Réflexions sur les propositions de la SNP pour changer la loi de 1994

Comment on fait avec les liens donnés du SNP par Luc  (?) ?
Je clique et bof : serveur introuvable ?

merci

cloclo

Faisant une synthèse de tout ce qui se dit sur les forums de copropriété de Pim, voici mes réflexions concernant les propositions de modification de la loi de 1994, tout en laissant aux juristes le soin de la rédaction du texte de loi.

1. Je pense que tout le monde (ou presque) reconnaît que les gros problèmes que connaissent les copropriétaires sont les conséquences de la cogestion illégale du syndic et du conseil de gérance, ceux que nous avons appelés le « couple infernal ».

2. Nous sommes aussi d’accord pour reconnaître que les assemblées sont (souvent) manipulées, et en déduisons alors que les syndics utilisent des techniques de manipulation des masses pour faire passer leurs projets.

3. Nous sommes d’accord pour dénoncer l’absentéisme croissant des copropriétaires lors des AG et le nombre croissant de procurations majoritairement remises aux membres du conseil de gérance.

4. Nous dénonçons aussi que les ordres du jour sont imprécis, souvent sibyllins, et ne correspondent pas aux points réellement votés.

5. Nous sommes encore d’accord pour dire que les PV d’AG, lorsqu’ils sont rédigés par le syndic, ne sont pas (toujours) objectifs.

6. Nous dénonçons aussi que des travaux non indispensables sont parfois effectués et que personne ne connaît réellement l’état du bâtiment …qui est aussi notre immeuble et nous dénonçons aussi que des travaux indispensables sont reportés par manque de fonds.

7. Nous sommes nombreux à dénoncer la difficulté des divers recours (IPI, conciliation, citation, requête, Justice de paix, première instance) envers le syndic (celui qui gère de fait l’immeuble), à la fois organe et mandataire, mais aussi personne physique ou personne morale, ou encore agréé IPI ou simple employé d’une personne morale.

8. Curieusement, alors qu’une majorité d’intervenants copropriétaires dénoncent l’inutilité du conseil de gérance (voir même sa nuisance), les intervenants syndics appellent à l’indispensabilité de celui-ci pour pouvoir bien gérer, surtout dans les grandes copropriétés.

9. Nous dénonçons tous l’absence de toute information relative à la gestion de notre bien et en particulier l’absence de documents permettant d’assister de manière constructive à l’AG et non être mis devant le fait accompli de décisions déjà prises par le syndic …et le CdG.

10. Nous sommes unanimes à reconnaître que chaque syndic établit sa comptabilité selon ses propres règles et sans respect d’un PCMN et que ces comptabilité, qui s’apparentent davantage à des comptes de ménagères, sont en plus non transparentes.

Mes propositions sont les suivantes :

1.    puisqu’il sera illusoire de supprimer le conseil de gérance, je propose que la loi le laisse « facultatif », même pour les gros immeubles, mais son rôle, à défaut de pouvoir baliser les limites quant à l’ « assistance du syndic », de ne lui laisser que la seule mission de contrôler le syndic, càd veiller à ce que ce dernier exécute correctement les décisions d’AG et celles prévues par la loi sans toutefois outrepasser celles-ci. Qu’en aucun cas, même en présence d’un CdG, le syndic n’a le droit de refuser à un CP l’accès à TOUS les documents de l’ACP au motif que le CdG a déjà contrôlé. S’il existe, il faut aussi responsabiliser ses membres quant aux conséquences de rapports trop complaisants à l’égard du syndic.

2.    la loi doit impérativement interdire au syndic de présider les assemblées générales sous peine de nullité de celles-ci. S’il n’y a pas de candidat, il n’y aura pas d’AG.    TANT PIS. De toute manière le syndic a l’obligation de faire exécuter les travaux urgents et indispensables, donc il n’y a rien à craindre pour les responsabilités de l’ACP.

3.    exiger qu’un minimum de 50% de tous les CP soient présents (et non seulement représentés) pour valider une AG, même une seconde et interdire qu’il y ait plus de 20% de procurations. Je pense que ce sera la SEULE manière de conscientiser les CP à la gestion de leur immeuble et augmenter le taux de participation.

4.    les ordres du jour devraient reprendre les termes exacts qui seront repris sur les bulletins de vote ainsi que les majorités à obtenir pour valider la décision. Toute dérogation à cette règle annulera la décision prise (en cas de contestation en justice). Interdire les votes à main levée (non identifiables) .

5.    interdire au syndic d’être le secrétaire de l’AG et de rédiger le PV. Choisir un CP non membre du conseil de gérance. Le secrétaire aura l’obligation de mentionner toutes les remarques faites par un CP. En cas de dérogation à cette règle le PV sera considéré comme non probant. Le PV devra aussi mentionner le nombre de présents et représentés ainsi que la liste des mandants et leurs mandataires.

6.    la loi devrait inclure les points relatifs à la charte de qualité du SNP, notamment l’obligation d’établir un rapport technique du bâtiment reprenant tous les travaux effectués depuis sont origine.
             a.    La loi devrait rendre obligatoire le fonds de réserve
             b.    La loi devrait rendre obligatoire la budgétisation de ces travaux (cfr charte SNP) par l’élaboration d’un plan d’épargne de ces travaux
             c.    En cas de manquement (impossibilité d’exécuter les travaux par manque de fonds), rendre le syndic responsable via son assurance RC

7.    le syndic doit obligatoirement être une personne physique et agréée IPI (relation intuitu personnae), le syndic ne peut plus être une personne morale. Cela aura automatiquement une répercussion sur les gros bureaux de syndics qui, très justement, font si peur à la plupart d’entre nous.

