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Plainte contre la cogérance dans une ACP

luc
Pimonaute non modérable
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Plainte contre la cogérance dans une ACP

Aurélie,

Vous avez posez dans le long sujet « Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance. »  la question suivante le 25/01/2007 à 03h46.

aurelie a écrit :

Le syndic de mon immeuble ne cesse avec l'appui du Cg qui cosigne certaines de ses décisions de me matraquer au cours des AG parce que j'ose mettre en doute ses propos sur base d'arguments juridiques ou techniques.
A plusieurs reprises il a donné des informations volontairement inexactes.
Je suis maintenant contrainte de saisir le juge de paix pour faire annuler certaines décisions prises par l'AG sur cette base.
Certains d'entre vous ont-ils l'expérience de ce type d'action et quels sont les écueils à éviter ?
Merci

J’ouvre un sujet séparé, parce que votre cas est spécifique (comme tous). Le sujet initial traite de problème en général.

Expérience d’une action d’annulation ? Oui j’en ai. En concret l’AG 2001 (annulation du PV refusé par le Juge). Et tous les AG à partir de celui de 2004 : annulation de toutes les décisions suite à une organisation irrégulière, en plus d’une série de décisions.

Écueils à éviter …. Là c’est complexe et la liste est longue. Mon ACP compte 250 appartements dispersé dans 2 blocs de 3 immeubles. Tout le CG réside dans un bloc. Aucun CP de l'autre bloc est présent dans ce CG.

J’ai perdu le procès de l’AG 2001, puisque je n’avais pas un avocat spécialisé.

J’ai pris un avocat spécialisé et gagné le procès pour l’AG 2004, mais ils ont ratifié l’AG annulé de 2004 par une AG extraordinaire, sans autoriser une délibération. Le procès de l’annulation de cette AG est encore en cours, tout comme les autres procès.

J’ai obtenu par jugement en 2005 l’accès aux pièces de l’ACP (y compris implicitement la liste des adresses). Ils m’ont quand même refusé l’accès maintenant, parce que le jugement ne s’appliquait selon eux que sur les documents de 2004.

Actuellement l’ACP et le syndic utilisent en tout 6 avocats contre les CP de mon groupe, payés par l’AG ou par l’assurance du syndic.

Parce qu'on est à plusieurs. Certains noms sont "publics", mais d'autres soutiennent sans être connu par le pouvoir en place.

Il m’est impossible, surtout vu les procès en cours, de vous expliquer en public comment éviter tous les écueils. La liste est longue, mais ils sont évitables.

Il en a un qui émerge du tas : pas envoyer de lettres ouvertes et toujours témoigner du respect pour le petit groupe du « pouvoir en place ». Donc pas d’insultes, … . Comme on dit en football : « Jouez la balle, mais pas l’homme. »

Ex : Pas dire que le pouvoir en place sont des fraudeurs, mais bien dire que le document X présenté par le syndic est selon vous un faux en écritures, puisqu’il ne reflète pas la réalité. Et donc contraire à sa déontologie.

Dans un sujet récent l’ABSA a expliqué que l’assurance du syndic couvre les dégâts causés par le syndic de ce type (manque d’information, …), sans qu’un procès soit nécessaire. Donc il suffit de mettre votre syndic en demeure, après une lettre normale, pour qu’il réagisse correctement. Cela va régler les cas « normaux ». Naturellement pas des cas comme chez moi.

Contactez les associations de défense des intérêts du consommateur/CP, comme Test-Achats, SNP, CNIC, ... . Devenez en membre, si c'est utile dans votre cas. Je suis membre des trois.

Parlez de votre problèmatique sur le plan général, avec votre parlementaire fédéral, régional ou même votre conseiller communal, pour qu'on tienne compte de la copropriété dans les lois futurs.

Last but not least: lisez les interventions sur ce forum. C'est long, mais vous y trouverez des cas similaire au votre.

Voulez vous des conseils plus spécifiques? Exposez le problème sur ce forum. Mais généralisez (pas de dates exactes, ni montants exactes, ni nombre d'appartements, ...). Je ne l'ai pas fait ... conséquence: un membre du CG a déjà pris 3 alias différents pour m'attaquer sur ce forum. C'est plus de travail (il faut tenir à jour une fiche avec la description de votre ACP fictif), mais très rentable.

C'est probablement la seule chose que j'aurai fait autrement sur ce forum, si je pouvait recommencer. Attention les détails de ce type n'ont pas été exacts à 100%, mais les dates l'étaient souvent. Mon ACP était donc identifiable.

