Frais liés à l'achat d'une habitation sous le régime TVA

gilles · #1 19-01-2007 15:53:55

Bonjour,

Je souhaite vendre mon habitation, située dans le Brabant Flamand, sous le régime de la TVA. J'ai élu domicile dans cette habitation le 1er janvier 2006. Dans ce cas je peux vendre mon habitation sous ce régime si l'acte authentique est signé avant le 31 décembre 2008.

Ma question :
Quels sont les frais pour l'acquéreur?
10% sur le prix du terrain+21% sur le prix de la maison+2% frais de notaire sur le terrain.
Est-ce correct? Y a-t-il d'autres frais liés à cette acquisition sous ce régime?

De mon côté,
Le prix de vente est moins élevé, mais je récupère le montant de la TVA payé. Toujours correct?

Dans une vente sous régime TVA, il faut scinder dans le compromis, le prix de vente du terrain ainsi que celui de l'habitaton.
Puis-je faire comme je veux de façon à mettre un prix plus élevé que le terrain de façon à ce que l'acquéreur paie moins de TVA sur l'habitation? Faut-il tenir compte du prix que j'ai moi-même payé pour le terrain et la construction de l'habitation? Faut-il faire un calcul proportionnel?
Pouvez SVP m'éclairer à ce sujet?

D'avance je vous remercie pour votre collaboration
Gilles,

PIM · #2 19-01-2007 17:56:54

gilles a écrit :

Bonjour,
Je souhaite vendre mon habitation, située dans le Brabant Flamand, sous le régime de la TVA. J'ai élu domicile dans cette habitation le 1er janvier 2006. Dans ce cas je peux vendre mon habitation sous ce régime si l'acte authentique est signé avant le 31 décembre 2008.
Ma question :
Quels sont les frais pour l'acquéreur?
10% sur le prix du terrain+21% sur le prix de la maison+2% frais de notaire sur le terrain.
Est-ce correct? Y a-t-il d'autres frais liés à cette acquisition sous ce régime?
De mon côté,
Le prix de vente est moins élevé, mais je récupère le montant de la TVA payé. Toujours correct?
Dans une vente sous régime TVA, il faut scinder dans le compromis, le prix de vente du terrain ainsi que celui de l'habitaton.
Puis-je faire comme je veux de façon à mettre un prix plus élevé que le terrain de façon à ce que l'acquéreur paie moins de TVA sur l'habitation? Faut-il tenir compte du prix que j'ai moi-même payé pour le terrain et la construction de l'habitation? Faut-il faire un calcul proportionnel?
Pouvez SVP m'éclairer à ce sujet?
D'avance je vous remercie pour votre collaboration
Gilles,

C'est expliqué dans notre Faq Immo à la page suivante

Pour revendre sous régime TVA, vous devez accomplir une démarche à la TVA pour obtenir le statut d'assujetti occasionnel.

Pour ce qui est des valeurs:
ne prévoyez en tout cas pas des valeurs inférieures à vos propres prix de revient (ni pour le terrain, ni pour les constructions).

gilles · #3 22-01-2007 00:59:38

Merci pour cette réponse.

En fait je n'ai pas reçu une réponse complète à ma question. Je souhaitais savoir ce que devais payer l'acquéreur pour l'achat d'une maison sous le régime TVA. De mon côté (vendeur), j'ai bien compris ce qui me concerne dans ce cas.

Pouvez-vous donc SVP me dire quels seront les frais (notaire, enregistrement, tva, autres frais) pour l'acquisition d'un bien sous le régime TVA?
Je pourrai ainsi calculer mon prix de vente hors TVA et aussi démontrer à l'acquéreur l'avantage d'acquérir un bien sous le régime TVA!
D'avance merci
Gilles

PIM · #4 22-01-2007 09:44:00

gilles a écrit :

Merci pour cette réponse.
En fait je n'ai pas reçu une réponse complète à ma question. Je souhaitais savoir ce que devais payer l'acquéreur pour l'achat d'une maison sous le régime TVA. De mon côté (vendeur), j'ai bien compris ce qui me concerne dans ce cas.
Pouvez-vous donc SVP me dire quels seront les frais (notaire, enregistrement, tva, autres frais) pour l'acquisition d'un bien sous le régime TVA?
Je pourrai ainsi calculer mon prix de vente hors TVA et aussi démontrer à l'acquéreur l'avantage d'acquérir un bien sous le régime TVA!
D'avance merci
Gilles

On va essayer avec un exemple fictif.
NB: Pour le calcul des droits d'enregistrement, comme il s'agit d'une matière régionalisée, supposons qu'il s'agit de la Wallonie (12,5 %)

1. si vente sous droits enregistrement

achat terrain : 150.000 euros
droits & frais notaire: 21.260 euros
constructions 300.000 euros
tva payée s/ constructions 21 % 63.000 euros
votre prix de revient total 534.260 euros

Si vous revendez en vente traditionnelle (sous droits d'enrtegistrement) (et donc PAS sous régime Tva), pour ne pas perdre d'argent vous devez donc revendre au-dessus de 534.260 euros.