8.    si le conseil de gérance a l’interdiction d’assister le syndic dans sa gestion, les syndics professionnels seront contraints de gérer moins d’immeubles, ce qui mettra fin au développement des gros bureaux de syndics. Le fait que ce soient précisément des syndics qui défendent l’existence des conseils de gérance est la preuve que sans CdG ils ne pourraient pas gérer…des gros immeubles et surtout pas autant.

9.    hormis le fait que le syndic devrait être contraint de fournir un minimum d’informations aux copropriétaires (devis (minimum trois et avant l’AG), contrats, rapports d’experts, convention du syndic, etc…) à l’époque de l’internet, la loi devrait obliger les syndics a utiliser ce media comme outil de gestion et mettre TOUS les documents à disposition des copropriétaires qui possèdent cet outil. Un password limiterait l’accès aux seuls CP de l’ACP. A nouveau, s’inspirer de la charte de qualité SNP.

10.    bien évidemment, imposer des règles comptables.

Vous aurez remarqué que je faisais référence à la charte de qualité SNP.
Cette charte contient de très bonne obligations, ce que je conteste violemment est sa mise en application puisque le SNP ne peut garantir que les syndics qui y souscrivent la respectent.

L’engagement des syndics à respecter cette charte n’est qu’un engagement sur l’honneur.

Quant à forcer les CP à participer aux assemblées générales, je vous relaterai mon expérience en tant que membre d’un club nautique situé en Hollande, à 150 km de mon domicile.

Inscrit comme « membre de passage » à un tarif supérieur à celui de membre effectif du club j’ai été invité à l’assemblée générale statutaire du club. J’ai signalé au Président du club, qu’habitant à 150 km du club, je n’avais pas envie de faire un AR de 300 km sur ma soirée.
Cette absence signifiait mon refus d’adhérer comme membre effectif du club avec sa conséquence financière. L’année suivante, j’ai participé à l’assemblée générale du club et suis devenu membre effectif. Cette réunion consistait à obliger les membres à se rencontrer pour mieux se connaître et ce n’est pas une mauvaise chose.

Pas d'accord avec vous.

Si la désignation d'un commissaire aux comptes (même extérieur à l'ACP) est nommé le syndic refusera à nouveau le contrôle des comptes à tout CP qui en ferait la demande.

Je vous signale que mon syndic pratiquait la comptabilité en partie double comme vous la souhaitez mais que cela ne l'empêchait pas d'escroquer son petit monde en incluant des charges qui n'étaient pas des charges communes.
Exemples:
- imputation de ses propres frais de défense en justice et du CdG contre des CP.
- imputation de travaux privatifs (chez les CP dociles) en charges communes
- imputation de travaux non urgents et non votés en AG
etc

Ce ne sont pas des contrôles comptables qu'il faut pour de tels syndics, ce sont des audits comme à Charleroi.

Le contrôle doit aussi, voire même surtout, porter sur l'opportunité des dépenses et contrôler si elles ont vraiment un  intérêt COMMUN.

Il faut raison garder.
Bien que partisan, comme vous de la suppression de ce "nuisible", je ne crois malheureusement plus à sa suppression. Trop de CP le croient nécessaire comme ces mêmes CP sont intimement convaincus que la double signature sur les comptes est une garantie pour l'ACP.

Si le CdG doit rester, reléguons le à une tâche de simple contrôleur mais surtout pas d'assistant du syndic, ce qui permet aux syndics de se décharger de leur responsabilité sur l'ACP, via le CdG.

Il faudrait peut-être expliquer pourquoi les membres de ces CdG sont si attachés à leur poste.

A croire qu'il y a un sérieux avantage financier !!

Faisons donc comme en Grande-Bretagne :

Les comptes des copropriétés sont envoyés chaque année sous une forme précise (et simplifiée au besoin) et selon un calendrier précis à la Companies House, administration du gouvernement qui contrôle TOUTES les sociétés, qu'elles soient commerciales ou non, comme les copropriétés.

Fini les contrôleurs-contrôlés, les copains et autres "assistants".

Entièrement d'accord qu'il faut de véritables sanctions contre tous les manquements, mais le contrôle que vous préconisez ne sera jamais qu'un contrôle purement comptable et ce n'est jamais cela que j'ai contesté dans la compta de mon syndic mais uniquement le fait qu'il imputait des charges qui n'étaient pas des charges de copropriété parce que non décidées en AG, non urgentes ou indispensables et qu'elles n'avaient pas un intérêt commun.

Alors, de grâce ne multiplions pas encore des opérations de contrôle peut-être plus onéreuses que les montants contestés.

Soyons réaliste.

Je serais entièrement d'accord de faire appel à un audit parce que son action serait ponctuelle alors que j'ai cru comprendre que vous préconisiez de faire appel pour chaque contrôle annuel à un contrôleur extérieur à l'ACP. Ce contrôle là je le refuse car il n'apportera rien à mon problème.

De toute manière, en cas de faute du syndic et/ou des membres du conseil de gérance, il faudra que les frais de cet audit leur soient imputés et qu'ils renflouent les caisses de l'ACP des montants contestés.

...comme à Charleroi.