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Oldman-0550
Pimonaute
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

DANS TOUTES  - ABSOLUMENT TOUTES - les copropriétés à problème que je connais, c'est la collusion du couple infernal syndic + conseil de gérance qui est LA cause des problèmes.

Deux solutions :

1) la justice

Voici, alors, à quoi vous pouvez (voire vous devez) vous attendre :
a) la longueur effroyable de la procédure, l'arriéré judiciaire qui est une véritable "insulte à la justice", comme écrivait M. Uytendaele, le ping-pong entre avocats, encouragé par un système où les juges ne veulent plus juger
b) les insultes écrites et orales, qu'elles émanent de l'oligarchie en place, du syndic ou même de son avocat (celui qu'on veut d'ailleurs vous faire payer, vous aussi puisqu'on dit que vous êtes co-propriétaire)
c) le harcèlement, les dégradations matérielles

Difficile, par conséquent, de vous dire quels sont les écueils à éviter face à cette CO-GERANCE dont chacun sait bien qu'elle est illégale mais qui continue à fonctionner, envers et contre tout.

2) la voie politique

Voyez la France (et ses "Don Quichotte").

Faites de même : si vous êtes Belge, demandez des comptes à ceux que la loi vous impose d'élire, demandez leur programme électoral puisque les législatives ont lieu le 10 juin. Manifestez-vous.

Et rappelez que l'article 23 de la constitution vous donne le droit à un logement décent, ce qui veut dire : une "occupation paisible des lieux" (expression consacrée que tout propriétaire connaît). Tout le contraire de la réalité du terrain.

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Zitoun-5136
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

Aurélie a écrit

luc a écrit :

aurelie a écrit : Le syndic de mon immeuble ne cesse avec l'appui du Cg qui cosigne certaines de ses décisions de me matraquer au cours des AG parce que j'ose mettre en doute ses propos sur base d'arguments juridiques ou techniques.
A plusieurs reprises il a donné des informations volontairement inexactes.
Je suis maintenant contrainte de saisir le juge de paix pour faire annuler certaines décisions prises par l'AG sur cette base.
Certains d'entre vous ont-ils l'expérience de ce type d'action et quels sont les écueils à éviter ?
Merci


Aurélie,

je confirme ce que Oldman vient de signaler concernant la longueur et les difficultés des procédures judiciaires.

Je sais malheureusement de quoi je parle, étant en justice depuis 10 ans et je ne vois pas encore le bout du tunnel malgré une procédure gagnée en appel après 6 ans.

Je vous invite à lire toutes mes interventions sur ce forum depuis 2004, elles relatent en détail tout ce qu'un syndic et un conseil de gérance sont capables d'infliger à un copropriétaire qui, comme vous, a l'outrecuidance de s'interroger sur la gestion de son immeuble.

Ce n'est pas pour rien que je les appelle le "couple infernal", pour m'avoir cité en Chambre du Conseil pour "contentieux de gestion".

Je précise que dans cette affaire, le syndic et le CdG ont été déboutés, les faits n'étant pas établis, mais le syndic a imputé en charges de copropriété ses propres frais de justice ainsi que ceux du CdG.

Depuis 10 ans, l'ACP a dépensé environ 50.000 Euros en frais de justice (honoraires avocat + frais de procédure) pour tenter de mater quelques copropriétaires qui s'interrogent sur la gestion !!!

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aurelie
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

Je vous remercie pour vos réponses et je dois vous dire que depuis que je consulte ce forum je me sens mois isolée bien que 4 propriétaires sur 14 + la locataire sont considérés comme des mauvais coucheurs. Il faut savoir que nous avons tous eu des problèmes concrets dans notre appartemement du fait de la gestion négligente du syndic suite à un sinistre. Les autres sont bien traités. Et le syndic se targue du fait qu'il aura toujours la majorité.
Ce n'est pas une raison pour se taire ni une raison pour être mis au ban de la copropriété parce que l'on demande que les problèmes soient traités de manière professionnelle ce qui implique notamment une obligation de neutralité. Le syndic sent son autorité menacée et a recours a des rumeurs et attaques personnelles "en dessous de la ceinture" pour mettre la faute sur les personnes qui lui demandent des explication.( ils font de l'obstruction ce qui explique les errements constatés dans la gestion du dossier)
Evidemment c'est diifficile à prouver. Je dispose de documents tels que les PV de l'AG qui reflètent quand même l'animosité qui règne et le fait que le syndic considère ce sinistre comme une affaire personnelle. Ainsi que les courriers adressés à la locataire pour faire pression sur elle.
Mais bon la réalité y est bien atténuée. Cette fois j'ai expressément demandé que ses propos et ceux de certains co-propriétaires soient actés.
Cette situation empêche que la copropriété soit gérée en toute séreinité et en toute connaissance de cause les débats se situant dans la spère personnelle et plusieurs informations données par le syndic étant parfaitement fausses du style "la compagnie refuse de traiter le sinistre parce que l'un des copropriètaire a mal reçu l'expert" La locataire devra être virée parce qu'elle est allée chez le juge de paix ect
Ceci est tout à fait invraisemblalble mais aussi parfaitement faux après vérification.
Je suis curieuse de lire le PV.
En attendant suis-je prudente d'écrire au syndic pour réagir face à son attitude ? Et notamment pour obtenir le dossier complet relatif au sinistre ?
Ainsi que des compléments d'infos relatifs aux comptes que je n'ai pas approuvés ?
...
Que pensez-vous d'une plainte à l'IPI ? Existe-til une jurisprudence quant à la violation du devoir de neutralitè ?
Merci et à bientôt

