locataires-bailleurs:ce qui va changer en 2007

Locataires et bailleurs : ce qui va changer en 2007

Voici un résumé des nouvelles dispositions législatives votées durant les vacances de Noël intéressant les locataires et les propriétaires.

L’accès au logement et une meilleure protection des locataires constituent deux des priorités du gouvernement. De nouvelles dispositions figurent dans la loi-programme du 27 décembre 2006, publiée au Moniteur belge du 28 décembre 2006.

En ce qui concerne les propriétaires, des incitants fiscaux ont été créés pour favoriser l’accès au logement social et éradiquer certains chancres urbains. En voici quatre, applicables depuis le premier janvier 2007 :

1. Construction d'un logement social

Un taux de TVA réduit à 6 % (en lieu et place de 21 %) est accordé à certaines conditions aux livraisons de bâtiments privés destinés au logement social et à certains travaux immobiliers à effectuer sur ces logements privés.

2. Démolition et reconstruction conjointe

Ce taux réduit de TVA de 15 % (21 % - 6 %) est également applicable aux travaux immobiliers qui ont pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation dans certaines zones défavorisées. Les travaux doivent être exécutés par un entrepreneur enregistré et déboucher sur une habitation utilisée, soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé. Cette affectation doit être certifiée par une attestation du maître de l’ouvrage.

3. Une meilleure protection de son habitation

A l’Impôt des Personnes Physiques (I.P.P.), le propriétaire, peut bénéficier d’une réduction  pour les dépenses effectivement payées pour sécuriser une habitation contre le vol ou l’incendie. Cette déductibilité de l’investissement ne pourra excéder 50 % de l’investissement, avec un plafond fixé à 130 EUR. Il est à remarquer que le locataire peut également faire jouer cet avantage fiscal.

4. Rénovation

Toujours en matière d’I.P.P., la loi-programme accorde une réduction d'impôt pour les dépenses effectivement payées par le propriétaire ou l’usufruitier en vue de la rénovation d'une habitation qu'il donne en location via une agence immobilière sociale (article 14 de la loi-programme) Sans entrer dans les détails, signalons que ces travaux doivent coûter plus de 7.500 EUR, TVA comprise, être effectués par un entrepreneur enregistré et porter sur un immeuble occupé depuis au moins 15 ans. Signalons l’échelonnement de l’avantage fiscal sur 9 ans, période qui correspond à un bail classique d’habitation. Selon la loi-programme (article 14) : « La réduction d'impôt est accordée durant neuf périodes imposables successives au cours desquelles le revenu cadastral de l'habitation est compris parmi les revenus imposables et ce, à concurrence de 5 % des dépenses réellement faites pour chacune des périodes imposables, avec un maximum annuel de 750 EUR, tant que l'habitation est donnée en location dans les conditions requises ».

En ce qui concerne les locataires, voici quatre nouveautés :

1. Le délai pour enregistrer le bail

Le délai pour enregistrer le bail est de 4 mois. A partir du premier juillet 2007 (période éventuellement prolongeable jusqu’au 30 septembre 2007 selon une évaluation qui sera effectuée en avril 2007), ce délai demeurera identique, sauf en ce qui concerne les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles affectés exclusivement au logement d’une famille, ou d’une personne seule. Ceux-là devront  être enregistrés dans un délai maximal de deux mois  (article 63 de la loi-programme).

Et que se passe-t-il pour la période comprise entre le premier janvier 2007 et le 30 juin (ou éventuellement 30 septembre) 2007 ?

Une disposition temporaire a été prévue. « Les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles affectés exclusivement au logement d’une famille, ou d’une personne seule, présentés à l'enregistrement à partir du premier janvier 2007 jusqu'au 30 juin 2007 (ou 30 septembre 2007 si ce délai est prolongé) sont enregistrés gratuitement, peu importe qu'ils soient datés d'avant ou d'après le premier janvier 2007. Pour ces actes, il n'est pas dû d'amende pour présentation tardive à l'enregistrement » (article 71 de la loi-programme).

2. L’obligation de l’enregistrement du bail affecté au logement d’une famille ou d’une personne seule

Jusque fin 2006, vis-à-vis de l’administration fiscale, l’obligation d’enregistrer le bail incombait indifféremment au bailleur et au locataire. En pratique, cette formalité était presque toujours imputée au locataire par une clause dans le bail, même si cette clause n’était pas opposable au fisc. A partir du premier janvier 2007, cette obligation solidaire subsiste, sauf  pour « les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles affectés exclusivement au logement d’une famille, ou d’une personne seule ». Dans ce dernier cas, l’obligation d’enregistrement incombe exclusivement au bailleur (articles 62 et 64 de la loi-programme).

3. La gratuité de l’enregistrement.

Selon la page de garde du portail Fédéral (www.belgium.be), « dès le premier janvier 2007, le bailleur sera tenu de faire gratuitement enregistrer le bail d’un immeuble affecté exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule. A partir de cette date, ce bail devra d’ailleurs obligatoirement être établi par écrit. ». Sont visés  les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles. « Rien ne changera pour l’enregistrement de tous les autres baux d’immeubles tels que des bâtiments industriels, terrains, maisons de vacances, parkings,… ».

Les droits de timbre qui portaient sur ce type de baux ont été supprimés depuis le premier janvier 2007 (article 76 de la loi-programme).

4. Sanction en cas de non enregistrement

Après la période de deux mois visée au point 1, (pour rappel, nouveau délai imposé à partir du premier juillet 2007),  le locataire pourra quitter les lieux loués sans préavis ni indemnités si le bail n’a pas été enregistré (article 73 de la loi-programme). La loi du 20 février 1991 qui concerne les baux relatifs à la résidence principale du preneur est modifiée en ce sens. On évalue à moins d’1/4 les baux actuellement en vigueur qui ont été enregistrés. Cette sanction est destinée à encourager les bailleurs à effectuer sans tarder la formalité de l’enregistrement. De plus, ces données serviront au STIPAD (cadastre des loyers en cours de constitution).

D’autres réformes imminentes.

La déclaration du gouvernement fédéral d’octobre 2006 avait envisagé d’autres mesures destinées à protéger le locataire, non encore transformées en loi. Citons l’obligation pour le propriétaire de mentionner le prix du loyer dans les annonces publiques de mise en location, l’obligation de faire figurer les grandes lignes de la loi sur les loyers au verso des baux ou celle de préciser dans le bail les éventuels travaux qui incombent au propriétaire, ainsi que les conditions de leur exécution.

Mais c’est le projet de réforme de la garantie locative qui est le plus controversé. Généralement équivalente à trois mois de loyer (il n’existe aucune obligation), elle pourrait être ramenée à deux mois de loyer si elle est déposée sur un compte bancaire. Si le locataire ne sait pas l’acquitter immédiatement, elle resterait équivalente à trois mois de loyer, mais son paiement pourra être étalé sur 3 ans, par 36 versements mensuels auprès d’une banque. Les plus désargentés pourraient faire appel au CPAS pour les aider à constituer cette garantie. La question n’est pas neuve. Actuellement, afin de permettre  aux jeunes locataires de moins de 30 ans de produire une telle garantie, une banque propose déjà une formule de caution. En l’état actuel, suite à un désaccord avec le monde bancaire, aucune loi n’a été votée. Le nouveau régime de la garantie locative ne devrait être connu au plus tôt qu’en février 2007.

Bien à vous.