cessionnaire puisque ce dernier est officiellement informé de la cession. Que dit votre bail ?

Dans le cas qui m'occupe, il ne s'agit pas d'une rupture, mais d'un changement de société pour des raisons de convenance de la part du locataire. Fondamentalement, rien ne va changer: le commerce ne change pas, le type de marchandise et service non plus.

Faire les choses devant le juge ou un notaire, je n'ai rien contre. Je cherche juste des infos sur le comment et sur la bonne pratique (et merci à perserverant...)

Il va sans dire que j'exige toujours un versement bancaire! Mais bon. J'y passe souvent, ils sont sympas, et j'ai du mal à refuser un versement en liquide pour le payement complet du loyer.

Les locataires qui me payent en liquide sont très rares (heureusement), et le contrat prévoit toujours un payement sur compte.

Pour ce qui est du changement "régulier" de société, j'ai bien le sentiment qu'ils ne comprennent pas tout ce qu'ils font. Celui de X3000 a signé le bail sans le comprendre, car il ne comprend pas le français. Et j'avoue ne pas avoir de preuve écrite que X2000 a bien changé de main.

Par contre, pour le changement qui m'occupe aujourd'hui, avec un changement de X3000 à Xanne, je n'en ai pas de preuve, mais c'est celui de X3000 qui m'a sonné, en me passant une personne qui s'est présenté comme l'ouvrier du proprio du X3000, mais qui est gérant selon le moniteur.

Bref, j'ai le sentiment qu'ils ne comprennent pas toutes les implications des actes qu'ils signent... (par ailleurs, leur commerce marche pas mal...)

Pratiquement, si on doit passer devant un juge, comment cela se passe-t-il? On passe à deux ou à trois? (moi, l'ancien et le nouveau?) Il faut prendre rendez-vous?

Perseverant à écrit ce que je connais...
X3000 en faillitte, ça se corse.  Mieux vaut faire un nouveau bail ou contacter un avocat spécialisé en la matière.  Le droit dubail commercial est très particulier et les procédures ne sont pas à prendre par dessus la jambe au risque de s'en prendre plein le pif.  Prudence et précautionssssss.

Je pressentais un peu ce que vous avez découvert. En présence d'une faillite, vous devez effectivement prendre contact avec un avocat spécialisé, d'autant plus qu'il existe une période dite "suspecte", de six mois à dater de la déclaration ou jugement de faillite, qui peut remettre en question les actes posés par la société actuellement faillie.

Quels sont les actes qui peuvent être remis en question? Je suppose que ce bail était un actes positif pour le patrimoine de X3000, puisque cela lui donnait un accès au fonds de commerce.

J'imagine que le curateur n'a même pas conscience de l'existence de ce commerce ni de mon existence, puisque le loyer n'a jamais été versé par compte bancaire...

Par contre, ce nouveau bail serait automatiquement caduc, puisque le fonds de commerce fait partie de la faillite, et doit être revendu par la faillite (et non par le gérant du failli...)

Je sens que je vais aller chercher le loyer et ne rien signer...

Bonjour,

Petit soucis, comme dit plus bas, je suis courtier en crédits et assurances mais une de mes agences ne marche pas du tout et en plus, elle est à 100 km de chez moi et me mange le bénéfice d'une autre agence donc, je suis entrain de perdre de l'argent.

Je coloue cette surface de 300 M² avec une connaissance, comment puis-je me désister de cette colocation ?

A vous lire,
Bien à vous,

Fab

Pas de garantie locative. Ni avec le bail renouvelé, ni avec le précédent. Je sais, c'est très c*n. Mais le bail original était prévu ainsi.

J'avais demandé une garantie locative à verser progressivement, mais comme il n'a jamais fait de versement...

oui c'est très c..  en effet...mais bon c'est fait c'est fait...espérons que tu t'en sortes

moi de mon côté ma locataire depuis 2 ans 1/2 ( d'un rez de chaussée commercial ) mais elle me loue l'autre aussi depuis 7 mois, me dit qu'elle veut cesser la location d'un des deux

Je dois la rencontrer demain, encore des emmerdes en perspective quoi