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petitfuret
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

Une plainte à l'IPI est plus un leurre qu'une réalité.
Une seule personne à l'IPI section frncophone s'occupe de telles plaintes et même les dossiers bien structurés ne trouvent pas toujours la suite qu'il y aurait lieu d'attendre. L'IPI est un organisme de droit public sous la tutelle du Ministre des Classes Moyennes et seul l'Assesseur juridique (chambre francophone) décide si une plainte est recevable ou non....c'est lui seul qui examine le dossier ...et juge.... il n'a pas d'appel possible pour le plaignant...Est-ce normal  ???

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Oldman-0550
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

petitfuret a écrit :

  L'IPI est un organisme de droit public sous la tutelle du Ministre des Classes Moyennes et seul l'Assesseur juridique (chambre francophone) décide si une plainte est recevable ou non....c'est lui seul qui examine le dossier ...et juge.... il n'a pas d'appel possible pour le plaignant...Est-ce normal  ???

Encore un problème à traiter et à régler !

La liste devient kilométrique. Est-ce normal ?

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Zitoun-5136
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

petitfuret a écrit :

Une plainte à l'IPI est plus un leurre qu'une réalité.
Une seule personne à l'IPI section frncophone s'occupe de telles plaintes et même les dossiers bien structurés ne trouvent pas toujours la suite qu'il y aurait lieu d'attendre. L'IPI est un organisme de droit public sous la tutelle du Ministre des Classes Moyennes et seul l'Assesseur juridique (chambre francophone) décide si une plainte est recevable ou non....c'est lui seul qui examine le dossier ...et juge.... il n'a pas d'appel possible pour le plaignant...Est-ce normal  ???

Ayant déposé plainte à l'IPI dès 1997 contre mon premier syndic, avec des copropriétaires de quatre autres ACP gérées par ce dernier, aucune plainte n'a abouti et ce syndic est toujours stagiaire ...depuis avril 1999.
Un record IPI .

Ne respectant pas la quasi totalité des règles déontologiques, ne respectant pas les statuts et la loi, j'ignore ce qu'il faut encore faire pour être sanctionné par l'IPI.

Il est vrai que ce syndic était habile et savait "mouiller" qui il fallait pour ne pas être inquiété !!!

Je peux vous assurer que les pratiques de ce syndic étaient suivies avec intérêt par les syndics de ce coin de Bruxelles et qu'en l'absence de sanctions, ils savent aujourd'hui jusqu'où ils peuvent aller trop loin et j'en fais les frais avec son successeur.

Merci l'IPI.

Je suis tombé de Charybde en Scylla.

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aurelie
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

Si je comprends bien l'IPI ne sera d'aucun secours. 
Je vais toujours commencer par faire annuler certaines décisions de l'assemblée qui sont fondées sur de fausses informations. Il en est ainsi de la prolongation du syndic et de la rupture du bail avec notre locataire commune.
Je pourrais aussi demander un syndic adjoint.
Je n'ai trouvé qu'une décision de la JP de Furnes du 20 novembre 2003 qui fait état de cette possibilité en cas de manquement au devoir de neutralité.
En connaissez-vous d'autres ?
Je sais que comme pour vous la route sera longue mais bon il y a des choses que l'on ne peut pas laisser passer.

Encore merci pour vos réponses.

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petitfuret
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

C'est l'article 577 du Code civil qui régit la "vie" en copropriété forcée et il y est indiqué : article 577-9 :  § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le delai que ce dernier fixe afin de delibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
Il est donc possible pour un coprpriétaire de demander au juge la convocation d'une AG avec désignation d'un syndic provisoire ( avec motifs)

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Zitoun-5136
Pimonaute
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

aurelie a écrit :

Si je comprends bien l'IPI ne sera d'aucun secours.