L'acquéreur payera, dans cette hypothèse:
prix achat : 534.260
frais notaire & droits enr. etc: 70.000
Son prix TTC: 604.260 euros

2. si revente régime TVA

Si vous réunissez les conditions vous permettant de revendre sous régime TVA (assujetti occasionel), vous pourrez récupérer la tva payée et, dès lors, votre prix de revient explicité ci-dessous n'est plus de 534.260 euros, mais de 471.260 euros (cad 534.260 - 63.000 tva)

Pour l'acheteur, le décompte se présenterait ainsi:

décomposition "pro fisco" du prix de vente, celui-ci étant (dans la même logique) de 471.260 euros:

- valeurs constructions soumises à la tva: 300.000
- valeur terrauin : 171.260

- tva 21 % sur 300.000 : 63.000 euros
- droits enr. 12,5 % sur 171.260 : 21.408
- honoraires notaire (calculés sur prix vente total 471.260): 3.200

Prix "acte en main":
471.260 + 63.000 + 21.408 + 3.200 = 558.868 euros

Moralité: 558.868 au lieu de 604.260 euros

J'espère que je ne me suis pas trompé quelque part (on est lundi matin, tout de même) hmm

gilles · #5 23-01-2007 14:49:59

Whaouw en voilà une réponse nette et précise...
Merci pour votre collaboration, j'ai ainsi grâce à votre assistance une bonne vue de ce système.

Puis-je néanmoins vous demander une petite précision? Etes-vous certain que les honoraires du notaire soient calculés sur le prix de vente total?
Dans votre exemple, quelle est la formule utilisée (%?) pour arriver à 3200€?

Je pensais avoir lu quelque part que les honoraires de notaire étaient, dans le cas d'une vente sous le régime TVA, de 2% et devaient uniquement être calculés sur le prix du terrain (puisque pas soumis à la TVA).
Je pensais donc (toujours selon votre exemple), que les honoraires de notaire étaient donc 3425€ (2% de 171.260€). Finalement plus élevé que votre propre calcul..

Vous voyez, cela n'est pas très clair pour moi et pourtant nous sommes déjà lundi après-midi... sad

PIM · #6 23-01-2007 14:55:37

gilles a écrit :

Vous voyez, cela n'est pas très clair pour moi et pourtant nous sommes déjà lundi après-midi...

.... mardi après-midi, non ?

PIM · #7 23-01-2007 14:58:59

gilles a écrit :

Puis-je néanmoins vous demander une petite précision? Etes-vous certain que les honoraires du notaire soient calculés sur le prix de vente total?

S'il s'agit d'une construction neuve existante : on prend le prix de vente total qui est décomposé pro fisco comme indiqué dans mon exemple.

S'il s'agit d'une vente sur plan, pour le calcul des parties constructives non exécutées, le notaire calcule ses honoraires sur la moitié de leur valeur (et à 100 % sur valeur terrain et valeurs bâties)

PIM · #8 23-01-2007 15:04:55

gilles a écrit :

Dans votre exemple, quelle est la formule utilisée (%?) pour arriver à 3200€?
Je pensais avoir lu quelque part que les honoraires de notaire étaient, dans le cas d'une vente sous le régime TVA, de 2%

2 % : vous avez dû lire trop vite. Il s'agit du taux maximum autorisé pour les honoraires de négociation du notaire (lorsqu'il intervient comme "agent immobilier" .... pour résumer ;-)) ce qui n'est pas le cas dans cet exemple.

Pour les 3.200 euros indiqués: les honoraires sont barémisés et dégressifs en %, en fonction du prix de référence.
J'ai utilisé notre module online de calcul de frais d'acte en supprimant l'incidence "droits d'enregistrement" et en ne conservant que les honoraires + frais de dossier du notaire.

Tout cela étant dit, n'hésitez pas à vérifier auprès de votre notaire... (et si je me suis trompé quelque part, n'hésitez pas à venir me taper sur les doigts ici-même)

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