Même si l'IPI a prouvé son inefficacité depuis son existence Il faut porter plainte à l'IPI pour éviter que l'on ne dise qu'il n'y a aucune plainte et donc que tous les agents sont des anges.

N'oublions que l'IPI est un Institut d'intérêt public et il faudra bien qu'il justifie un jour les raisons de son laxisme.

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Zitoun-5136
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

L'ABSA intervient régulièrement sur ce forum.

L'ABSA nous invite à porter plainte à l'IPI contre un syndic qui ne respecte pas les règles déontologiques.

Le Président de l'ABSA est également membre de la Chambre Exécutive de l'IPI... celle qui est chargée d'analyser les dossiers de plaintes déontologiques.

Peut-être serait-il intéressant de connaître son avis au sujet de ces plaintes qui n'aboutissent pas.

Bien sûr, je ne demande pas de dévoiler les secrets des dossiers concernés mais seulement d'expliquer le laxisme qui règne manifestement dans cet Institut.

Je ne suis d'ailleurs pas le seul à dire sur ce forum qu'il y a(vait) des problèmes au sein de l'IPI.

Pour ma part, malgré le changement de cap et/ou de commandement, je ne vois pas (encore) de changement... et si l'esprit de l'IPI ne change pas, je crains qu'il soit toujours aussi difficile de faire respecter le nouveau code déontologique.

Si je ne me trompe, la nouvelle gouvernance de l'IPI va fêter son deuxième anniversaire.

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Oldman-0550
Pimonaute
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

Zitoun a écrit :

Le Président de l'ABSA est également membre de la Chambre Exécutive de l'IPI... celle qui est chargée d'analyser les dossiers de plaintes déontologiques.


Bien résumé !

Je connais des cas concrets de plaintes portés devant l'IPI qui ont atterri....EN CLASSEMENT VERTICAL.

Dans un cas, le copropriétaire tabassé par son syndic a été reçu à ....l'IPI par un membre éminent de ......... l'ABSA.

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PIM
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

oldman a écrit :

Zitoun a écrit :

Le Président de l'ABSA est également membre de la Chambre Exécutive de l'IPI... celle qui est chargée d'analyser les dossiers de plaintes déontologiques.

Bien résumé !

Je connais des cas concrets de plaintes portés devant l'IPI qui ont atterri....EN CLASSEMENT VERTICAL.

Dans un cas, le copropriétaire tabassé par son syndic a été reçu à ....l'IPI par un membre éminent de ......... l'ABSA.

Hé Ho !
Faudrait tout de même pas exagérer !

1.- En ce qui concerne la composition de la Chambre Exécutive (FR) de l'IPI (voir sur leur site "qui fait quoi"): Je cite :

CHAMBRES EXECUTIVES

Francophone

Président : Frédéric GILSON, substitut du Procureur du Roi
Président suppléant : Marc-Philippe TORDOIR, avocat
Assesseur juridique : Bernard VINCOTTE, avocat
Assesseur juridique suppléant : Alain BAYARD, avocat

Secrétaire : Olivier AOUST
Secrétaires suppléants : Alain BERTRAND, Martine DUBERNARD, Giuseppina GIUNTA, Danielle VERREES, Steven LEE et Tom DALEMANS

Membres élus :

Effectifs :
Chantal de BONHOME, Pascale DUMONT de CHASSART, Jean-Michel MARCHAL,
Thierry MOREAU de MELEN, Patrick MOREL et Béatrice SPRINGAL

Suppléants :
Joseph AMERIJCKX, Rodolphe le HARDŸ de BEAULIEU, Monique ROIJER, Didier THONNARD, Geneviève VAN LAETHEM et Serge WINNYKAMIEN

Dans les membres effectifs, je ne vois, sauf erreur, aucun membre ABSA...

2.- "copropriétaire tabassé": cela date de quand ?.... (cela m'étonnerait que ce soit sous l'actuelle législature)


3.- Il faut cesser de présenter l'IPI comme un ensemble monolithique.
Le circuit des plaintes est traité par les Chambres Exécutiives (et d'appel) de manière totalement autonome du reste de l'IPI.

Il y a une réelle "séparation des pouvoirs" entre l'exécutif/législatif (Bureau, Conseil National, etc.) et le judiciaire (Chambres Exécutives), avec de nombreuses frictions entre ces instances...

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ABSA
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

Petitfuret (dans un autre sujet) a écrit :

A ne pas oublier que c'est le Ministre des Classes Moyennes qui nomme le président de la Chambre exécutive francophone de l'IPI- organisme de droit public - qui est actuellement l'ancien substitut du Roi à Dinant.

Zitoun a écrit :

Le Président de l'ABSA est également membre de la Chambre Exécutive de l'IPI... celle qui est chargée d'analyser les dossiers de plaintes déontologiques.

PIM a écrit :

Il faut cesser de présenter l'IPI comme un ensemble monolithique.

En complément au info de PIM:

- Il est à noter que le président et l'assesseur juridique ne sont pas des agents immobiliers et que leurs nominations sont indépendantes de l'IPI. C'est à ce niveau qu'il est décidé si un plainte est fondée ou non et si elle doit être traitée par la chambre exécutive.
- Le président de l'ABSA est membre suppléant au niveau de la chambre exécutive. Il n'a jamais, à ce jour, siégé au niveau de la chambre. Il traite cependant des dossiers en tant que rapporteur auprès de celle-ci.
- La volonté de l'ABSA est d'améliorer les outils existants et ce y compris au niveau de l'IPI.
Il existe un nouveau code de déontologie ce qui est positif.
Il existe un groupe de travail sur la loi du 30 juin 1994.
Nous faisons nos remarques et commentaires au bureau de l'IPI et nous constatons qu'il existe un réel dialogue.

Vous n'êtes pas toujours satisfait du fonctionnement des copropriétés, de l'IPI,.....
Nous de même. Nous  avons décidé de travailler afin d'améliorer ceux-ci dans l'intérêt des administrateurs de biens et de nos clients.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

PIM a écrit :

2.- "copropriétaire tabassé": cela date de quand ?.... (cela m'étonnerait que ce soit sous l'actuelle législature)

Cela date de l'ancienne legislature. Ce cas est maintenant traité devant un tribunal correctionnel.

PIM a écrit :

3.- Il faut cesser de présenter l'IPI comme un ensemble monolithique.
Le circuit des plaintes est traité par les Chambres Exécutiives (et d'appel) de manière totalement autonome du reste de l'IPI.

Il y a une réelle "séparation des pouvoirs" entre l'exécutif/législatif (Bureau, Conseil National, etc.) et le judiciaire (Chambres Exécutives), avec de nombreuses frictions entre ces instances...

J'ai vécu avec une plainte la transition entre l'ancien et le nouveau système. Ma plainte est aussi classé verticalement, mais probablement dû au rapporteur de l"l'ancien système".

Vu les tribulations internes de l'IPI et le changement de la déontologie, j'ai attendu à déposer plainte à nouveau, bien que j'ai assez d'éléments pour le faire.

Il est fort probable, mais pas certain, que je dépose à nouveau une plainte à l'IPI, me basant exclusivement sur des actes du syndic datant après le 01.01.2007. Tout dépend du résultat d'autres actions actuellement en cours. Je ne perd pas de vue le principe de '"l'économie des procès".

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petitfuret
Pimonaute assidu
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

C'est uniquement l'Assesseur jurdique ( francophone) qui seul juge si une plainte est ecevable ou non. Le président Gilson n'a rien à dire et ne peut même pas prendre connaissance du contenu du dossier.

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Zitoun-5136
Pimonaute
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Re : Plainte contre la cogérance dans une ACP

PIM a écrit :

Hé Ho !
Faudrait tout de même pas exagérer !

1.- En ce qui concerne la composition de la Chambre Exécutive (FR) de l'IPI (voir sur leur site "qui fait quoi"): Je cite :

CHAMBRES EXECUTIVES

Francophone

Président : Frédéric GILSON, substitut du Procureur du Roi
Président suppléant : Marc-Philippe TORDOIR, avocat
Assesseur juridique : Bernard VINCOTTE, avocat
Assesseur juridique suppléant : Alain BAYARD, avocat

Secrétaire : Olivier AOUST
Secrétaires suppléants : Alain BERTRAND, Martine DUBERNARD, Giuseppina GIUNTA, Danielle VERREES, Steven LEE et Tom DALEMANS

Membres élus :
Effectifs :
Chantal de BONHOME, Pascale DUMONT de CHASSART, Jean-Michel MARCHAL,
Thierry MOREAU de MELEN, Patrick MOREL et Béatrice SPRINGAL

Suppléants :
Joseph AMERIJCKX, Rodolphe le HARDŸ de BEAULIEU, Monique ROIJER, Didier THONNARD, Geneviève VAN LAETHEM et Serge WINNYKAMIEN



Dans les membres effectifs, je ne vois, sauf erreur, aucun membre ABSA...


J'avais bien lu: le président de l'ABSA est effectivement un membre élu de la Chambre exécutive francophone en qualité de suppléant.

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